Подготовка перечня необходимых документов для продажи квартиры

Успешная продажа квартиры зависит от того, насколько тщательно вы подошли к сбору необходимых документов. Лучше всего его доверить профессиональному юристу.

Но некоторые представления о том, какие бумаги нужны для составления сделки, должен иметь каждый.

Предпродажная подготовка

Предпродажная подготовка начинается с тщательной оценки квартиры. Здесь важны как оценка действующих аналогичных предложений на рынке недвижимости, так и общее состояние квартиры.

Предпродажная подготовка включает и оформление некоторых документов или приведение имеющихся в соответствие с требованиями закона.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные, нужно получить справку из органов опеки. Данный документ не имеет срока давности.

Технический паспорт. Срок действия – до следующей государственной переоценки.

Если квартира меняла собственника вследствие дарения или завещания, нужно взять справку в налоговой инспекции на предмет отсутствия задолженности по соответствующим платежам. Данная справка также не имеет определенного срока действия.

Документы, удостоверяющие право собственности на жилье

Различают более десятка различных форм владения недвижимым имуществом. Каждая форма имеет свой документ, который удостоверяет право собственности. Его содержание напрямую зависит от обстоятельств, при которых вы стали владельцем квартиры.

Варианты получения права собственности:

1. В случае получения наследства правоустанавливающим документом является свидетельство, подтверждающее право на наследство.
2. Если жилплощадь перешла собственность в результате приватизации, подтверждающим документом служит договор передачи недвижимости в собственность.
3. Если владелец получил недвижимость в собственность по итогам судебного разбирательства, право собственности удостоверяет официальное решение суда.

Еще один важный документ – официальное свидетельство о регистрации права собственности в Росреестре. Формально вступление в право собственности начинается с получения данного свидетельства.

Как получить свидетельство о праве собственности на квартиру?

Для того чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость, необходимо собрать комплект документов, в который входят:

• кадастровый паспорт квартиры;
• технический паспорт объекта недвижимости;
• приватизационный договор и 2 нотариально заверенные копии;
• нотариально заверенные копии ордера на недвижимость;
• заявление;
• подтверждение уплаты государственной пошлины (если участников несколько, пошлина уплачивается ими в одинаковых долях; при этом сумма, подлежащая к уплате каждым плательщиком, зависит от того, является он физическим или юридическим лицом).

Следует учитывать, что если кадастровый паспорт и техническая документация на недвижимость оформлялись более пяти лет назад, их необходимо переоформить.

Собранные документы передаются в уполномоченный орган. При их подаче должны присутствовать все граждане, которые указаны в договоре о приватизации.

После передачи документов на руки собственнику выдается расписка с перечнем принятых документов и датой, когда свидетельство, удостоверяющее право собственности на недвижимость, будет готово.

Согласно правилам, срок оформления свидетельства не превышает одного месяца с момента подачи заявления.

Получение кадастрового и технического паспорта

Кадастровый и технический паспорта очень похожи. Они содержат информацию о площади квартиры, планировке, состоянии жилья.

Разница в том, что технический паспорт составляется для государственного технического учета объектов недвижимости, а кадастровый – для регистрации прав на недвижимость с целью последующего проведения сделок.

Кадастровый паспорт заказывается любым доступным способом: непосредственно в Кадастровой палате, в Многофункциональном центре либо на интернет-сайте.

Если проводилась перепланировка, в связи с которой в кадастровый паспорт вносились изменения, вместе с удостоверением личности прилагается пакет документов:

1. Свидетельство или иной документ, удостоверяющий право на квартиру.
2. Документы, полученные после перепланировки: технический паспорт, заключения СЭС и МЧС.
3. Квитанция об уплате пошлины.

Все документы и заявление проверяются уполномоченным органом, после чего назначается дата выдачи кадастрового паспорта. Согласно законодательству, выдача документа производится в течение пяти рабочих дней.

Техпаспорт получает исключительно собственник либо нотариально доверенное лицо.

