Одним из самых оригинальных методов инвестирования в недвижимость является вложение денег в новое строительство. Очень многие в погоне за дешевыми метрами будущей квартиры стараются вложиться в строительство уже на этапе начала постройки, чем потом намного больше переплачивать во время покупки оной уже в готовом доме.
Конечно, на примере одной подобной квартиры разница практически незаметна, но тем инвесторам, которые перепродают по договору переуступки такие квартиры намного дороже, разница совершенно очевидна. Итак, чтобы новый покупатель получил такую квартиру, необходимо оформить специальный документ, по-научному называемый цессией.
Конечно, такая бумага совершенно не является страховкой при случае различных рисков, особенно, если она оформляется, только когда начинается постройка будущей недвижимости. Поэтому будущая постройка все равно может прерваться или растянуться в крайних случаях.
Законодательный аспект вопроса
Так что же собой законодательно представляет данная сделка. По сути, происходит передача прав требования исполнения обязательств от третьих лиц от одной стороны к другой.
Юридически такой документ можно заключить только для приобретения новостроек, которые при строительстве использовали договор участия в долевом строительстве. Оформляется уступка по такому документу только в тот период времени, пока проходит период между госрегистрацией данной бумаги и фактом приема-передачи самого объекта. Как только был подписан акт приема-передачи, может действовать только акт купли-продажи, как гласит 11 статья 214 – ФЗ.
Сам по себе такой документ совершенно никак не меняет первоначального договора, который был составлен для долевого строительства, он просто меняет одну из сторон, однако все существенные детали по-прежнему остаются совершенно неизменными. Все права и обязанности у каждой из сторон остаются совершенно в тех же размерах.
Федеральный закон о долевом строительстве №214-ФЗ в ст. 11 четко говорит об уступке, однако весь порядок заключения подобной бумаги прописаны в 24 главе Гражданского кодекса, где рассказывается о перемене лиц в различных обязательствах.
Общие правила составления
Запрещено оформление такой бумаги только тогда, когда такой пункт специально был введен в первоначальный договор о долевом участии. Сам документ просто передает имущественные права, поэтому его оформление возможно только до сдачи самого готового дома. Регистрация обычно длится в течение месяца с того дня, когда документация поступила в специальный орган.
Однако перед всем этим необходимо для заключения бумаги соблюсти некоторые правила:
- Все долги цессионера перед застройщиком обязательно должны быть уплачены. Если покупатель согласен на данную сделку, то все долги он может перевести на себя, оформляя договор перевода задолженности. На самом деле, пока происходит этап строительства, то такие передаточные акты можно заключать сколько угодно раз без последствий.
- Когда все задолженности исчезают или передаются, то вполне можно начинать сбор информации для будущего договора. Первым делом стоит наведаться в офис строительной фирмы для того, чтобы сделать тщательную проверку их документации. Обязательно потребуйте представить вам все учредительные бумаги, документы о государственной регистрации, разрешение на землю и проведение строительных работ на ней, а также строительный проект с датами окончания строительства и перечнем используемых материалов. Если вас все устраивает, то можно начинать подготовку к дальнейшей сделке.
Для оформления будущего документа каждая из сторон должна совершить некоторые действия. К примеру, от продавца требуется:
Уведомление застройщика об оформлении договора цессии. Делается это только при личной встрече в офисе компании и, если проигнорировать этот пункт, то суд впоследствии вполне может аннулировать сделку. Очень часто компания для оформления такой сделки выделяет собственного юриста, который разбирается в нюансах.- Вам также придется немного заплатить за согласие строительной компании на продажу. Обычно это примерно 5 процентов от суммы, которую вы получите, однако разные компании могут менять эту цифру в зависимости от желания. Официально этого пункта не существует ни в одном законе, но практика показывает противоположное.
- Специальная справка об отсутствие любой задолженности.
- Если договор о долевом участии был официально зарегистрирован, то понадобится выписка из специального органа.
- Если на момент продажи недвижимость покупалась лицом, находящимся в браке, то понадобится еще и нотариальное согласие супруга на переуступку.
