Особенности заключения договора дарения несовершеннолетним детям доли в квартире или иной недвижимости

Забота о будущем своих детей – каждодневный труд родителей, которые стремятся не только обеспечить свое чадо всем необходимым в повседневной жизни, но и дать ему качественное образование и обеспечить жильем.

Договор дарения – одна из возможностей обеспечить ребенка собственной недвижимостью.

Особенности безвозмездной передачи детям доли в недвижимости

Собственник может распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, продать, сдать в аренду или подарить.

Если возникла необходимость передать собственность несовершеннолетнему, то в отличие от других способов передачи имущества форма дарения имеет ряд преимуществ:

1. Договор невозможно отменить в одностороннем порядке по желанию дарителя. Для этого одаряемый должен нанести вред здоровью бывшего собственника, повредить переданное имущество или создать условия для его порчи.
2. Также невозможно в одностороннем порядке изменить условия договора. Данный документ не имеет обратной силы и не зависит от сиюминутного настроения дарителя.
3. Переданное имущество исключается из наследственной массы дарителя, и поэтому получатель недвижимости может быть уверен, что после смерти бывшего собственника на жилье не будут претендовать наследники последнего.

Правовой статус ребенка, получившего в дар долю в квартире

Дарение доли недвижимого имущества оформляется в виде договора. Как следует из содержания сделки, ребенок может выступать только одаряемой стороной.

До возраста 14 лет дети самостоятельно могут участвовать только в незначительных сделках.

Начиная с 14 лет и до достижения совершеннолетия, возможности несовершеннолетних в области совершения сделок расширяются, но когда речь заходит о недвижимости, то совершать подобные сделки от их имени могут только законные представители.

У несовершеннолетнего существует возможность приобрести полную дееспособность до достижения 18 лет в случаях:

• путем эмансипации с согласия родителей, законных представителей, органа опеки и попечительства, а при отсутствии согласия – по решению суда;
• путем вступления в законный брак.

Относительно участия органов опеки и попечительства стоит отметить, что раз при совершении сделки имущественное положение несовершеннолетнего не ухудшается, то и в участии опеки нет необходимости.

Документы, необходимые для регистрации дарственной

После подписания договора дарения его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра, а так же и вновь возникшее право собственности.

Для этого необходимо подготовить пакет документов, в который могут входить:

• документы, удостоверяющие личности сторон (обычно в качестве таких выступают общегражданские паспорта);
• документы, подтверждающие полномочия законного представителя несовершеннолетнего (доверенность, в которой необходимо указать передаваемый объект недвижимости и сведения об одаряемом, удостоверение опекуна (попечителя) либо свидетельство об усыновлении);
• квитанцию об оплате государственной пошлины за совершение регистрационных действий (даже если один из участников сделки – несовершеннолетний, он не освобождается от госпошлины);
• заявление сторон о регистрации;
• подлинники договора дарения в 3 экземплярах – по одному для каждой из сторон и один экземпляр для регистрирующего органа;
• подлинник правоустанавливающего документа, подтверждающий право собственности дарителя на передаваемое имущество;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги в отношении передаваемого объекта недвижимости;
• нотариально заверенное согласие другого супруга дарителя в случае, если недвижимость передается не родственнику (если кто-то из супругов передает квартиру своему ребенку, согласие второго супруга не требуется);
• согласие родственников дарителя, если договор составляется в отношении доли в совместном имуществе (согласие необходимо заверить у нотариуса).

Все документы, составленные на нескольких листах, должны быть прошиты и пронумерованы.

Информация, указываемая в тексте дарственной

Если вы решили самостоятельно подготовить договор, проследите, чтобы в нем в обязательном порядке содержались следующие сведения:

• о дате и месте составления договора;
• сведения о сторонах, составляющих договор (анкетные данные, данные удостоверяющих личность документов);
• аналогичные данные законного представителя несовершеннолетнего;
• указание о том, что собственник имущества совершает дарение добровольно и находится в душевном здравии;
• указать данные об объекте недвижимости (полный адрес, описание, кадастровая стоимость, тип правоустанавливающего документа);
• указать, что недвижимость не находится под арестом, залогом, и на неё отсутствуют права третьих лиц и то, что недвижимость не является спорным объектом;
• дата, с которой наступает право собственности после заключения договора;
• количество экземпляров, в которых производится составление договора;
• подписи сторон.

В тексте договора собственник может прописать определенные условия, только при исполнении которых несовершеннолетний получит право собственности. Например, условием дарственной может являться поступление ребенка в ВУЗ.

Стоимость оформления сделки и уплата налогов

По общим основаниям величина налогового бремени составляет 13% от стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Действующим законодательством при заключении договора дарения от уплаты налога освобождены только родственники, находящиеся в близком родстве. Семейный кодекс РФ под таковыми считает супругов и детей, бабушек (дедушек) и внуков, братьев и сестер (даже если у них только один родитель общий).

Если договор составляется, к примеру, между тетей и племянником, то придется уплатить 13% государству (чтобы избежать излишних трат в данном случае, придется сделку дарения совершить в два этапа:

• на первом тетя передает недвижимое имущество сестре (брату);
• на втором сестра уже дарит квартиру своему сыну.

В обоих случаях сделка будет совершена между близкими родственниками.

Также придется заплатить госпошлину за регистрацию договора дарения и госпошлину за регистрацию права собственности в органе ведения кадастрового учета.

Чтобы обезопасить себя от притязаний на недвижимость других родственников, многие граждане изначально прибегают к помощи нотариуса.

Последнему поручают все хлопоты по составлению договора дарения, проверке необходимых документов, предъявлению пакета документов в органы Росреестра и получению итоговых документов.

Нотариальное оформление дает нам гарантию юридической чистоты сделки, кроме того, в случае утраты договора его можно восстановить у нотариуса.

Регистрация права собственности

При регистрации права собственности в Росреестре необходимо присутствие всех участников сделки: дарителя, одаряемого и его законного представителя. Все они должны лично выразить свое согласие на совершение сделки.

С момента принятия документов у Росреестра есть 10 дней на проведение процедуры регистрации сделки.

За эти дни производится правовая экспертиза предоставленных документов и в случае выявления нарушений регистрирующим органом может быть принято решение о приостановлении регистрации на срок до одного месяца для устранения выявленных недостатков, либо решение об отмене регистрации.

После получения свидетельства о регистрации несовершеннолетний становится собственником имущества.

Но если в договоре дарения были прописаны дополнительные условия, то, если следовать нашему примеру, внуку не видать собственной квартиры, пока он не станет студентом 1-го курса. В свидетельстве о праве собственности при наличии таких условий будет делаться отметка об обременении.

В заключение стоит сказать, что безвозмездная передача недвижимости не обязательно должно происходить только между родственниками (дальними и близкими), в роли дарителя может выступать и меценат, а в роли одаряемых – несовершеннолетние сироты.

Видео: Завещание или договор дарения?

В видеосюжете юрист рассказывает в чем особенности, нюансы и различия договора дарения и завещания. Даются советы, какой из двух вариантов безвозмездной передачи недвижимости выбрать, чтобы на выгодных условиях обеспечить своих детей или родственников жильем.