Особенности оформления договора дарения (дарственной) на дом

Передача в дар дорогой вещи или недвижимости является очень распространенной сделкой, основанной на взаимном доверии, поэтому сторонами зачастую являются родственники.

Как и любой другой документ, договор дарения подчиняется определенным правилам, запретам и ограничениям.

Законодательное регулирование вопроса

Единственное отличие с куплей-продажей таится в безвозмездности.

Дарение регулирует глава 32 Гражданского кодекса. Если речь идет о земле, то следует ознакомиться с особенностями, изложенными в Земельном кодексе. Договор дарения может основываться только на добровольном согласии сторон.

После подписания документов, одариваемый может полноправно распоряжаться полученным имуществом: сдавать в аренду с целью получения прибыли, выставлять на продажу, передаривать и т.д. В отношении дарственной не действует обратная юридическая сила. То есть, возврат имущества возможен только в том случае, если одариваемый решит вернуть подарок, либо суд вынесет решение о недействительности сделки.

Документ о дарении нужно регистрировать в Росреестре в течение 1 года, иначе произойдет его аннулирование. Кстати, если смерть дарителя наступит еще до того, как стороны обратятся в государственный регистрационный орган, сделка станет недействительной. Дарение не имеет ничего общего с завещанием, поэтому имущество будет делиться между законными наследниками.

Условия оформления

Чтобы оформить дарственную, нужно последовательно выполнить следующие действия:

• Составить договор о безвозмездной передаче имущества в присутствии нотариуса. При этом нельзя оставлять без внимания следующие моменты:
  • долю дарения;
  • место расположения объекта;
  • индивидуальные параметры, такие как: этажность, площадь и т.д.;
  • условия передачи дара (например, в течение какого времени бывший владелец должен освободить жилое пространство и т.д.)
• Зарегистрировать дарственную в Росреестре. Подобные действия может также выполнить МФЦ или Кадастровая Палата. Предварительно необходимо собрать следующие документы:
  • паспорт или иной документ, подтверждающий персональные сведения;
  • бумагу, свидетельствующую о правах дарителя на объект;
  • письменное согласие органа опеки и попечительства, если одной из сторон является несовершеннолетний;
  • доверенность, заверенную нотариусом, если у дарителя или одариваемого не получилось лично присутствовать при подписании договора.

Порядок составления

Составить документ нужно в письменной форме в 2-х экземплярах, подписать и выдать каждой стороне.

Присутствие нотариуса носит рекомендательный характер, но можно остановиться и на самостоятельном оформлении.

Следующие условия договора являются существенными:

• ФИО сторон;
• паспортные сведения;
• адреса регистрации и постоянного проживания;
• правоустанавливающие бумаги;
• точный адрес объекта и иная характеризующая информация: адрес, квадратные метры, целевое использование и т.д.

Следующие дополнительные условия автоматически вступают в силу с момента подписания договора, так как того требует действующая нормативно-правовая база:

1. Срок дарения, т.е. если договор не содержит информации о конкретной дате передачи прав, то он считается вступившим в силу с момента подписания;
2. Передача принятой в дар собственности на основании близких родственных связей. Наследники гражданина, получившего дорогой подарок, не могут претендовать на него, если в договоре не изложен иной порядок (п.1 ст. 581 ГК РФ);
3. Обязанность наследников (правопреемников) дарителя завершить сделку, если об ином порядке ничего не сказано в договоре (п.2 ст. 581 ГК РФ).

Кроме того в документ о дарении могут включаться случайные условия, которые для сторон считаются важными.

Правила заключения соглашения

Для документа, засвидетельствованного беспристрастным специалистом, присуща высокая доказательственная сила.

Нотариус проверяет законность изложенной информации и регистрирует договор соответствующим образом. После подписания представитель закона зачитывает и разъясняет сторонам основные условия документа, ставит специальную нотариальную надпись, подпись и гербовую печать.

Кстати, если родственники будут оспаривать договор, то нотариус сможет засвидетельствовать вменяемость сторон при заключении сделки.

