Какие обязанности есть у управляющей компании по содержанию дома перед собственниками жилья?

Управляющие компании не редкость в структуре управления многоквартирными домами.

Они могут выполнять различные функции: от ремонтных работ до предоставления комуслуг. Все их обязанности прописываются в договоре.

Что такое управляющая компания?

Как выбрать надежную управляющую компанию?В России на смену ЖЭК пришли управляющие компании (УК). И если ранее сферой управления занимались исключительно государственные структуры, то сегодня содержание многоквартирных домов поставлено на коммерческую основу.

Жилищное законодательство предоставляет право выбора способа управления многоквартирным домом собственникам его жилых помещений.

Статья 161 Жилицного кодекса РФ указывает на то, что управлять хозяйством собственники жилья могут самостоятельно, создав товарищество (ТСЖ) или доверить бразды руководства управляющей организации.

УК – коммерческая организация в форме ООО, АО и пр. Выбирать ту или иную компанию жильцы должны совместно, на общем собрании.

Обязательно заключается договор на предоставление услуг. За это жильцы уплачивают определенную сумму денег – ежемесячную плату.

Виды УК

Какие обязанности ложатся на управляющую компанию?Существует три основных вида управляющих компаний:

  1. Управляющие организации. Они не осуществляют самостоятельный ремонт, не оказывают коммунальные услуги, а занимаются исключительно управленческим делом, выполняя функцию посредника между жильцами и поставщиками. Для технического или санитарного содержания нанимаются сторонние организации.
  2. Гибридные управляющие компании – самостоятельно проводят все мероприятия по эксплуатации дома: ремонт, предоставление услуг по ЖКХ, то есть, те функции, которые ранее выполняли ЖЭКи.
  3. Эксплуатационная УК заключает договор подряда на управление имуществом жильцов с ними, другими УК или ТСЖ, не предоставляя коммунальных услуг.

Привлекать УК к работе с многоквартирными домами могут как собственники в добровольном порядке, так и уже существующие ТСЖ или кооперативы через органы управления.

Если собственники в отведенный срок не пришли к единому решению по выбору УК, местные органы власти могут принудительно назначить УК.

В выборе участвуют все собственники квартир, а решение принимается большинством голосов.

Какие документы должна иметь УК?

Заключение договора жильцов с УКУправляющая компания должна иметь такие документы:

  • протокол общего собрания, проведенного учредителями юридического лица – решение о создании;
  • устав организации;
  • если УК организовывается более чем одним лицом, предоставляется учредительный договор.

Жильцам по их требованию предоставляется информация в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг:

  • адрес УК, полное название, реквизиты, номер свидетельства о регистрации, данные руководителя должны быть доступны в виде объявлений, вывешиваться на стендах;
  • телефоны и местонахождение диспетчерских, аварийных служб;
  • тарифы на комуслуги, ссылки на нормативные акты по услугам ЖКХ;
  • сроки, способы оплаты услуг;
  • нормы качества услуг, предельные сроки перерывов в предоставлении;
  • адреса, телефоны и полные наименования госорганов власти, местного самоуправления, осуществляющих контроль деятельности указанной УК.

Все эти пункты должны быть прописаны в договоре, который является подтверждением законности взаимоотношений между жильцом и УК.

Информация должна быть общедоступной: размещаться в виде объявлений в пределах территории обслуживания УК: на стендах, досках объявлений, в офисе компании.

Нюансы при заключении договора с УК

Что учесть при заключении договора с УК?В договоре по управлению многоквартирным домом обязательно прописывается информация:

  • обязанности и права сторон;
  • объект управления – многоквартирный дом или несколько;
  • стороны договора: собственник и УК.

В документе должно быть полное описание имущества многквартирного дома: подъезды, лифты, инженерные сети, подвалы, прилегающая территория и прочее. Чем подробней будет прописано имущество, тем большую ответственность будет нести УК.

Стороны договора – это компания и владелец помещения. Последний – не обязательно гражданин, в собственности которого находится квартира.

В доме часть помещений может принадлежать государству, муниципалитету, юридическому лицу. Они также выступают стороной договора наравне с жильцами — физическими лицами.

В договоре указываются также правила предоставления отчета о деятельности УК, использование некоторых свободных помещений: фойе, подвалов.

