Что такое задаток в сделках с недвижимостью

Далеко не всем гражданам знакомо понятие «задаток».

Многие путают его с залогом.

Обе денежные суммы используются для обеспечения обязательств, но имеют разное значение.

Определение понятий

То есть, это своеобразная гарантия того, что договор будет заключен, а обязательства по нему выполнены.

Задаток также нельзя путать с авансом. В обиходе значение слов зачастую совпадает, а вот в юридическом смысле разница достаточно велика. В отношении сделок, касающихся купли-продажи недвижимости, транспорта или оказания услуг, применимо понятие первое понятие. А если говорить о деятельности, направленной на получение дохода, более актуальным является применение аванса, так как здесь имеют место быть риск и неопределенность.

Кстати, чтобы денежная гарантия полноценно вступила в свои права, ее необходимо оформить документально, а именно, составить соответствующее соглашение в письменной форме.

Функции и назначение

Игнорирование необходимости письменного оформления ведет к тому, что иной способ подтверждения факта передачи средств (например, показания свидетелей) будет признан недействительным.

Среди основных функций рассматриваемого вида обеспечения обязательств можно выделить:

1. Платежную. Передаваемая сумма в итоге будет являться частью от общего размера сделки.
2. Удостоверительную. Денежные средства служат своего рода гарантией подписания договора.
3. Компенсационную. Сторона, на которой лежит ответственность по исполнению договора, должна будет возместить другой стороне убыток, в том числе и переданную сумму, если в договоре не изложены иные условия;
4. Обеспечительную. Задаток гарантирует исполнение обязательств. Например, при покупке недвижимости, одна сторона выплатила другой определенную денежную сумму. В данном случае, если покупатель откажется от дальнейших отношений, то средства останутся у продавца, а если продавец передумает расставаться с объектом сделки или найдет более выгодные условия, то несостоявшемуся покупателю полагается двойная сумма в качестве компенсации.

Переданные средства должны быть не только оформлены в письменном виде, но и именоваться задатком.

Преимущества и недостатки использования

Упрощение процедуры посредством написания продавцом расписки о том, что он действительно получил деньги, является недопустимым. Причина в том, что данная бумага, не имеющая более никакого подкрепления, является бесполезной при возникновении судебного разбирательства.

Рассматриваемые денежные средства порой вносится в соответствии с предварительным договором, причинами составления которого могут служить самые разнообразные обстоятельства: риелтор не признает иного метода работы, продавец не успел подготовить все документы на квартиру и т.д. Здесь же таится и первая трудность: в соответствии со ст. 429 ГК РФ, предварительный договор подтверждает серьезность намерений сторон к совершению сделки, но не несет в себе никаких финансовых обязательств. Кроме того, задаток является обеспечением лишь действующих договоров. При негативном исходе суд может признать переданные денежные средства авансом, то есть о 2-ном размере возврата можно даже не мечтать. Кстати, предварительный договор аннулирует соглашение о задатке. Результат: продавец не может оставить средства себе в случае некорректного поведения покупателя, так как в соответствии со ст. 1102 ГК РФ это будет признано безосновательным обогащением.

Основанием внесения средств может являться агентский договор. Особенно настойчивые риелторы порой берут с неопытных клиентов задаток за недвижимость, которая еще даже не найдена. В данном случае опасность таится в том, что отданная посреднику сумма не является ни задатком, ни авансом, так как ее себе присвоило лицо, которое не выступает стороной сделки. В соответствии с гл. 60 ГК РФ покупатель имеет право обратиться в суд с заявлением о возврате средств.

Передавать денежные средства в рамках агентского договора целесообразно только в том случае, если он оплачивает услуги риелтора.

Третья сложность связана с судебными разбирательствами. В данной ситуации ключевым аргументом может стать расписка, платежка или иной документ, свидетельствующий о передаче средств. Если информация о задатка изложена только в договоре, то суд, наверняка, признает денежную сумму авансом.

4-я неприятность: частичное выполнение обязательств не позволяет покупателю претендовать на возврат двойного размера задатка. Например, гражданин не может заселиться в новое жилье по причине проживания в нем прежнего владельца. Обращение в суд с целью разрыва договора и возврата денежных средств в 2-м размере может обернуться неудачей, если продавец частично исполнил договоренность (выписался и т.д.).

Порядок передачи средств

Продавец же в свою очередь гарантирует не искать других клиентов в течение оговоренного времени.

Перед передачей денег, следует составить договор о задатке, который будет защищать права обеих сторон до окончания сделки купли-продажи.

Договор о задатке должен включать в себя следующие пункты:

1. Паспортные данные и адрес постоянного проживания сторон сделки.
2. Персональные сведения о каждом собственнике недвижимости.
3. Адрес нахождения и площадь квартиры.
4. Сумму. Средства могут передаваться в виде наличных или посредством банковского перевода. Первый вариант предполагает составление расписки, а второй – предоставление банковской выписки.
5. Счет собственника недвижимости, если перевод средств будет осуществляться через банк.
6. Обязательства сторон: продавец должен подготовить жилье к продаже – выписаться сам и снять с регистрации всех остальных, а покупатель – оплатить сделку.
7. Ответственность сторон в случае срыва процедуры купли-продажи недвижимости.
8. Иные условия, например, порядок раздела оплаты коммунальных услуг, распределение мебели и т.д.
9. Срок завершения сделки: передача денежных средств, регистрация договора в уполномоченной организации.

Документ не требует обязательного нотариального заверения, достаточно составить его в 2-х экземплярах.

После подписания договора, покупатель передает продавцу задаток и получает от последнего расписку о получении материальных ценностей. Текст должен быть рукописным, так как подпись легко подделывается, а почерк нет.

Следующие пункты являются обязательными к включению в расписку о передаче задатка:

• название документа;
• дата составления;
• личные паспортные данные сторон;
• адрес постоянной регистрации покупателя и продавца;
• сумма цифрами и прописью;
• сведения о договоре задатка, к которому составляется расписка;
• описание объекта приобретения – место нахождения, площадь и координаты правоустанавливающих документов;
• подпись продавца.

Печатную расписку следует заверять у нотариуса.

Определение размера денежной суммы

То есть, если квартира стоит 2,5 млн. руб., то сумма должна варьироваться в пределах 125 – 250 тыс. руб. Покупатель, уверенный в приобретении, может предложить более внушительную сумму.

Если в покупке квадратных метров участвует материнский капитал, то задаток обычно составляет разницу.

Правила возврата

Внесенный задаток могут потребовать не просто вернуть, но даже увеличить в 2 раза. Например, продавец взял деньги, а потом нашел покупателя, который готов приобрести недвижимость за большую сумму.

Если в срыве сделки виноват потенциальный покупатель, то ни о каком возврате не может быть и речи.

Обстоятельства могут быть самыми разнообразными, поэтому передачу денег (пусть и небольших) следует оформлять надлежащим образом, а именно, составлять договор о задатке и брать с продавца расписку о получении средств.

Об отличительных особенностях рассмотренного способа обеспечения исполнения обязательств сторонами сделки рассказано в следующем видеосюжете: