Особенности и правила оформления продажи доли в квартире

В соответствии со статистикой в России ежедневно осуществляются сотни сделок по продаже жилых помещений, как в целом виде, так и в долевом.

При этом сложность переоформления права владения заключается не в самой процедуре продажи квартире, а в сопутствующих условиях, определенных законом. Ведь, договор купли-продажи можно и опротестовать, что повлечет за собой как минимум выплату неустойки, не говоря уже о других сложностях.

Законодательное регулирование

И, тем не менее, несмотря на весьма широкие полномочия, хозяин дома должен соблюдать некоторые рамки установленные законом.

В частности, в силу ст.30 ЖК РФ собственник обязан:

• использовать квартиру только по ее назначению;
• содержать жилье в состоянии, пригодном для проживания;
• соблюдать законные интересы своих соседей, независимо от того, принадлежит ли ему квартира полностью либо в доле.

Также стоит отметить, что далеко не все помещения можно передать другим лицам в упрощенном порядке купли-продажи, учитывая, что некоторые квартиры обладают так называемым обременением.

К примеру, обременением является:

• собственность, приобретенная в браке, что подразумевает обязательное наличие письменного согласия супруга при реализации недвижимости;
• не погашенный ипотечный заем, который предполагает продажу квартиры только с согласия банка.

И еще одной сложностью при передаче прав на недвижимость может являться владение жилым помещением на правах долевой собственности, что в рамках ст.246 ГК РФ ведет к распоряжению имуществом только при наличии согласия всех собственников. То есть, даже владея большей частью квартиры, владелец обязан учитывать мнение своих соседей, права которых не должны пострадать при продаже доли другому лицу.

Преимущественное право покупки

В то время как сопутствующие помещения, такие как кухня, ванная и коридор будут являться общими, что предопределит тесное общение между всеми жильцами.

Хорошо, если соседом по жилью окажется близкий родственник либо просто приятный человек, а если нет, то проживание в подобных условиях, сопровождающихся постоянными скандалами из-за уборки общих помещений, громкой музыки либо посещения гостей могут существование проживающих в квартире лиц сделать просто невыносимым.

Именно поэтому законом и установлена норма, подразумевающая право преимущественного приобретения, которое в рамках ст.250 ГК РФ заключается в предложении выкупить долю другому собственнику в течение 30 дней по цене, которая будет актуальна для всех покупателей и на прочих равных условиях.

Ведь соседи, возможно, давно мечтают об отдельном жилом помещении без подселения даже в виде дальних родственников, а также о вероятности единолично распоряжаться квартирой, что собственно законом посредством ст.250 ГК РФ и предоставляется. Кстати, подобная мера предусмотрена еще и во избежание мошенничества, которое заключается в создании невыносимых условий совместного проживания со скандальными соседями с целью покупки доли за бесценок.

Следует отметить, что в некоторых случаях право на преимущественное приобретение не применяется, в частности, владелец имеет право передать свою долю без уведомления дольщиков:

• в порядке дарения другому лицу;
• на основании завещания либо в силу наследования по закону.

При этом часть имущества может быть передана другому лицу и в порядке мены либо взыскания задолженности, что однако не повлечет за собой игнорирование норм ст.250 ГК РФ, учитывая, что в силу ст.255 ГК РФ уведомление содольщиков будет обязательно, хотя цена может, как равняться рыночной, так и составлять сумму задолженности.

Пошаговая инструкция

Переоформление права владения не является простой процедурой, учитывая, что для соблюдения законных прав и интересов сторон предстоит исполнить многоуровневую комбинацию, определенную законом, состоящую из следующих шагов:

• уведомления дольщиков о продаже части квартиры;
• оформления предварительного договора;
• заключения основного соглашения;
• прохождения государственной перерегистрации перехода права владения.

Оповещение других владельцев недвижимости

В рамках ч.2 ст.250 ГК РФ продавец части жилого помещения обязан в письменном виде известить дольщиков квартиры о своем намерении продажи, что не всегда осуществимо в реальных условиях, если соседи против осуществления данной сделки.

Именно поэтому в данной ситуации соблюдение требований ст.250 ГК РФ возможно организовать следующим образом:

1. Вручить уведомление лично в присутствии свидетелей, а также огласить намерение продать долю вслух. Если дольщик откажется расписаться в получении уведомления, свидетели могут подтвердить в суде, что лицо было уведомлено о намерении продажи, но само отказалось подписывать указанный документ, о чем свидетельствует акт об отказе.
2. Направить извещение заказным письмом с уведомлением, которое можно составить лично либо посредством привлечения нотариуса, который и подтвердит полное соблюдение процедуры. Кстати, если дольщик сознательно будет уклоняться от получения уведомления посредством почты, в рамках ст.165.1 ГК РФ процедура будет считаться соблюденной, учитывая, что продавец со своей стороны выполнит условия, предусмотренные законом.
3. Выделить свою долю в натуре, получив свидетельство о праве владения, которое дает возможность продать ту же комнату уже без согласования с соседями.

Если же возражений не последует достаточно вручить уведомление, попросить расписаться в копии с проставлением даты, которая будет свидетельствовать о начале процедуры продажи и соблюдении права преимущественного приобретения, которое действует на протяжении следующих 30 суток.

Составление уведомления

Законом форма уведомления не утверждена, но, тем не менее, к указанному документу предъявляются определенные требования.

В частности, уведомление должно содержать:

• Ф.И.О. сторон;
• предмет сделки, то есть размер доли и ссылку на свидетельство о владении;
• адрес, по которому расположена недвижимость;
• цену и другие условия при их наличии;
• предложение сообщить о принятом решении, то есть согласии на покупку либо отказ в 30-дневный срок;
• дату и подпись продавца и содольщика.

Период принятия решения

Если по истечении указанного периода решение совладельцев не последовало, собственник доли имеет право продать свое имущество.

Стоит отметить, что если в уведомлении содержались недостоверные данные, к примеру, цена доли была существенно завышена, содольщик может опротестовать последующий договор перепродажи жилого помещения в связи с нарушением норм ст.250 ГК РФ. Кстати, если квартира принадлежит трем и более собственникам и продавец получил предложение о продаже ото всех, право выбора остается только за ним, так как только он может решить, кому продавать свою долю, а кому нет.

Переоформление на посторонних лиц

В рамках ст.250 ГК РФ продажа доли жилого помещения возможна только при соблюдении права преимущественного приобретения по истечении 30-дневного срока с момента вручения уведомления, да и только в том случае, если ответного предложения не последует.

При этом, если соседи направили отказ от покупки в письменном виде ранее установленного законом срока, квартира может быть продана постороннему лицу и менее чем через 30 суток.

Оформление сделки

В рамках закона, уведомление дольщиков является офертой, то есть предложением, с которым они вольны согласиться либо не согласиться. Если ответного предложения не последовало, оферта распространяется уже на других лиц, которые изъявляя желание купить часть квартиры, участвуют в так называемом акцепте, то есть соглашаются на покупку жилого помещения.

Следующей стадией продажи доли является заключение предварительного договора в рамках ст.429 ГК РФ, что подразумевает оформление договора с указанием передачи квартиры определенному лицу и обязывает его в установленный срок подписать уже договор перепродажи.

Следует отметить, что закон не обязывает стороны заключать указанный документ в обязательном порядке, однако предварительный договор необходим, если существует вероятность того, что покупатель передумает. Однако, если покупатель и продавец доверяют друг другу, заключается соглашение о продаже, которое в обязательном порядке подлежит  удостоверению нотариуса, учитывая, что речь идет о долевом имуществе, а также последующей государственной перерегистрации прав владения.

При этом к договору в качестве основного пакета документов потребуется приложить:

• паспорта сторон;
• свидетельство о владении;
• выписку из ЕГРН и технический паспорт;
• выписку из поквартирной книги о прописанных лицах.

Также в договоре может быть прописано обязательство о погашении, конечно, при ее наличии, задолженности по коммунальным платежам, которая будет подтверждена справками из соответствующих энергопоставляющих компаний об оплате всех услуг. И при реализации недвижимости уже будущему собственнику следует учесть некоторые аспекты, а именно, в какой период была приобретена квартира. То есть, если доля в жилом помещении была приобретена в браке, потребуется еще и письменное согласие супруга.

Кстати, в процессе покупки доли для проверки чистоты сделки желательно поинтересоваться следующими аспектами:

• каким образом была получена доля в жилье, то есть, если в процессе наследования, возможны споры с наследниками;
• прописанными лицами, один из которых может пребывать и в местах лишения свободы, а потом явиться и прописаться на вполне законных основаниях, если ранее была проведена приватизация, которая дает пожизненное право проживания;
• дееспособностью продавца, особенно, если в продаже участвует доверенное лицо, которое в качестве опекуна может и нарушить права своего подопечного, что повлечет за собой признание сделки недействительной.

Кстати, к договору желательно и акт приема-передачи приложить, особенно, если речь идет о продаже дома с мебелью, что собственно в очередной раз подтвердит чистоту сделки и предотвратит судебные тяжбы.

Регистрация перехода прав собственности

В силу ст.551 ГК РФ переход права владения на недвижимость, даже если речь идет о доле, подлежит гос.регистрации, осуществляемой в Росреестре посредством подачи следующего пакета документов:

• свидетельства о владении;
• документов, которые подтверждают достоверность прав владельца, допустим, на основании дарственной либо завещания;
• технического паспорта, который оформляется прежним владельцем в БТИ, учитывая, что отсутствие перепланировки нужно подтвердить либо же узаконить во избежание проблем уже у нового собственника;
• выписки из ЕГРН с индивидуальным номером жилого помещения и рыночной стоимостью последнего, не говоря уже о точном расположении той же квартиры, начиная от улицы и оканчивая этажом;
• расширенной выписки из домовой книги, которую выдадут только владельцу;
• удостоверения личности сторон;
• уведомления о праве преимущественного приобретения дольщиков;
• отказа от приобретения при его наличии;
• согласия супруги на продажу.

После подачи вышеуказанного пакета документов в течение 30 дней предоставленные данные будут проверены, а затем, соответственно, будет выдано свидетельство о владении на новое лицо, что повлечет за собой внесение его данных в реестр ЕГРН.

Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети

В рамках ст.37 ГК РФ распоряжение вещами либо имуществом несовершеннолетнего возможно только при наличии письменного согласования с органами опеки, в обязанности которых входит соблюдение прав и законных интересов последних. То есть на начальном этапе та же мама должна доказать органу опеки, что сделка осуществляется в интересах ребенка и после реализации жилой недвижимости ему будут предоставлены надлежащие условия проживания.

Кстати, если продается квартира и будет покупаться дом без удобств, получить согласие опеки будет невозможно, поэтому желательно ребенка в преддверии передачи права владения долей выписать заранее, прописав, к примеру, к бабушке, конечно, вместе с родителями, учитывая, что в силу ст.20 ГК РФ дети могут быть прописаны только вместе с родителями.

Если другие собственники не согласны

В силу ст.209 ГК РФ хозяин вправе распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью по своему разумению, конечно, если законные права содольщиков будут соблюдаться.

То есть, если продавец во исполнение норм ст.250 ГК РФ уведомил содольщика о продаже доли, и ответное предложение не последовало, часть квартиры можно продавать даже без согласия последнего.

Защита прав участников долевой собственности

В рамках закона при продаже доли в жилом помещении законом предъявляются определенные требования, в частности:

• обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи;
• уведомление содольщиков о намерении реализовать свою часть недвижимости.

То есть, если договор не будет заверен нотариально либо будет отсутствовать уведомление, документы при переоформлении права собственности даже не примут в Росреестре, что собственно, признает сделку ничтожной. Однако, если каким-либо образом сделка все же пройдет перерегистрацию, дольщики смогут ее опротестовать в судебном порядке, таким образом, признав незаконной.

О правилах оформления рассмотренной в статье сделки рассказано в следующем видеосюжете: