Договор долевого строительства защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков, регулируя правоотношения сторон договора.
Тем не менее, никто не застрахован от возникновения таких проблем, как несвоевременная передача помещения дольщику, неустойки, недоделки и их устранение.
Оглавление статьи
- Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?
- Указание информации о застройщике
- Документы, подтверждающие право застройщика на строительство
- Предварительное ознакомление с договором до подписания
- Существенные условия договора
- Сроки строительства и сдачи объекта
- Пределы ответственности сторон договора
- Порядок разрешения разногласий по договору
- Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве
- Видео: Как не стать жертвой мошенничества при долевом строительстве?
Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?
Отношения в данной сфере прежде всего регламентируется Законом «О долевом строительстве». В соответствии с законом участниками строительства могут быть граждане и юридические лица, заключившие договор и вступившие в отношения по финансированию строительства с застройщиком.
Застройщиком является юридическое лицо, привлекшее средства дольщиков, обладающее правом на землю и получившее разрешение на застройку.
Обязательность регистрации договора и права на помещение установлена как Законом «О долевом строительстве», так и нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
К застройщику применяются положения Закона «О защите прав потребителей» при нарушении условий договора, что влечет ответственность исполнителя услуг.
Указание информации о застройщике
Информация о застройщике необходима для принятия решения о заключении договора долевого участия в строительстве.
Получить ее можно, например, на сайте компании, из публикаций в прессе, но наиболее точную информация можно найти в проектной декларации, оригинал которой находится у застройщика.
Декларация публикуется за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком и содержит следующую информацию:
- о наименовании, месте нахождения, государственной регистрации и учредителях;
- о строительных проектах домов за три предшествующих года;
- о виде деятельности, данных лицензии;
- о результате финансовой деятельности, размере кредиторской задолженности;
- о сроке получения разрешения на ввод дома;
- о финансовых рисках при осуществлении проекта;
- о страховании ответственности застройщика;
- о подрядчиках, осуществляющих работы.
Изучение документов застройщика может рассказать о многом. Так, дебиторская задолженность указывает на проблемы с оборотом наличности.
Документы, подтверждающие право застройщика на строительство
Принципиальное значение для подтверждения права на строительство имеет дата получения разрешения на строительство, она дает начало правоотношениям дольщика и застройщика.
Но до этого застройщик должен или уже иметь или по конкурсу получить, оформить и зарегистрировать аренду на земельный участок с соответствующим целевым назначением – для многоэтажного жилого строительства.
Изменения в Законе «О долевом строительстве» требуют обязательного оформления договора страхования ответственности или договора поручительства застройщика на случай неисполнения им обязательств.
Такие договоры могут быть заключены со страховыми компаниями, включенными в список компаний, которым разрешена эта деятельность.
Договор может быть заключен одним документом с выдачей полиса на каждое жилое помещение, либо оформляются отдельные договоры на каждую квартиру.
При комплексном освоении территории необходимо наличие проекта планировки.
Предварительное ознакомление с договором до подписания
Договор долевого строительства должен быть письменным. Он подлежит регистрации и вступает в силу с момента регистрации.
Важно внимательно ознакомиться с договором до его подписания. Это необходимо, чтобы защитить себя от возможных подводных камней на этапе строительства и получении жилья в собственность.
Следует проверить полномочия лица, заключающего договор с дольщиком.
Если в договоре действует не застройщик, а уполномоченная им организация, дольщик вступает в отношения не с застройщиком, а с агентом по агентскому договору.
При этом возникает риск неисполнения договора застройщиком, так как в соответствии с законом деньги может привлекать только застройщик.
В договоре должны быть зафиксированы ответственность застройщика, описание передаваемого помещения, его метраж, срок ввода дома, гарантийные обязательства, цена договора.
Следует внимательно проверить и условия расторжения договора.
Существенные условия договора
Закон определил существенные условия договора:
- Предмет – помещение, которое должно быть передано дольщику, после ввода дома.
- Срок передачи готового объекта.
- Цену, порядок расчетов, сроки оплаты.
- Срок гарантии качества (не менее 5 лет).
