Управляющие компании не редкость в структуре управления многоквартирными домами.
Они могут выполнять различные функции: от ремонтных работ до предоставления комуслуг. Все их обязанности прописываются в договоре.
Оглавление статьи
- Что такое управляющая компания?
- Виды УК
- Какие документы должна иметь УК?
- Нюансы при заключении договора с УК
- Процедура заключения договора с УК
- Каким образом организуется работа по управлению многоквартирным домом?
- Порядок отчета УК за работу перед жильцами
- Разрешение спорных ситуаций между жильцами и УК
- Видео: Как правильно выбрать управляющую компанию?
Что такое управляющая компания?
В России на смену ЖЭК пришли управляющие компании (УК). И если ранее сферой управления занимались исключительно государственные структуры, то сегодня содержание многоквартирных домов поставлено на коммерческую основу.
Жилищное законодательство предоставляет право выбора способа управления многоквартирным домом собственникам его жилых помещений.
Статья 161 Жилицного кодекса РФ указывает на то, что управлять хозяйством собственники жилья могут самостоятельно, создав товарищество (ТСЖ) или доверить бразды руководства управляющей организации.
УК – коммерческая организация в форме ООО, АО и пр. Выбирать ту или иную компанию жильцы должны совместно, на общем собрании.
Виды УК
Существует три основных вида управляющих компаний:
- Управляющие организации. Они не осуществляют самостоятельный ремонт, не оказывают коммунальные услуги, а занимаются исключительно управленческим делом, выполняя функцию посредника между жильцами и поставщиками. Для технического или санитарного содержания нанимаются сторонние организации.
- Гибридные управляющие компании – самостоятельно проводят все мероприятия по эксплуатации дома: ремонт, предоставление услуг по ЖКХ, то есть, те функции, которые ранее выполняли ЖЭКи.
- Эксплуатационная УК заключает договор подряда на управление имуществом жильцов с ними, другими УК или ТСЖ, не предоставляя коммунальных услуг.
Привлекать УК к работе с многоквартирными домами могут как собственники в добровольном порядке, так и уже существующие ТСЖ или кооперативы через органы управления.
В выборе участвуют все собственники квартир, а решение принимается большинством голосов.
Какие документы должна иметь УК?
Управляющая компания должна иметь такие документы:
- протокол общего собрания, проведенного учредителями юридического лица – решение о создании;
- устав организации;
- если УК организовывается более чем одним лицом, предоставляется учредительный договор.
Жильцам по их требованию предоставляется информация в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг:
- адрес УК, полное название, реквизиты, номер свидетельства о регистрации, данные руководителя должны быть доступны в виде объявлений, вывешиваться на стендах;
- телефоны и местонахождение диспетчерских, аварийных служб;
- тарифы на комуслуги, ссылки на нормативные акты по услугам ЖКХ;
- сроки, способы оплаты услуг;
- нормы качества услуг, предельные сроки перерывов в предоставлении;
- адреса, телефоны и полные наименования госорганов власти, местного самоуправления, осуществляющих контроль деятельности указанной УК.
Все эти пункты должны быть прописаны в договоре, который является подтверждением законности взаимоотношений между жильцом и УК.
Нюансы при заключении договора с УК
В договоре по управлению многоквартирным домом обязательно прописывается информация:
- обязанности и права сторон;
- объект управления – многоквартирный дом или несколько;
- стороны договора: собственник и УК.
В документе должно быть полное описание имущества многквартирного дома: подъезды, лифты, инженерные сети, подвалы, прилегающая территория и прочее. Чем подробней будет прописано имущество, тем большую ответственность будет нести УК.
Стороны договора – это компания и владелец помещения. Последний – не обязательно гражданин, в собственности которого находится квартира.
В договоре указываются также правила предоставления отчета о деятельности УК, использование некоторых свободных помещений: фойе, подвалов.
Кроме того, жильцы могут требовать внесения изменений в текст пунктов договора: условия повышения платы, контроль использования средств, создание резервного фонда и прочее.
Процедура заключения договора с УК
Подписанию документа предшествует направление оферты: одна из сторон (чаще всего это именно УК) направляет предложение второй стороне – ТСЖ (ТСН), кооперативу. В идеале к оферте уже должен быть приложен образец договора.
УК выступает в роли исполнителя, а жильцы – заказчика. Поэтому последние и диктуют условия. И если предоставленный образец договора владельцев квартир не устроил, его следует скорректировать.
По всем пунктам должно быть достигнуто соглашение. Соглашение от правления – решение собрания собственников многоквартирного дома.
Если в пределах срока, указанного в оферте, жильцы дали согласие, договор считается заключенным. Собственники могут и сами выступать инициаторами оферты, направляя ее в понравившуюся УК.
Если решение положительное, правление от имени всех жильцов подписывает договор с управляющей компанией.
Договор должен иметь каждый собственник помещения. А заключается он только при согласии сторон. Для этого используются типовые договоры на обслуживание многоквартирного дома.
Каким образом организуется работа по управлению многоквартирным домом?
Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется в таких направлениях:
обслуживание имущества, ремонт;- финансовое управление;
- предоставление коммунальных услуг собственникам помещений;
- администрирование.
В зависимости от типа выбранной УК, она выполняет такую работу самостоятельно или с привлечением сторонних организаций, ИП. Все действия УК осуществляются на основании договора управления.
Возможно два варианта организации работы:
- Собственники жилья делегируют обязанности в полном объеме УК, оставляя за собой право контролировать качество и объем услуг и начислять/получать платежи.
- Управляющая компания занимается только обслуживанием, ремонтом, содержанием имущества, а коммунальные услуги предоставляет ТСЖ или кооператив.
Порядок отчета УК за работу перед жильцами
Отчет в письменном виде предоставляется жильцам согласно договору или по мере выполнения работ.
Однако отчет в любом случае должен быть предоставлен в первый квартал года, следующего за отчетным.
В отчете должны быть расписаны все траты в течение определенного периода:
на ремонт;- коммунальные услуги;
- техобслуживание;
- благоустройство территории;
- санитарное обеспечение;
- обеспечение безопасности.
В отчете могут быть и иные расходы. Все они должны быть подтверждены документами: чеки, квитанции, накладные и прочее.
Прилагается план работ на следующий период, чаще всего, год. Отчет УК презентует на общем собрании жильцов.
Разрешение спорных ситуаций между жильцами и УК
Чаще всего причины спора такие:
- завышенные тарифы на коммунальные услуги;
- некачественное выполнение работ УК;
- отсутствие прозрачности траты средств;
- долг по оплате жильцами.
Последней инстанцией решения споров является суд. До этого можно обратиться в администрацию города, Роспотребнадзор и другие компетентные органы.
Но первым шагом должна быть подача заявления в УК. Там обязаны предоставить письменный ответ.
Заявление лучше составлять в двух экземплярах, один из которых заявитель оставляет себе с отметкой о принятии. Если и после заявления проблема не устранена, можно обращаться в органы управления города или района.
Видео: Как правильно выбрать управляющую компанию?
В программе разбираются вопросы управления многоквартирными домами. Разъясняется, каким образом происходит выбор управляющей компании, на какие моменты собственники должны обращать внимание при выборе организации.
Раскрывается минимальный перечень обязанностей УК, даются советы, как жильцам проконтролировать работу УК и надлежащее исполнение ими договора с собственниками жилья. Каким образом происходит процедура разрешения споров между жильцами и УК?