Кроме того, жильцы могут требовать внесения изменений в текст пунктов договора: условия повышения платы, контроль использования средств, создание резервного фонда и прочее.

Процедура заключения договора с УК

Подписанию документа предшествует направление оферты: одна из сторон (чаще всего это именно УК) направляет предложение второй стороне – ТСЖ, кооперативу. В идеале к оферте уже должен быть приложен образец договора.

Теоретически, любой из жильцов может принести в офис компании свой образец договора или воспользоваться типовым бланком с управляющей компании. Важно лишь прийти к компромиссу.

Чем различаются управляющие компании?УК выступает в роли исполнителя, а жильцы – заказчика. Поэтому последние и диктуют условия. И если предоставленный образец договора владельцев квартир не устроил, его следует скорректировать.

По всем пунктам должно быть достигнуто соглашение. Соглашение от правления – решение собрания собственников многоквартирного дома.

Если в пределах срока, указанного в оферте, жильцы дали согласие, договор считается заключенным. Собственники могут и сами выступать инициаторами оферты, направляя ее в понравившуюся УК.

Если соглашение не достигнуто с первого раза, но потенциальное сотрудничество возможно, правление дома и УК могут внести коррективы в текст договора, объявить собрание собственников, принять решение.

Если решение положительное, правление от имени всех жильцов подписывает договор с управляющей компанией.

Договор должен иметь каждый собственник помещения. А заключается он только при согласии сторон. Для этого используются типовые договоры на обслуживание многоквартирного дома.

Каким образом организуется работа по управлению многоквартирным домом?

Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется в таких направлениях:

В зависимости от типа выбранной УК, она выполняет такую работу самостоятельно или с привлечением сторонних организаций, ИП. Все действия УК осуществляются на основании договора управления.

Возможно два варианта организации работы:

  1. Собственники жилья делегируют обязанности в полном объеме УК, оставляя за собой право контролировать качество и объем услуг и начислять/получать платежи.
  2. Управляющая компания занимается только обслуживанием, ремонтом, содержанием имущества, а коммунальные услуги предоставляет ТСЖ или кооператив.
Если УК занимается только предоставлением коммунальных услуг, ее нельзя называть управляющей компанией, поскольку управление будет осуществлять ТСЖ. В этом случае УК выступает в роли посредника.

Порядок отчета УК за работу перед жильцами

Отчет в письменном виде предоставляется жильцам согласно договору или по мере выполнения работ.

Однако отчет в любом случае должен быть предоставлен в первый квартал года, следующего за отчетным.

В отчете должны быть расписаны все траты в течение определенного периода:

  • Отчет управляющей компании перед жильцамина ремонт;
  • коммунальные услуги;
  • техобслуживание;
  • благоустройство территории;
  • санитарное обеспечение;
  • обеспечение безопасности.

В отчете могут быть и иные расходы. Все они должны быть подтверждены документами: чеки, квитанции, накладные и прочее.

Если что-то не было сделано, в отчете указываются причины и способы устранения.

Прилагается план работ на следующий период, чаще всего, год. Отчет УК презентует на общем собрании жильцов.

Разрешение спорных ситуаций между жильцами и УК

Чаще всего причины спора такие:

Последней инстанцией решения споров является суд. До этого можно обратиться в администрацию города, Роспотребнадзор и другие компетентные органы.

Но первым шагом должна быть подача заявления в УК. Там обязаны предоставить письменный ответ.

Заявление лучше составлять в двух экземплярах, один из которых заявитель оставляет себе с отметкой о принятии. Если и после заявления проблема не устранена, можно обращаться в органы управления города или района.

Претензии жильцов или УК должны подтверждаться документально. Например, если услуги не соответствуют заявленным в договоре, должны прилагаться акты обследований экспертами.

Видео: Как правильно выбрать управляющую компанию?

В программе разбираются вопросы управления многоквартирными домами. Разъясняется, каким образом происходит выбор управляющей компании, на какие моменты собственники должны обращать внимание при выборе организации.

Раскрывается минимальный перечень обязанностей УК, даются советы, как жильцам проконтролировать работу УК и надлежащее исполнение ими договора с собственниками жилья. Каким образом происходит процедура разрешения споров между жильцами и УК?

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

НЕТ КОММЕНТАРИЕВ

Обсудить с посетителями