Предмет договора включает в себя как объект, так и действие по передаче готового объекта дольщику.
В договоре указываются адрес объекта, количество этажей, номер секции, этажа, квартиры и ее площадь.
Участник обязан уплатить застройщику установленную денежную сумму.
Удорожание объекта, например, в связи с уточнением площади, должно быть зафиксировано путем заключения дополнительного соглашения.
Гарантийный срок на объект строительства возлагает на застройщика ответственность за недостатки, выявленные в течение этого времени.
Сроки строительства и сдачи объекта
Срок строительства и ввода дома в эксплуатацию связаны между собой.
После ввода дома в эксплуатацию и до даты перехода права на помещение к участнику, оно находится в залоге у дольщика.
Передача квартиры участнику должна осуществляться по акту передачи. Если акт не представлен, дольщик может обратиться в суд.
Несоблюдение сроков передачи права на квартиру влечет для застройщика уплату неустойки, за каждый день – в двукратном размере.
Отношения, возникшие в связи с договором, регулируются Законом “О защите прав потребителей”. Так, сторона, нарушившая обязательства или выполнившая их ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне неустойку, согласно договору, и возместить убытки.
Пределы ответственности сторон договора
При нарушении застройщиком срока передачи помещения, дольщик за каждый день может взыскать неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования от цены договора (если он является физлицом, то данная сумма взимается в двукратном размере), согласно ст.6 ФЗ 214 от 30 декабря 2004 года.
За отступление от договора, которое ухудшило качество помещения или создало недостатки, сделавшие квартиру непригодной для проживания, дольщик вправе потребовать:
устранения недоделок в установленный срок;- снижения цены договора;
- возмещения личных расходов на ремонт.
В случае расторжения договора возмещение включает:
- основной долг;
- проценты на сумму долга (в двойном размере);
- проценты за нарушение обязательств (в двойном размере);
- подтверждение убытков;
- моральный вред.
Убытки представляют собой:
- расходы, понесенные для восстановления нарушенного права;
- утрату или порчу имущества;
- неполученные доходы.
Требования дольщика подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня их предъявления. За нарушение этого срока застройщик также обязан оплатить неустойку.
Риск гибели объекта строительства до того, как его передали участнику, несет застройщик.
Порядок разрешения разногласий по договору
Закон «О защите прав потребителей» применим к дольщику и застройщику в части, не установленной Законом «О долевом строительстве». Поэтому в спорных ситуациях применяется порядок досудебного урегулирования спора с застройщиком.
Претензии предъявляются в установленной последовательности:
- Дольщик – застройщику.
- Застройщик – заказчику.
- Заказчик – генподрядчику.
- Генподрядчик – субподрядчику.
В претензии должны быть указаны все требования, которые необходимо выполнить, сроки их исполнения. При отсутствии сроков в претензии она может исполняться в 30-дневный срок.
В случае рассмотрения спора, связанного с передачей денег в целях строительства, независимо от наименования договора суд исходит из существа сделки.
В письме Верховного суда № 7-ВС-368/13 указано, что действие закона распространяется на любые сделки, если установлено, что сторонами предполагалось долевое строительство.
Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве
Одностороннее прекращение договора дольщиком допускается в случаях:
- затягивания строительства, срыва срока передачи квартиры;
- не устранения недоделок в разумный срок;
- не продления поручительства банка и не уведомления дольщика об этом.
Расторжение договора возможно в связи с судебным актом. Дольщик может обратиться в суд в случае:
- прекращения строительства, срыва срока передачи квартиры;
- отступления от технических характеристик объекта;
- изменения назначения объекта.
Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик нарушает срок оплаты более чем на 3 месяца.
В случае рассрочки основанием для расторжения является нарушение сроков платежа более 3 раз в году или просрочка более чем на 3 месяца.
Застройщик должен уведомить дольщика о необходимости погасить долги и предупредить о возможном расторжении договора.
Видео: Как не стать жертвой мошенничества при долевом строительстве?
В сюжете даются конкретные советы, каким образом подходить к выбору застройщика при долевом строительстве. Рассказывается, как защитить себя с правовой стороны при заключении договора с застройщиком.
