Составление договора купли-продажи квартиры по образцу 2016-2017 года

Заключение договора купли-продажи квартирыДень за днем мы совершаем множество сделок по вполне привычной схеме – отдаем деньги (в наличной или безналичной форме) и взамен получаем товары или услуги.

Но покупка квартиры сделка куда более ответственная и не сводится к простой и понятной схеме «отдал пачку купюр – получил ключи от желанных квадратных метров».

Требования к оформлению договора

Законодательно установлено, что данный вид сделок должен заключаться в письменной форме.

Но и этого недостаточно, ведь после заключения сделки в законодательно предписанных случаях нужно пройти через процедуру государственной регистрации.

Если проигнорировать требование закона о письменной форме договора, это повлечет отказ в государственной регистрации сделки.

Относительно нотариального оформления договора купли-продажи нужно отметить, что до 1997 года данная практика была обязательна, но после принятия закона, регламентирующего порядок регистрации сделок с недвижимостью, нотариальное оформление стало необязательным.

Однако если продавец и покупатель пришли к взаимному соглашению по данному вопросу, участие нотариуса в оформлении вполне возможно. Данный вопрос требует более полного освещения, и мы вернемся к нему в дальнейшем.

Виды договоров купли-продажи квартиры

Помимо описанного выше, существуют специальные виды договоров по приобретению недвижимости. И если уже знакомый нам вид этого документа полностью походит для рынка вторичного жилья, то с приобретением так называемой «первички» возможны иные варианты, это:

Договор долевого участия при строительстве дома

Покупка квартиры в новостройкеЗаключая с застройщиком договор, вы приобретаете ещё не саму квартиру, а право требования на объект недвижимости, еще не законченный строительством. Одновременно покупатель получает статус участника строительства.

Обычно строительные компании заключают данные договора с целью привлечения дополнительного финансирования, а для покупателя — это возможность первоочередного приобретения жилья в интересующем его доме.

Кроме того, со стороны застройщика при заключении данных договоров возможно предоставление скидки на цену квадратного метра.

Данная форма сделки по приобретению недвижимости сравнительно безопасна для покупателя, так как проходит в обязательном порядке государственную регистрацию, а перед подписанием застройщик должен подтвердить наличие у него права на земельный участок, наличие проектной документации и разрешения на проведение строительства.

Договор переуступки прав требования

Переуступка права требования на квартируВ целом похож на договор долевого участия с той разницей, что объект недвижимости приобретается не у застройщика, а иного участника долевого строительства, как физического, так и юридического лица.

В долевом строительстве возможно участие других юридических лиц, кроме самого застройщика – таковыми могут выступать инвесторы, которым за финансовое участие в стройке передаются в собственность часть квартир.

Не забываем, что речь идет об объектах недвижимости, которые еще не сданы в эксплуатацию, поэтому «право требования» у покупателя на квартиру возникнет только после завершения строительных работ.

Недостатком данного вида оформления сделки для покупателя является то, что договор и его основные условия уже составлены, и, получая от другого «право требования», вы не сможете внести в него свои изменения.

Договор накопления паев в ЖСК

Эта сравнительная новая форма приобретения недвижимости и в будущем она может занять заметное место в общем количестве сделок.

Данный вид приобретения квартир предполагает, что будущими жильцами будет создан жилищно-строительный кооператив, а приобретение права собственности на недвижимость возникнет только после выплаты паев.

Для застройщика такая форма договора более выгодна – ему не надо тратиться на оформление государственной регистрации. Это, в свою очередь, делает квадратные метры дешевле, но одновременно повышает риски для покупателя, ведь возможны и срыв сроков строительства, и случаи двойной перепродажи паёв.

Однако, в случае банкротства застройщика участникам кооператива проще взять судьбу стройки под свою опеку и довершить начатое.

Существенные условия договора купли-продажи квартиры

Условия договора купли-продажи недвижимостиВ тексте договора необходимо указать, стороныпредмет сделки (каков вид объекта недвижимости, его адрес, площадь) и цену квартиры. И эти условия являются существенными и должны быть обязательно указаны в тексте.

Помещение должно относится к разряду жилых, а технические характеристики жилья должны совпадать с данными техпаспорта.

Если после совершения сделки имеются лица, сохраняющие законные права на пользование объектом сделки, их обязательно нужно перечислить в тексте договора, так как это так же является существенным условием купли-продажи недвижимости.

