Долевое строительство

Как безопасно купить квартиру в строящемся доме напрямую от застройщика?

Приобретение жилья от застройщикаСтроительство новостроек в России продолжается. Застройщики предлагают множество способов оформления договоров, которые нередко оказываются юридически неграмотными либо откровенно мошенническими. Во избежание обмана следует разобраться в нюансах заключения подобных договоров.

 

Преимущества покупки недвижимости на этапе строительства

Покупка квартиры от застройщика имеет ряд преимуществ:

  1. Отсутствие проблем с капитальным ремонтом дома.
  2. На первоначальном этапе строительства покупатель может самостоятельно определить желаемую планировку своего жилья.
  3. Приобретение жилплощади на первичном рынке обойдется для клиента на много дешевле, чем аналогичный вариант на вторичном.

С юридической точки зрения покупка квартиры на этапе строительства не влечет возможных судебных тяжб, которые могли возникать у предыдущих владельцев. Такие прецеденты стали не редки после принятия нового Жилищного кодекса.

Недостатки в приобретении квартир на этапе строительства

Основным является финансовый риск. В независимости от условий договора клиент может лишиться своих денежных средств, если застройщик окажется недобросовестным.

Строительство может быть приостановлено по причине умышленного банкротства.

На процесс несостоятельности строительной компании может оказать влияние экономическая ситуация в стране, так как строительство осуществляется на протяжении нескольких лет.

Сроки строительства могут затянуться, превышая указанные в договоре, а, следовательно, у владельца жилья не будет возможности въехать в собственное жилье на протяжении определенного времени.

Правовые последствия приобретения жилья в строящемся доме

Заключая сделку на покупку квартиры важно обратить внимание на документацию компании, которая будет заниматься строительством.

Наиболее важным документом является разрешение на строительство.

Договор на покупку жилья накладывает на покупателя обязательства, при неисполнении которых могут наступить нежелательные правовые последствия. Будущий владелец должен быть осведомлен о штрафных санкциях, которые могут быть к нему применены.

Жилье на этапе строительстваЕсли договор предполагает рассрочку — четко должны быть прописаны сроки платежей, процент по ней и санкции за нарушения данных условий.

Будущий собственник должен быть осведомлен о сроках сдачи его квартиры, и какую ответственность несет застройщик за их неисполнение.

 

Способы оформления договора на покупку недвижимости

Согласно российским законодательным актам приобретение права собственности на квартиру, которая находиться на стадии строительства, невозможно. Совершение сделок с ней, как с объектом недвижимости, становится доступным только после ввода в эксплуатацию всего многоквартирного дома.

У покупателя появляются только права в отношении жилплощади, которые оговорены в документах. Они могут разниться в зависимости от способа оформления договора на покупку.

В отечественной практике способов оформления представлено несколько:

  1. Договор долевого участия в строительстве.
  2. Договор паевого взноса.
  3. Инвестиционный вклад.
  4. Переуступка прав требования на квартиру.
  5. Вступление в кооператив или товарищество
В практике строительства домов существуют и дополнительные схемы продажи квартир, такие как продажа векселя или договор предварительной купли-продажи. Но они в большей степени выгодны для застройщиков, нежели чем для покупателей.

Условия участия в долевом строительстве

Получение квартиры по долевому строительствуДанный способ покупки жилья в многоквартирном доме получил в России наибольшее распространение. Это связано с основным преимуществом долевого участия в строительстве – возможность купить недвижимость на 30% дешевле.

Суть участия в доле сводиться к тому, что строительная компания собирает средства дольщиков, на которые затем осуществляется возведение дома.

После сдачи дома в эксплуатацию осуществляется переоформление квартир в собственность инвесторов.

Принятый Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» защитил участников от ряда мошеннических схем.

Однако, недостатки у данного способа все же есть: вернуть средства при банкротстве застройщика нельзя, кроме того, он также имеет право менять проектную декларацию без согласия клиента.

Приобретение недвижимости по договору паевого взноса

Такой договор заключается между застройщиком и будущим владельцем жилья, в рамках которого пайщик в определенный период времени вносит оговоренную сумму денежных средств.

Особенностью паевых взносов является то, что на него не распространяется действие ФЗ № 214. В связи с этим срок сдачи официально может переноситься не единожды.

Преимущество такого договора состоит в возможности дольщиков вносить средства и после сдачи дома в эксплуатацию.

Покупатель жилплощади может застраховать свои риски, воспользовавшись услугами страховых компаний.

Вместе с тем, договор паевого взноса не подвергается регистрации. И в случае недобросовестности застройщика, еще на этапе строительства квартира может неоднократно перепродаваться нескольким покупателям.

Строительная компания может прописать в договоре более высокую конечную стоимость жилья, так как не ограничена действием закона.

Условия оформления инвестиционного вклада

Недвижимость по договору инвестиционного вкладаПри строительстве многоквартирных домов между участниками может заключаться инвестиционный договор.

Данный вид договорных отношений регламентируется ФЗ № 39, в котором регулируются инвестиционные отношения.

На основании инвестиционных вкладов у застройщика появляются обязанности перед инвестором и права требования денежных средств в объеме установленным договором.

Заключаемый договор должен содержать определенные условия передачи инвестору квартиры и порядок внесения платежей.

Инвестиционный договор предполагает право инвестора переуступить строящеюся жилплощадь до сдачи ее в эксплуатацию. Для этого заключается договор переуступки прав.

Переуступка прав требования на недвижимое имущество

Договор цессии является распространенным видом долевого строительства.

Его отличительной чертой является ограниченность сроков заключения. Дольщик имеет возможность переуступить свои право до момента подписания передаточного акта.

Применяется право переуступки при необходимости дольщиком вернуть свои средства без уплаты штрафов, которые предусматриваются в долевом строительстве.

Инвестор получает прибыль, так как по мере строительства дома стоимость квартир возрастает.

Такая форма договора несет в себе риски, такие как:

  1. Признание договора цессии недействительным. С юридической точки зрения, требования предъявляются к цеденту, но не к застройщику.
  2. Риск двойной переуступки. В российской практике такая ситуация встречается довольно часто, и зачастую права остаются у первого покупателя квартиры, который надлежащим образом зарегистрировал право собственности.
  3. Риск банкротства застройщика. Следует отметить, что данный риск присущ каждому способу оформления договора, так как зависит от многих факторов, в том числе экономической ситуации в стране.

Вступление в жилищно-строительный кооператив

Строительство дома ЖСКСоздание кооперативов в России практикуется несколько десятков лет.

Суть сделки заключается в том, что строительство дома финансируется исключительно за счет денежных средств дольщиков.

Жилищно-строительные кооперативы регулируются Гражданским кодексов РФ, целью их создания является строительство многоквартирного дома с последующей его эксплуатацией.

Кооператив может предоставить своим участникам ссуды для покупки квартиры.

Вступление в простое товарищество

Распространение при строительстве домов получил договор простого товарищества.

Он предполагает объединение вложений участников товарищества для достижения цели – в данном случае строительства жилья.

Участники товарищества ведут совместную деятельность, и доля ответственности определяется вложением денежных средств.

Как избежать мошенничества при приобретении недвижимости в строящемся доме?

Как не быть обманутым при покупке жилья?Первичный рынок недвижимости в России отличается наличием большого количества мошенников. Правительство разрабатывает законодательные акты, которые защищают права граждан, однако, мошенники постоянно придумывают новые схемы заключения фиктивных сделок.

Избежать подобных ситуации покупатель может при соблюдении определенных условий.

В первую очередь необходимо получить достоверную информацию о деятельности застройщика.

Для это нужно использовать государственные реестры:

  1. Единый реестр компаний. В нем собрана информация о статусе юридического лица, сроках работы на рынке, нахождении на стадии ликвидации.
  2. Обремененный реестр. В нем собраны данные о судебных исках, как в отношении самого застройщика, так и в отношении объекта строительства.
  3. Реестр ипотек, созданный на государственной основе. Покупатель квартиры может удостовериться в отсутствии ипотечного кредита на строящийся объект.

Залогом удачной покупки квартиры в новостройке является проверка наличия всех необходимых разрешений на строительство дома на занимаемом земельном участке:

  1. Участок может находиться в собственности компании. В таком случае застройщик должен иметь акт на право собственности.
  2. Земля передана в пользование на основании договора аренды или суперфиция.
Проверке подлежит также кадастровый паспорт участка, в котором должна иметься отметка о строительстве на нем многоэтажного жилого дома.

У застройщика должно быть разрешение на подключение ко всем необходимым коммуникациям.

Распознать мошенничество иногда оказывается непросто, но покупателю следует обратить внимание на некоторые особенности предложений строительной компании.

Должна вызвать подозрение низкая стоимость объекта, если она отличается от рыночной более, чем на 25%. В данном случае до сделки следует проверить документацию компании более тщательно либо вовсе отказаться от заключения договора.

Видео: Как купить квартиру в новостройке с минимальным риском?

В сюжете рассказывается как правильно выбрать надежного застройщика при покупке жилья на этапе строительства, какие ошибки совершают граждане при приобретении недвижимости существуют на данном этапе.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Оставить комментарий