Как говорилось выше, документ может быть составлен и без нотариуса.

Перечень необходимых документов

Составление дарственной на какой-либо объект недвижимости требует сбора и предоставления следующего пакета документов:

• свидетельства о праве собственности;
• выписки из домовой книги;
• инвентаризационных документов из БТИ;
• доверенности, заверенной у нотариуса;
• иных документов, необходимых в отдельных случаях.

Стоимость процедуры

Вовсе не обязательно оформлять договор дарения в присутствии нотариуса. К тому же в соответствии с нотариальным документом невозможно осуществить отчуждение имущества до завершения процедуры регистрации дарственной в УФРС. Сколько же нужно заплатить за подобные услуги?

Работа нотариуса оценивается в соответствии с «Основами законодательства РФ о нотариате».

Платеж включает в себя:

• непосредственную работу специалиста;
• сопутствующие действия правового и технического характера.

Окончательная цена зависит от обстоятельств, представленных в таблице:

Правовая и техническая нотариальная деятельность обойдется в 5-7 тыс. руб.

Регистрация договора требует оплаты государственной пошлины в размере 1000 руб. На данную сумму не может повлиять оценочная стоимость объекта, так как она оговорена в Налоговом кодексе.

Некоторые особенности составления

В соответствии с общечеловеческими законами, даритель просто отдает свое имущество, а взамен ничего не требует. Действующее законодательство также требует соблюдения главной особенности сделки дарения – полной безвозмездности.

В дарственной не может быть предусмотрена какая-либо денежная компенсация, ведь тогда ни один юрист не сможет поручиться за его действительность.

Оформление дарственной в отношении дома и земельного участка сопровождается следующими особенностями:

1. Каждый объект требует отдельного подробного описания.
2. Регистрацию права собственности также следует производить отдельно, соответственно, государственная пошлина оплачивается дважды.

Перед составлением дарственной следует ознакомиться с суммами, которые нужно будет перечислить государству в зависимости от того, присутствовал нотариус или нет, а также от того, о юридическом или о физическом лице идет речь.

Например, в 2017 году регистрация земли обходится в 350 руб., а дома – в 2000 руб. Если оформлением сделки занимался нотариус, то ему нужно будет отдать 0,5% от стоимости объекта, но не менее 300 руб. и не более 20000 руб.

При составлении документов нужно бороться не только с юридическими ошибками, но и с элементарными опечатками и неточностями.

Итак, самые популярные:

• недостоверная информация о сторонах сделки (достаточно допустить 1 опечатку и документы не примут на регистрацию);
• исправление текста;
• использование при заполнении карандаша или цветных чернил;
• недостоверные сведения об объекте;
• отсутствие конкретной информации о сделке.

Уплата налогов

Доход физического лица в соответствии с действующим налоговым законодательством облагается по следующим ставкам:

• 13%, если речь идет о гражданах РФ и иностранцах, являющихся резидентами;
• 30%, если об иностранцах и о гражданах-нерезидентах РФ.

Резидентами называют граждан РФ и иностранцев, проживших на территории государства более полугода. Такой же порядок действует в отношении россиян, проживших в другой стране более 183 дней.

Какая сумма облагается налогом? Если передача недвижимости связана с дарением, то объектом обложения следует считать рыночную стоимость – с 2016 года ее значение равно кадастровой стоимости недвижимости.

При составлении договора следует учитывать, что указываемая в документе стоимость не должна отличаться от кадастровой более чем на 30%. Если подарком является часть недвижимости, то облагаемой суммой будет выступать именно эта доля.

Если договор не содержит сведений о цене объекта, то для расчета используется кадастровая стоимость.

В общем, чтобы от процедуры дарения остались только положительные впечатления у всех участников сделки, нужно внимательно ознакомиться с нюансами сделки, тщательно укомплектовать пакет необходимых документов и грамотно подойти к составлению договора.

О правилах заключения рассмотренного вида соглашений рассказано в следующем видеосюжете: