Привлекая средства на основании договора, строительные компании строят и передают дольщику в собственность квартиру в новом доме. Исполнение такого договора имеет немало рисков, о которых надо знать, чтобы защитить свои права и вложенные средства.
Оглавление статьи
- Суть и условия долевого участия в строительстве?
- Выяснение информации о застройщике
- Разрешительные документы заказчика на строительство
- Проектная декларация на объект строительства
- Нюансы договора участия в долевом строительстве
- Государственная регистрация договора
- Права дольщиков
- Видео: Разбор вопросов граждан об участии в долевом строительстве
Суть и условия долевого участия в строительстве?
Долевое строительство – форма инвестиции в возведение жилого дома на основании договора.
Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом «о долевом строительстве», положения которого актуальны и в 2017 году.
Права и обязанности у сторон появляются с момента заключения договора, являющегося специфическим документом, поскольку, как вид сделки, не предусмотрен Гражданским кодексом РФ.
Он содержит черты договоров подряда, инвестирования, купли-продажи, возмездного оказания услуг, но не является ими и имеет свои особенности.
Инвестор строительства может уполномочить заказчиков на выполнение инвестиционного проекта, которые, в свою очередь, привлекают застройщика – строительную компанию, осуществляющую строительство.
Объектом строительства является не отдельная квартира, а жилой дом, и кредитором становится не отдельный участник, а множество дольщиков – граждан и юридических лиц.
Поэтому до решения о подписании договора и передаче денег дольщику следует собрать максимум информации о застройщике и о будущем доме.
Выяснение информации о застройщике
Застройщик должен быть юридическим лицом. Лучшая характеристика застройщика – это его построенные объекты, отсутствие судебных споров, исполнение сроков ввода домов в эксплуатацию и разумные цены.
Важно внимательно изучить его учредительные и разрешительные документы, лицензии, наличие отвода и прав на участок для строительства, предусмотренную законом проектную декларацию на строительство.
Не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком, декларация должна быть напечатана в газете или на сайте в Интернете.
Декларация обязана содержать следующую исчерпывающую информацию о застройщике:
- фирменное наименование и местонахождение;
- о государственной регистрации, о виде, номере лицензии, сроке ее действия;
- об учредителях застройщика;
- о прежних объектах строительства за 3 года;
- о финансовом результате деятельности, наличии кредиторской и дебиторской задолженности;
- об иных сделках по привлечению средств для строительства.
Застройщик может заключить договор и принять деньги от дольщика только после регистрации собственности или долгосрочной аренды на землю.
Разрешительные документы заказчика на строительство
Как правило, на сайте застройщика публикуются разрешительные документы на строительство и на землю, и до заключения договора долевого участия их все следует внимательно изучить.
Каждому, кто желает вступить в число дольщиков на любом этапе строительства, следует ознакомиться со следующими документами:
- разрешение на застройку;
- проектная документация на дом;
- документы о праве или аренде на участок, зарегистрированный в установленном порядке;
- проектная декларация.
Рекомендуется также обратить внимание на наличие и содержание:
- учредительных документов;
- бухгалтерского баланса;
- аудиторского заключения о деятельности за последний год.
В разрешении на строительство дома необходимо проверить срок его действия. Если его срок истек, а строительство не ведется, это может свидетельствовать об утрате права аренды на участок и, следовательно, невозможности заключения договора, привлечения средств, начала ведения работ.
Еще один обязательный для застройщика документ – договор поручительства или страхования ответственности. Отсутствие такого договора исключает возможность оформления разрешения на застройку и регистрацию договора строительства.
Проектная декларация на объект строительства
Составление и обнародование проектной декларации за 14 дней до совершения договора с первым участником – обязательное требование для начала привлечения средств от дольщиков.
Декларация представляет собой документ, несущий информацию о застройщике, включающую:
- его наименование и адрес;
- сведения о регистрации и учредителях;
- сведения о финансовой стабильности компании;
- разрешения на строительство;
- срок получения разрешения на ввод;
- проект жилого дома, его местоположение, состав;
- сроки строительства;
- общее имущество;
- стоимость;
- подрядчики.
Условия проектной декларации могут меняться в случае квартального изменения результатов финансовой деятельности и кредиторской задолженности. Изменения должны быть опубликованы не позднее, чем через 10 дней со дня их внесения, в том же порядке, что и основная декларация.
Нюансы договора участия в долевом строительстве
Предметом договора является недвижимое имущество – квартира в составе дома. Она должна быть описана в договоре предельно точно и полно.
Обязательно должны быть указаны следующие характеристики квартиры:
- адрес, номер на плане дома;
- площадь квартиры, лоджий, балконов;
- наличие коммуникаций, оборудования.
В договоре необходимо указать цену, порядок расчета, срок сдачи дома, гарантийный срок (не меньше 5 лет), способ передачи квартиры дольщику, условия об отделке квартиры.
Договор может предусматривать возможность оплаты строящейся квартиры в рассрочку, то есть траншами в согласованные сторонами сроки, или за счет средств жилищного сертификата, материнского капитала, кредитных средств, что влечет возникновение и регистрацию ипотеки в силу закона.
В тексте должны быть указаны:
- права, обязанности и ответственность сторон;
- способы изменения условий договора;
- основания для его досрочного прекращения.
Договор составляется в письменной форме, без нотариального удостоверения, но с обязательной регистрацией.
Образец договора участия в долевом строительстве можно скачать здесь.
Государственная регистрация договора
Для регистрации договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком сторонами должны быть поданы заявления и представлены следующие документы:
- договор строительства в оригинале;
документы юридического лица (устав и изменения к нему, свидетельство о регистрации в налоговом органе, протокол избрания директора, нотариальная доверенность);- план дома с описанием местоположения, количества и площади всех помещений;
- проектная декларация;
- экспликация квартиры на поэтажном плане;
- разрешение на строительство дома;
- документы об уплате заявителями госпошлины (350 рублей для граждан);
- нотариальное согласие супруги дольщика;
- договор страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств или договор поручительства.
К договору, при строительстве дома экономкласса, прилагается договор об освоении территории и утвержденный органом местной власти список граждан, имеющих право на жилье экономкласса.
Первичный договор регистрируется в срок до 10 рабочих дней, а последующие – в течение 5 дней.
Права дольщиков
Главной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная оплата суммы, указанной в договоре.
С момента регистрации договора в залоге у дольщиков находятся:
- участок, принадлежащий застройщику;
- строящийся на этом участке дом.
Участник строительства вправе уступить другому лицу принадлежащее ему право требования по договору с заключением соглашения об уступке права. Об уступке права должен быть уведомлен застройщик.
Дольщик обязан принять завершенную строительством квартиру в установленном порядке по передаточному акту, причем приемку он должен начать не позднее 7 рабочих дней после получения уведомления от застройщика, если иное не установлено договором.
В случае выявленных строительных недостатков дольщик вправе потребовать составления акта несоответствия квартиры и не подписывать акт приемки.
После регистрации права собственности на квартиру последнего участника у всех дольщиков возникает право долевой собственности на общее имущество дома.
Участник может в одностороннем порядке прекратить договор и потребовать от застройщика возврата уплаченных денег и предусмотренных законом компенсаций. Если недостатки выявлены в гарантийный период, дольщик также имеет право на устранение нарушений и компенсации.
Видео: Разбор вопросов граждан об участии в долевом строительстве
В программе юристом разбираются часто задаваемые вопросы, касающиеся сути долевого строительства, условиях заключения договора участия в нем. Дается разграничение такого типа договоров от предварительной купли-продажи.