Покупатель также обязан получить согласие супруга и, в случае получения займа, еще и получить согласие банка на предоставление ипотеки.
Казалось бы, что документ согласно таким правилам просто обязан быть совершенно честным и понятным, однако риски здесь присутствуют, и они весьма серьезны.
Первым делом стоит запомнить, что все денежные соглашения должны обязательно решаться только после непосредственного заключения договора, поэтому никаких денег предварительно, даже через расписку, вносить не следует.
Вторым важным шагом является получение выписки из ЕГРН, которая скажет о том, нет ли на данной квартире какого-либо дополнительного обременения. Упущением данной детали очень часто пользуются различные мошенники, перепродавая одну и ту же жилплощадь сразу нескольким покупателям.
Существенные условия
Однако написать его самостоятельно тоже вполне возможно, ведь нужно занести лишь следующие данные:
Все данные строительной компании, прописать обязанности и права каждой из сторон для избежания последующих проблем.- Вся информация о данных обоих дольщиков, как продавца, так и покупателя.
- Описание самого будущего дома, его технические данные, а также цена, этаж, площадь, количество всех комнат и остальные.
- Если цессия оформляется в рассрочку, то желательно предоставлять также даты выплат. Если одноразовой суммой, то дату полного финансового расчета.
- Обе стороны должны подписать бумагу и проставить дату, когда сделка была совершена. Застройщик же в свою очередь также должен будет поставить свою печать под данным документом.
После этого документ должен пройти государственную регистрацию. Она делает его официальным документом, который подлежит исполнению, поэтому на акт приема-передачи квартиры поедет уже покупатель.
Дополнительные
Определенного перечня дополнительных условий не существует, поэтому они решаются в довольно индивидуальном порядке по желанию какой-либо стороны при согласии второй.
На самом деле такие условия в данном виде договора просто немного более подробно излагают общие. Может быть более четко прописан предмет сделки, однако, в общем, их отсутствие на договор совершенно никак не влияет.
Правила и порядок регистрации
Как только документ считается официально подписанным, его в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре. Без такого шага документ по-прежнему будет считаться недействительным, ведь это подтверждение его заключения согласно всем канонам российского законодательства. Вам также сразу подскажут, нет ли в нем каких-нибудь нарушений, ведь тогда цессию просто не зарегистрируют. Это спасет вас от различных мошенников.
Для дачи документов в палату потребуется приложить все имеющиеся у обеих сторон документы. Стандартный срок исполнения такого вида услуги – это 10 дней. Для регистрации договора обязательно необходимо оплатить пошлину и еще раз проверить все внесенные данные, поскольку они будут отображаться в реестре прав именно в таком виде.
Исправление любой ошибки, которая была найдена впоследствии, обойдется вам в некоторую сумму, поэтому лучше выявить их заранее.
Экземпляров документа должно быть по одной штуке на каждую из сторон, указанных в сделке, и еще один должен остаться в самом Росреестре. Этот экземпляр прикрепляется к архиву определенного объекта. Обязательно проверьте, чтобы сотрудник поставил на каждой копии отметку о регистрации.
Также обязательным моментом является уплата определенного налога. Поскольку во время продажи такой недвижимости продавец получает некую сумму, то он в обязательном порядке обязан выплатить 13% подоходного налога. Если продавец владел данной недвижимостью менее 5 лет, то налог уплачивается в полном размере, однако, если этот срок превышает пятилетку, то с выплаченной суммы можно получить специальный вычет. Такой имущественный вычет может получить и покупатель.
На самом деле такой вариант документа становится все популярнее с каждым годом. Несмотря на довольно бурные темпы строительства, цены на жилплощадь остаются довольно высокими, поэтому по договору цессии инвесторы в строящееся жилье могут весьма неплохо заработать. Но даже покупатель в таком случае останется весьма доволен конечной ценой. Просто следует внимательно сверять все документы с изначальным договором по долевому участию, чтобы в них совершенно не имелось каких-нибудь расхождений. Если все было заключено правильно, то покупатель получает права на построенное в будущем жилье.
Правила заключения рассмотренного в статье вида сделок с недвижимостью изложены в следующем видеосюжете:
