Дарение – это соглашение между двумя лицами, один из которых желает передать безвозмездно (бесплатно), какую-либо недвижимость, а второй желает принять её в собственность.
Оглавление статьи
Особенности дарения недвижимости между родственниками
С точки зрения закона оформление дарственной на близкого родственника является одним из самых выгодных способов распоряжения имуществом и имеет ряд преимуществ.
Доходы, полученные по данной сделке с близким родственником или члена семьи, освобождаются от уплаты налога.
В этом случае законом (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ) под близкими родственниками подразумеваются:
- супруги;
- родители, дети (в том числе усыновители и усыновлённые);
- дедушки, бабушки и внуки;
- братья и сёстры (как родные, так и сводные по одному родителю).
Единственная отчётность, которую получивший дар родственник предоставляет в налоговую инспекцию по своему месту жительства – это декларация.
Во всех прочих случаях, с договора дарения платится налог в размере 13% от балансовой стоимости объекта недвижимости.
Полученная недвижимость считается личной собственностью одаряемого и не подлежит разделу во время развода.
Сделка может быть отменена бывшим собственником по нескольким причинам:
- покушение на жизнь со стороны одаряемого;
- нанесение телесных повреждений ему или членам семьи;
- плохое управление переданной недвижимостью и ухудшение её состояния.
Отмена дарственной производится в судебном порядке. Рассмотрение этого вопроса производится в суде общей юрисдикции (районном суде), где у каждого участника очень много возможностей для предоставления доказательств.
Условия дарственной на недвижимость
Безвозмездная передача какой-либо недвижимости между родственниками происходит в виде составления договора дарения.
Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд условий, без выполнения которых безвозмездная передача квартиры или дома просто не состоится:
- Стороны. Прежде всего дарение – это двусторонняя сделка, в которой один человек хочет передать недвижимость, а другой хочет её принять. Желательно как можно подробнее расписать данные сторон – даты и места рождения, паспортные данные, адреса регистрации, номера СНИЛС.
- Предмет дарения. Под этим подразумевается подробное описание недвижимости, которая передаётся родственником. Необходимо указать наименование объекта, площадь, адрес, кадастровый номер объекта.
- Правоустанавливающие документы на недвижимость. Договор обязательно должен содержать детальное описание документа, на основании которого собственнику принадлежит недвижимость.
- Условие о безвозмездной передаче недвижимости. Сама суть дарения подразумевает, что за переданную недвижимость расплачиваться не придется. Рекомендуется особо подчеркнуть, что отчуждение недвижимости осуществляется безвозмездно и получивший ее и не должен выполнять каких-либо встречных действий, по результатам которых он и приобрёл имущество.
В договор дарения можно включать ещё и дополнительные положения, о которых стороны договорились между собой:
- Условия о сроке передаче недвижимости. Если в дарственной не указано через сколько дней или недель передают объект, то считается, что он уже передан в момент, когда стороны подписали договор.
Переход прав на недвижимость к наследникам одаряемого. Если получатель жилья умер раньше, чем бывший собственник, то имущество возвращается назад. При этом наследники одаряемого (дети, супруга и пр.) не имеют никаких прав на него, если иное не предусмотрено в тексте договора. Как показывает практика по данному вопросу, в большинство договоров всё же включается положение о том, что наследники имеют право на дар.
Также в дарственную могут быть включены и иные дополнительные положения, в частности, условие, которое необходимо выполнить, чтобы получить недвижимость.
Особенности дарения различных объектов недвижимости
В зависимости от того, что именно является предметом дарения в содержании дарственных вносятся изменения, а для регистрации требуются какие-либо дополнительные документы или совершение действия.
Условия безвозмездной передачи квартиры
Квартира – это самый распространённый предмет дара. Пожалуй, из всего количества дарственных 80% связаны именно с квартирами. При этом к описанию предмета добавляется полная характеристика площадей в квартире (жилой и нежилой).
Документы, необходимые для дарения квартиры:
- дарственная;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- кадастровый паспорт;
- документы, подтверждающие близкое родство между сторонами договора (свидетельство о рождении, браке, усыновлении и пр.).
Особенности передачи в дар жилого дома
Особенностью такого договора дарения будет дополнительное указание в тексте участка земли, на котором стоит жилой дом. Как правило, его передают вместе с домом.
Но бывает и такое, что земля под зданием никак не оформлена. Это не является препятствием для оформления дарственной, но новому собственнику нужно будет в экстренном порядке заняться этим вопросом.
В качестве ещё одного варианта может быть и такое, что участок находится в аренде у местного муниципального органа (администрации). В этом случае нужно будет внимательно изучить содержание договора аренды земли.
Возможны два варианта, когда после оформления дарственной на человека, получившего недвижимость, переходит ещё и земля:
- договор сначала расторгается между старым собственником, а затем заключается вновь с новым;
- новый собственник и орган местной власти заключают соглашение, по которому права и обязанности по существующей аренде переходят к первому.
