Что представляет собой мена недвижимости и чем это выгодно для лиц, заключивших договор?

Как поменять жилье без доплаты?Обмен жильем – не самый распространенный вариант смены квартиры или дома. Однако в некоторых случаях именно он является оптимальным вариантом. Чаще всего такие сделки совершают близкие родственники, друзья, знакомые.

Нельзя путать договор мены с обменом квартиры. Последний предусматривает просто смену места проживания без вступления в право собственности (жильё социального найма, например).

Если же в результате обмена платой выступают не деньги, а права собственности на недвижимость, то это и есть мена.

Суть договора

В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.

Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.

Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон — каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

Факт обмена жильем подтверждается заключением письменного договора между сторонами. Документ оформляется как гражданско-правовое соглашение.

Суть договора мены недвижимостиПо своей сути, это тот же договор купли-продажи с присущими ему моментами:

  • платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир по вступлении договора в силу;
  • договор мены считается исполненным после регистрации прав собственности на жилые помещения, сопровождающейся получением новых свидетельств, техпаспортов, кадастровых паспортов и прочей документации.
В случаях, когда обмен неравноценен, сделку уже нельзя считать истинным «бартером», поскольку одна из сторон получает некую прибыль. Все эти нюансы также прописываются в договоре.

Регулируются такие сделки, как и купля-продажа недвижимости, нормами Гражданского кодекса РФ.

В каких случаях выгодно заключать договор?

Основными причинами, побуждающими владельцев жилья к заключению соглашения мены, можно считать:

  • желание улучшить свои условия проживания с минимальными затратами времени;
  • попытка сэкономить на уплате налогов.

Последнее часто является первопричиной осуществления бартера. Дело в том, что при равноценном обмене, когда имущество собственников подходит обеим сторонам и стоимость их равна, налог в госбюджет не уплачивается.

Даже если недвижимость неравноценна, размер отчислений будет существенно ниже. Поскольку налог на доходы физических лиц предполагает вычет из полученной прибыли, то и взиматься он будет не с общей оценочной стоимости, а только с разницы.

Заключение договора мены недвижимостиНеобходимость уплаты НДФЛ возникает только у тех собственников, которые владеют жильем менее 3 лет. Причем неважно, каким образом владелец вступил в права: дарение, покупка, унаследование.

При сроке владения меньше 3 лет можно воспользоваться правом на имущественный вычет, прописанный в ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Сделки между близкими людьми неравноценных квартир зачастую происходят с доплатой «в конверте», когда сумма прибыли от продажи и вовсе нигде не фигурирует.

На практике заключение таких договоров осуществляется чаще всего между родственниками или друзьями.

Найти постороннего человека-владельца жилья, которого устроит ваша квартира, а его недвижимость приглянулась вам, очень трудно.

Нюансы при оформлении договора

Такой документ заключают исключительно собственники недвижимости. Его основные пункты прописаны в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.

При составлении текста договора мены в нем обязательно указываются существенные условия сделки, а именно:

  • Особенности оформления договора менынаименования, адреса, реквизиты сторон – владельцев жилья;
  • дата, место заключения;
  • подробное описание жилья –адрес, этаж, сведения о доме, общая и жилая площадь, техническая информация;
  • недостатки жилья (полное описание);
  • стоимость доплаты, если происходит неравноценный обмен;
  • обязательство сторон – передача в указанный срок недвижимого имущества;
  • порядок урегулирования спорных моментов;
  • ответственность продавцов.
Указывать стоимость недвижимости в тексте не обязательно.

Передача прав собственности происходит одновременно. Хотя, если такой синхронный обмен совершить невозможно, в тексте прописывается срок исполнения договора и порядок передачи имущественных прав.

Подписанный документ заверяется у нотариуса.

Какие документы нужны для заключения сделки?

Обмен жилья осуществляется с использованием тех же документов, что и операция купли-продажи с той лишь разницы, что документы на квартиры предоставляют обе стороны сделки.

