Порядок законодательного регулирования долевого строительства в 2023 году

Участие в долевом строительстве предполагает заключение соответствующего договора между строительной компанией и дольщиком.

Целью подписания договорных отношений является строительство многоквартирного дома, который застройщик должен возвести на средства дольщиков.

Что представляет собой участие в строительстве многоквартирного дома?

Данная схема сотрудничества достаточно проста, поэтому получила широкое распространение среди граждан России. При долевом строительстве будущий владелец может сэкономить до 30% стоимости квартиры.

Дольщики, согласно российскому законодательству получают возможность вступить в права собственника, только после того, как застройщик сдаст дом в эксплуатацию.

Это позволяет покупателям оформлять рассрочку на приобретение жилплощади.

Долевое строительство на протяжении долгих лет позволяет людям решать проблемы с жильем, однако, нередки и случаи мошенничества в данной сфере. Недобросовестные застройщики нередко исчезают со средствами дольщиков, оставляя их без денег и жилья.

Законодательная база, регламентирующая процедуру участия в строительстве многоквартирных домов

В вопросах регулирования отношений при долевом строительстве, правительство РФ разработано несколько нормативных баз, в их число включены:

• Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
• Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”;
• Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ, в котором установлен порядок регистрации прав на недвижимость;
• Градостроительный кодекс России.

Каждый из нормативных актов прописывает порядок действий, как застройщика, так и дольщика.

На этапе формирования проекта строительная компания должна получить разрешение на строительство жилого объекта (согласно Федеральному закону № 214). Без разрешения в государственных органах регистрации откажут в введении дома в эксплуатацию (данное положение следует из Градостроительного кодекса).

В соответствии с законом договор долевого строительства заключается между дольщиком и застройщиком после публикации последним проектной декларации и полученного разрешения на проведение строительных работ.

Изменения, касающиеся порядка участия в долевом строительстве

Федеральный закон № 214 начал действовать с 2004 году и на протяжении этого времени он неоднократно корректировался с целью защиты прав дольщиков от мошенничества.

Поправки, которые вносятся в текст закона в 2015 году, будут затрагивать последовательность расчетов, формы приобретения жилья, а также взаимоотношения строительных компаний с государственными органами.

Главной поправкой в закон является порядок привлечения денежных средств застройщиком.

Строительная компания может заключить с дольщиком только 3 вида договоров:

• соглашение долевого участия;
• выпуск жилищного сертификата;
• договор жилищного кооператива.

Обязательным требованием к компании, которая будет заниматься строительством дома, является наличие прав собственности в отношении земли либо прав аренды (субаренды).

В связи этим расширяется круг юридических лиц, которые могут заниматься строительством жилых домов.

В редакции закона затронуто положение о раскрытии информации о расходовании средств. Начиная, с 2015 года застройщик обязан предоставлять детализацию потраченных средств, которые привлечены от дольщиков.

Ужесточено наказание для застройщиков, незаконно привлекших денежные средства дольщиков (без наличия пакета разрешительных документов на строительство). Для физических лиц штраф составит не более 50 тыс. рублей, для организаций штраф может достигать до 1 млн. рублей.

Права дольщиков

Изменения законодательства в сфере долевого строительства значительно расширили права его участников.

Дольщики могут расторгнуть соглашения в одностороннем порядке, в тех случаях, которые предусмотрены в законодательстве:

1. Инвестор может отозвать свои денежные средства, если застройщик не исполнил срок сдачи объекта в эксплуатацию, при этом не известив дольщика.
2. Внесение значительных поправок в проектную декларацию со стороны строительной компании также могут стать основание для расторжения договора долевого участия.

В случае начала процедуры банкротства в отношении застройщика, дольщики имеют право включить себя в реестр должников компании. В этом случае компенсация будет выплачена денежными средствами.

Закон включает дольщиков в третью очередь должников. В юридической практике она относится к привилегированной и стоит ранее поставщиков.

Страхование застройщиком привлеченных средств дольщиков

Внесение поправок в законодательство связано в первую очередь с необходимостью защиты дольщиков от застройщиков, которые используют мошеннические схемы.

С января 2014 года строительная компания должна страховать полученные средства от дольщиков. Ранее получение банковского поручительства не являлось обязательным, поэтому застройщики применяли его редко, так как это увеличивало их расходы.

Новая редакция законодательства в отношении долевого строительства обязывает к страхованию, без которого денежные средства изымаются у застройщика и возвращаются дольщикам.

Страхование средств участников строительства предполагается тремя способами:

• страховые компании;
• получение банковской гарантии;
• вступление в общество страхования застройщиков.

Расширились полномочия органов контроля. Ранее проверка деятельности строительных компаний осуществлялась не чаще одного раза в три года. Теперь этот период сократился.

Предложения запретить долевое строительство в России

В правительстве на протяжении долгого времени обсуждается вопрос о полном запрете долевого строительства в России. Главной причиной тому – растущие количество обманутых дольщиков.

Принятый закон № 214, несмотря на его корректировки, не гарантирует полной защиты участников строительства от недобросовестных застройщиков.

Предлагается взамен долевому строительству ввести институт посредника между строительной компанией и покупателями квартир. Предполагается, что ими выступят крупные отечественные банки, которые будут выдать лояльные кредиты на приобретение жилья.

Отмена долевого строительства и переход на новую систему займет чуть более пяти лет. Эксперты утверждают, что надежность сделок вырастет и число обманутых дольщиков сократиться.

Однако, участие в процессе строительства посредника, скорее всего, приведет к повышению стоимости квартир на первичном рынке.

Видео: Министерство строительства усилит защиту дольщиков

В сюжете рассказывается о том, какие меры правительство принимает с целью защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков и к какой схеме долевого участия в настоящее время идет переход.