Согласно нормам закона, аренда квартиры или дома обязательно должна сопровождаться заключением договора. Он не имеет установленной формы, однако содержит существенные (обязательные) условия.
Заверять у нотариуса или регистрировать документ в государственных органах нет необходимости. Главное, чтобы сделка была юридически грамотной и была подписана обеими ее сторонами.
Оглавление статьи
Что такое аренда жилого помещения?
Согласно статье 34 Гражданского кодекса РФ, аренда – это передача прав пользования (а не владения) помещением.
Жилое помещение (квартира или дом) также может быть сдано в аренду.
Стороны такой сделки именуются арендатором и арендодателем соответственно.
Обязательным условием соглашения является плата. Ее размер, срок, порядок перечисления обязательно указываются в договоре – документе, сопровождающем сделки по передаче имущества одного лица другому.
Аренда в отличие от найма жилого помещения имеет некоторые особенности:
- предоставляется юридическим лицам – организациям, предприятиям;
- жилье может быть использовано исключительно физическими лицами и только для проживания в нем.
Право собственности на жилье остается у владельца, оно не переходит к арендатору. А вот полученная выгода от пользования жильем – продукция, товары – принадлежат лицу, снявшему жилье.
На практике аренда жилых помещений чаще всего происходит после устных соглашений, без составления договора.
Последнее действие влечет за собой необходимость уплаты налогов, что останавливает владельцев недвижимости от уведомления государственных органов о сдаче жилья.
Различия в понятиях «аренда» и «найм»
Найм представляет собой передачу права владения (зачастую для проживания) физическим лицам.
Обычные граждане, снимая квартиру для проживания, заключают договор найма.
Если владельцем жилья является муниципалитет или государство, то оформляется договор социального найма.
Максимальный срок договора не может превышать пяти лет. Если снявшее квартиру или дом лицо продолжает проживать в помещении, заключается новый документ.
Для нанимателя преимуществом является тот факт, что даже при смене владельца помещения договор не прерывается автоматически, а только с согласия нанимателя.
Если владелец квартиры хочет ее продать до окончания срока договора, он должен согласовать это с нанимателем. Если последний против, до окончания договора выселять его из жилья нельзя.
Аренда – это съем пригодного жилья организациями (юридическими лицами) для граждан-физических лиц.
Содержание договора
Юридически грамотный, полный образец договора жилого помещения содержит такие пункты:
Дата, место его заключения.- Реквизиты сторон: арендатора и арендодателя.
- Предмет договора – квартира или дом. Обязателен адрес, описание всего, что находится в помещении. Общая площадь, количество комнат, этаж.
- Размер оплаты в рублях и крайний срок ежемесячного (или иного) внесения.
- Номер и орган, выдавший свидетельство права собственности.
- Отсутствие обременений, залога, прав третьих лиц на жилье.
- Права арендодателя: распоряжаться жильем, требовать соблюдения целевого использования, возврата помещения в исправном состоянии.
- Права нанимателя: оплачивать коммунальные услуги (описать тарифы), прочие сопутствующие платежи, проживать членам семьи арендатора, по согласию с владельцем производить ремонт или улучшение жилья.
- Обязанности сторон.
- Порядок предоставления помещения (акт приема-передачи).
- Система расчетов: сумма оплаты, последнее возможное число ее снесения, способ оплаты.
- Сумма залога, если это предусмотрено в документе.
- Срок договора.
- Разрешение спорных моментов.
- Подписи сторон.
По желанию сторон в текст документа можно вписать практически любые условия, например, пребывание третьих лиц в квартире в течение определенного времени. Но на практике такое указывается крайне редко.
Особенности договоров найма
Наем жилья можно осуществить в государственной или частной собственности.
Соответственно, выделяют два вида договора:
- наем жилого помещения;
- социальный наем.
Если снятое жилье наниматель эксплуатирует с целью получения прибыли, то такое соглашение принято называть «договором коммерческого найма». Такой договор с владельцем квартиры заключается в основном предпринимателями.
Договор коммерческого/жилого найма – разновидности одного соглашения. В обоих документах обязательно описывается сумма оплаты, сроки, предмет сделки и прочие условия.
Социальный же наем предусматривает передачу в пользование жилья из государственного или муниципального фонда.
Получить таковое можно при определенных условиях:
- нужда в улучшении жилищных параметров лица или семьи;
- постановка на учет;
- постоянное место жительство в районе получения жилья.
Существенные условия договора
По 432 статье ГК к существенным пунктам относятся следующие:
- предмет договора – жилое помещение;
- его пригодность для проживания, позволяющая называть недвижимость жилой;
- описание предмета договора – площадь, этажность, категория, имущество внутри помещения.
Некоторые юристы к существенным условиям относят еще порядок и размер оплаты, а также срок действия документа.
Так, площадь указывается та, что определена в техпаспорте БТИ, адрес списывается со свидетельства права собственности, указывается целевое назначение использования (проживание).
Кроме этого, если речь идет о квартире, требуется указать этаж, тип здания (панельный, кирпичный), количество жилых комнат, подсобных или иных помещений (кладовая, балкон).
Условия и причины расторжения сделки
Расторгнуть договор аренды жилого помещения может любая из сторон договора.
Арендатор имеет на это право в таких случаях:
- собственное желание;
- квартира стала совершенно непригодной для жизни;
- несоблюдение условий договора: несоответствие описания предмета сделки с реальными условиями, ухудшение нюансов проживания и так далее.
Если наниматель планирует покинуть квартиру или дом, то за 60 дней он должен в письменном виде предупредить хозяина жилья.
Арендатор также может аннулировать соглашение:
- если планирует выселять жильцов ранее срока, надо предупредить их письменно за 90 дней;
наниматель испортил имущество; - если арендодатель планирует сам или с семьей въехать в помещение;
- если наниматель не вносит плату в установленный срок.
Видео: Как составить договор найма жилья?
В передаче ведется дискуссия о нюансах коммерческого найма жилья. Рассказывается какие сложности могут возникнуть при сдаче жилья в аренду, какие схемы обмана существуют в данной сфере. Даются советы, как обезопасить себя при составлении договора найма жилого помещения.