К числу таких лиц могут относиться:

  • члены семьи прежнего собственника, продолжающие проживать в квартире;
  • пожизненный пользователь жильём по праву завещательного отказа;
  • пользователь жилья по договору найма в пределах действия данного акта.
Если продавец не указал данных лиц при совершении сделки, покупатель вправе потребовать либо полного расторжения договорных отношений, либо пересмотра цены в сторону уменьшения.

Нотариальная регистрация договора

Как уже было сказано, участие нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью в большинстве случаев необязательно.

Законодатель определил обязательное участие нотариуса в таких операциях с недвижимостью как заключение брачных контрактов, ипотечных договоров и всех вариантов ренты недвижимости.

Однако, заключение договора купли-продажи квартиры может потребовать от вас больше сил, времени и затрат, чем первоначально кажется. Ведь кроме выбора непосредственно понравившейся квартиры, нужно убедиться в добросовестности продавца, наличии у него всех необходимых документов, отсутствии у объекта недвижимости обременений. Поневоле возникает желание перепоручить хлопоты компетентному специалисту.

Если обратиться к зарубежному опыту, то скажем, в странах Евросоюза именно нотариус осуществляет сопровождение сделок с недвижимостью и их дальнейшее оформление. Да, делается это не безвозмездно, но именно нотариус проверяет юридическую чистоту сделки.

В последнее время все больше наших соотечественников прибегает к нотариальному оформлению приобретения квартир, несмотря на необязательность такой практики. Как показывает статистика, в крупных городах доля обращения к нотариусу в подобных случаях достигает 30%.

Нотариальная регистрация договора купли-продажи квартирыПерепоручая ведение сделки нотариусу, вы избавляете себя от проверки наличия и законности прав продавца на объект недвижимости, проверки правоустанавливающих документов, наличия у третьих лиц прав на приобретаемую недвижимость.

Также нотариус помимо составления договора может взять на себя хлопоты по регистрации сделки в Росреестре.

Если вы в вопросе приобретения квартиры решили целиком положиться на нотариуса, приготовьтесь в соответствии с нотариальным тарифом расстаться с 1% от суммы сделки, стоимостью до 1 млн. рублей.

Чем дороже недвижимость, тем меньше величина тарифа. Расходы обычно несет покупатель, как лицо заинтересованное, но в случае наличия соглашения, оплату трудов нотариуса могут взять продавец и покупатель солидарно.

Привлекательность участия нотариуса заключается еще вот в том, что в соответствии с законом о нотариате, если в случае совершения нотариального действия имуществу гражданина был оказан какой-либо вред, нотариус несет полную имущественную ответственность.

Компенсация производится из средств страховой компании, так как каждый нотариус обязан иметь специальную страховку.

Несмотря на все плюсы участия нотариуса в приобретении недвижимости, многих не устраивает необходимость довольно больших сумм по нотариальному тарифу. Так, при сумме договора в 7 млн. рублей нотариусу за хлопоты придется заплатить 55 тыс. рублей.

Если вы в числе последних, то давайте разберемся, на что ещё стоит обратить внимание при составлении договора купли-продажи.

Составление договора купли-продажи квартиры

В преамбуле должна быть отражена следующая информация:

  1. Сведения о времени и месте совершения сделки.
  2. Подписание договораСведения о лицах, ставящих свои подписи под договором: Ф.И.О., дату рождения, место проживания, паспортные данные (или данные иного документа, могущего удостоверить личность), сведения о семейном положении.
  3. С 1 января 2015 г. Росреестром введено требование в обязательном порядке в данном разделе сообщать сведения о номере счета пенсионного страхового свидетельства (СНИЛС).

Затем необходимо внимательно и вдумчиво перечислить условия заключения договора. Указать сведения об объекте недвижимости, перечислить правоустанавливающие и подтверждающие документы.

Также следует указать сроки, в которые будет передаваться объект недвижимости, порядок расчетов меду продавцом и покупателем, порядок оплаты госпошлины, а так же прочие условия, включая форс-мажорные.

Стоит помнить, что каждая сделка с недвижимостью сугубо индивидуальна. Поэтому, чем полнее будет составлен договор, чем больше времени вы затратите на подготовку к сделке, тем от больших проблем можно себя обезопасить в дальнейшем.

Типовой образец договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Видео: Договор купли-продажи недвижимости — на что обратить внимание?

В сюжете юрист рассказывает о том, на какие нюансы следует обращать внимание при заключении договора купли-продажи квартиры, какие сложности могут возникнуть при оформлении сделки.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

НЕТ КОММЕНТАРИЕВ

Обсудить с посетителями