Для заключения договора потребуются:

  • На основании чего происходит заключение договора мены недвижимости?правоустанавливающие свидетельства на недвижимость обеих сторон договора;
  • кадастровые паспорта помещений;
  • выписки из домовых книг, для нотариальных сделок – копии лицевых счетов;
  • паспорта, свидетельства о рождении, заключении/расторжении брака собственников – участников сделки;
  • если жилье было куплено в браке, понадобится письменное и заверенное согласие супругов;
  • брачный договор, если в нем есть пункт о собственности супругов (единоличной, совместной);
  • иные документы, необходимые в индивидуальных случаях.

К иным документам, к примеру, можно отнести:

  • решения органов опеки/попечительства, если в сделке участвуют (прописаны в квартире)
  • несовершеннолетние дети;
  • решение суда;
  • договор дарения, когда квартира получена таким способом.

Правовые последствия совершения мены для сторон сделки

Как правильно совершить обмен квартирами без доплаты?Юридическим следствием вступления договора в силу для обеих сторон можно считать получение права на недвижимость. В этом смысле договоры мены и купли-продажи имеют одинаковые последствия- стороны становятся обладателями предмета договора.

В бартерных сделках с недвижимостью часто фигурирует доплата, и одна из сторон становится еще и выгодополучателем.

Нарушения условий договора любой из сторон могут быть основанием для признания соглашения мены недействительным.

Однако для этого нужны веские основания, предусмотренные статьями 178–181 ГК РФ:

  • совершение сделки под давлением, угрозами (недействительность признается судом);
  • заключение договора вследствие обмана третьих лиц;
  • умолчание одной из сторон некоторых обстоятельств, подлежащих огласки (этот пункт Гражданский кодекс РФ основывает на добросовестности сторон договора);
  • заблуждение одной из сторон договора в отношении субъекта, мотивов сделки.

При нарушении существенных условий договора одной из сторон возможно расторжение соглашения.

Для признания сделки недействительной необходима подача судебного иска пострадавшей стороной.

Правовые последствия такого расторжения устанавливаются судебным решением. Как правило, при наличии явных доказательств мошенничества при заключении сделки суд встает на сторону потерпевшего участника и выносит решение о возврате недвижимости владельцу в исходном состоянии.

Получение свидетельств о праве собственности на квартиры

Для получения правоустанавливающего документа – права собственности надо обратиться в территориальное отделение Росреестра.

Получение свиделельсв о праве собственности по договору меныДля получения потребуются:

  • договор мены, заверенный у нотариуса;
  • личные документы сторон: паспорта, свидетельства о рождении детей, расторжении или заключении брака;
  • заявление;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Предполагается, что при вступлении сделки мены в силу обе его стороны одновременно получат имущественные права на жилье, а, значит, и свидетельство. Однако на практике не всегда это возможно. Поэтому в тексте договора обязательно указать порядок вступления в права и срок действия договора.

До 1998 года свидетельства не выдавались, следовательно, на жилье, приобретенное или полученное в результате мены до этого года, документы не были получены.

Теоретически, если владелец не собирается продавать, дарить жилье, правоустанавливающие документы можно не получать. Однако любая сделка, в том числе и регистрация нового жильца, требует представления именно свидетельства.

Видео: Подмена договора купли-продажи договором мены

В видеоролике рассказывается о распространенном способе мошенничества при заключении сделок с недвижимостью, когда договор мены недвижимости формально подменяется договором купли-продажи. В чем заключается обман и какие правовые последствия могут наступить для сторон подобной сделки?

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

1 КОММЕНТАРИЙ

  1. Да даже друзьям и родственникам не выгоден договор мены! Сама я 3 года проработала в риэлтерском агентстве и не припомню, чтобы за этот срок был совершён хоть один договор мены среди наших клиентов.

    Если человек хочет обменять жильё, то ему гораздо быстрее и легче найти покупателя на свою квартиру, а уж потом присматриваться к новому желанному варианту.

Обсудить с посетителями