Предыдущий владелец дома может быть стороной этого соглашения, а может и не быть. Всё зависит от порядка процедуры, практикуемой в конкретном муниципальном образовании.
Документы, необходимые для безвозмездной передачи дома:
- дарственная;
- правоустанавливающие документы на дом;
- кадастровый паспорт дома;
- правоустанавливающие документы на земельный участок под домом (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, договор аренды и пр.);
- кадастровый паспорт на земельный участок;
- документы, подтверждающие близкое родство между сторонами сделки (свидетельство о рождении, браке, усыновлении и пр.).
Нюансы при дарении доли в собственности
По дарственной может передаваться не только сама квартира, но и доля в ней.
Как известно, жилое помещение может находиться как в общей собственности (в свидетельстве указаны все собственники), так и в долевой когда в правоустанавливающем документе написано о владении какой-то частью (1/2 или 1/4).
Для дарения доли в квартире или частном доме близкому родственнику не требуется получать согласия у других собственников на передачу части квартиры (если они есть).
Если дар осуществляется в пользу несовершеннолетнего, необходимо предварительно получить согласие в органах опеки и попечительства.
Но вот продать её кому-то будет сложно, так как, во-первых, потребуется получение согласия других собственников долей, а, во-вторых, органы Росреестра крайне неохотно идут на оформление отчуждения долей.
В остальном оформление такой сделки практически ничем не отличается от передачи квартиры.
Документы, необходимые для дарения доли в собственности:
- дарственная;
- правоустанавливающие документы на долю в квартире;
- кадастровый паспорт на жилое помещение;
- документы, подтверждающие близкое родство между сторонами сделки (свидетельство о рождении, о браке, об усыновлении и пр.).
Если единственный собственник недвижимости желает подарить ее часть, то для этого объект нужно будет сперва разделить на части, обратившись с соответствующим заявлением в органы Росреестра.
Особенности сделок по отчуждению отдельной комнаты
При этом варианте по договору дарения передаётся отдельная комната в коммунальной или в обычной квартире.
В первом случае – это изначально индивидуальное помещение и собственник априори может распоряжаться комнатой по своему усмотрению. При этом общим имуществом в коммуналке (кухней, туалетом, коридором, ванной комнатой) он может только пользоваться.
Во втором случае, в дарственной нужно обязательно указать, какими правами относительно прочих помещений будет обладать новый собственник.
Понятно, что он имеет полное право на проход к своей комнате, но можно ли ему будет пользоваться ванной комнатой или кухней?
Вопрос этот может даже стать предметом рассмотрения в суде, так как налицо спор: нежилые площади (кухня, туалет, кладовка и пр.) принадлежат хозяевам квартиры, а владельцу комнаты принадлежит только кусочек жилой площади. Ситуации, когда собственнику приходилось с боем и через суд отвоёвывать право на посещение туалета нередки в российской практике.
Документы, необходимые для передачи в дар комнаты:
- дарственная;
- правоустанавливающие документы на комнату (договор, свидетельство);
- кадастровый паспорт на комнату;
- документы, подтверждающие близкое родство между сторонами сделки (свидетельство о рождении, браке, усыновлении и пр.).
Нотариальное оформление сделки между близкими родственниками
С 2015 года в действие вступила новая редакция ст. 574 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая, что договоры дарения, заключённые позже 1 марта 2013 г., не подлежат регистрации в органах Росреестра.
В таких обстоятельствах остаётся один вариант оформления сделки – составление договора в простой письменной форме с последующим заверением у нотариуса.
Можно, конечно, обойтись и без всякого заверения, но, к сожалению, российская действительность такова, что после смерти бывшего собственника (особенно если он пожилой человек) одаряемому часто приходится в суде доказывать своё право на недвижимость.
Для оформления дарственной необходимо присутствие обеих сторон сделки, имеющих на руках все необходимые документы. Как правило, им придётся столкнуться со следующими особенностями работы:
- Нотариус самостоятельно составляет текст дарственной, включая в него, по просьбе сторон, дополнительные положения. «Чужой» документ, даже если он составлен квалифицированным юристом, он удостоверять не будет.
- Нотариус может потребовать предоставления каких-либо дополнительных документов. В частности, выписки из домовой книги, справки о составе семьи, о количестве зарегистрированных в квартире и пр.
- Удостоверение сделки у нотариуса стоит дороже, чем регистрация какой-либо сделки в органах Росреестра.
Несмотря на все сложности, к которым можно также отнести и очереди, и продолжительность составления дарственной, обращение к нотариусу для оформления договора – необходимость.
Квартира или дом – это недвижимость, права на которую нужно удостоверять и подтверждать. Этим новый собственник (одаряемый) защищает свои права и интересы.
Видео: Оформление дарственной на недвижимость
В программе рассказываются нюансы оформления договора дарения на отдельные объекты недвижимости, даются советы как правильно и юридически грамотно составить текст договора и защитить себя тем самым от притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц.