Для этого необходимо обратиться в БТИ и предоставить комплект документов. Список документов может различаться в зависимости от целей, для которых оформляется техпаспорт.

В зависимости от срочности, срок получения технического паспорта составляет 7-14 дней.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке

Любая сделка, связанная с передачей недвижимости, находящейся в ипотеке, возможна только при официальном согласии банка. При этом банк имеет право выставить свои условия. Согласие кредитора на сделку подтверждается официальным письмом в регистрирующий орган.

Список документов, который предоставляется для погашения записи об ипотеке, различается в разных местах и у разных регистраторов. Поэтому точный перечень следует предварительно уточнить регистрирующем органе.

Как правило, в Росреестра требуется предоставить следующий комплект:

• заявление;
• удостоверение личности собственника недвижимости, находящейся в ипотеке;
• документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость;
• договор ипотеки либо закладная с отметкой о погашении ипотеки;
• банковское письмо, удостоверяющее исполнение обязательств по ипотечному договору;
• банковская доверенность на предоставление интересов банка в Росреестре, выписанная на заемщика либо его представителя.

Все документы предоставляются в территориальное отделение Росреестра.

Видео: Как продать квартиру, обремененную ипотекой?

В сюжете разъясняется процедура совершения сделки купли-продажи недвижимости, обремененной ипотекой. Какие правовые последствия влечет такая сделка?

Виды обременения на квартиру и их снятие

Помимо ипотеки есть и другие виды обременений, осложняющие продажу квартиры. Каждый такой случай требует своего решения:

1. Рента. Плательщик ренты не может передавать право собственности на жилплощадь. В данном случае следует получить официальное согласие получателя ренты.
2. Арест на имущество. Чаще всего это возникает в результате длительной неуплаты коммунальных платежей. Все сделки, совершенные с такой квартирой, признаются недействительными. Для того, чтобы продать квартиру, необходимо погасить задолженность и снять арест.
3. Жилье в найме. Квартиру с нанимателями можно продать, но они имеют право проживать в ней в течение срока, указанного в договоре найма. Необходимо договориться либо с нанимателями, либо с новым владельцем недвижимости.
4. В квартире прописаны посторонние – один из самых сложных случаев. Для того, чтобы выписаться, достаточно подойди в паспортный стол и подать заявление. Если кто-то из жильцов отказывается, его можно выписать через суд. Однако несовершеннолетних, инвалидов и пенсионеров таким образом выписать нельзя.
5. Аварийный дом. Квартиры в таких домах продаже не подлежат.

Из вышеперечисленного следует, что в большинстве случаев для снятия обременения требуется согласие третьих лиц. Перечень этих лиц зависит от конкретной ситуации.

Составление договора купли-продажи квартиры и его существенные условия

После урегулирования всех возможных нюансов заключается договор купли-продажи квартиры.

Типовой договор заключается между участниками сделки, имеет строгую письменную форму, установленную законодательно, и подлежит обязательной государственной регистрации.

В преамбуле договора указываются дата и место его заключения, а также данные об участниках сделки и их представителях (при наличии). Здесь же оговариваются роли участников – «Продавец» и «Покупатель».

Общая часть содержит исчерпывающую информацию о сделке:

1. Полную характеристику предмета договора – адрес, включая этаж, метраж и т.д.
2. Срок действия договора.
3. Права, обязанности и ответственность участников сделки
4. Условия проведения платежей.

Согласно ст.ст. 554 и 555 Гражданского кодекса РФ, обязательными условиями считаются предмет договора и его полная стоимость в рублях. Если в договоре отсутствует любое из этих условий, он, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, может быть признан недействительным.

Акт приемки-передачи квартиры

Последний документ, подписываемый участниками сделки – акт приема-передачи квартиры, подтверждающий, что объект недвижимости фактически передан покупателю и у сторон отсутствуют претензии друг к другу.

При отсутствии в договоре других условий, подписание этого акта означает окончание сделки купли-продажи и передачу недвижимости в собственность новому владельцу.