Изменения в законодательстве, касающиеся продажи квартир в 2023 году

Сделки, связанные с покупкой или продажей недвижимости, требуют грамотного юридического сопровождения. В первую очередь в связи с тем, что законодательство в стране постоянно изменяется, адаптируясь к жизненным реалиям.

Порядок уплаты подоходного налога с продажи квартиры

Действующее законодательство не остается чем-то неизменным и под воздействием правоприменительной практики периодически изменяется. Не остается в стороне и налоговое право.

До недавнего времени собственник освобождался от уплаты налогов от продажи объекта недвижимости, если он владел последним более трех лет или если его стоимость менее 1 млн. рублей.

В случае продажи жилого помещения, которое находилось у вас в собственности менее указанного срока, полагалось уплатить подоходный налог.

Существовало два способа исчисления налогооблагаемой базы:

• уплата налога с разницы от суммы вырученной от продажи и затраченной на приобретение;
• уменьшение суммы доходов на величину налогового вычета и заплатить налог с оставшейся суммы.

Величина налогового вычета при продаже квартиры составляла также 1 млн. рублей.

С точки зрения Министерства финансов, существовавший порядок был выгоден для продавца недвижимости. Ведь если квартира по документам стоила менее 1 млн. рублей – налог с данной сделки не уплачивался вовсе, а это обстоятельство побуждало стороны искусственно занижать стоимость квартиры, указываемую в документах.

Но в таком случае покупатель терял право претендовать на возврат подоходного налога, а это 13% с суммы до 2 млн. рублей.

В таких законодательных рамках в более выигрышном положении оказывались владельцы нескольких квартир или иных объектов недвижимости.

Изменения налогового законодательства

При определении налоговой базы при сделке с недвижимостью теперь учитывается не произвольно определяемая сторонами сумма, а величина кадастровой стоимости.

Если же сумма сделки будет менее кадастровой, с полученной разницы придется заплатить подоходный налог.

Для снижения налогового бремени с владельцев единственного жилья в случае смены места жительства (продали квартиру в одном месте, приобрели в другом) подоходный налог отменен. При этом не имеет значения, сколько времени вы владели объектом недвижимости – менее или более трех лет.

Если у продавца в собственности более одного объекта недвижимости, то для освобождения от уплаты налогов необходимо, чтобы сумма сделки не превышала 5 млн. рублей, а срок владения – не менее 3 лет (причем субъект федерации на региональном уровне может увеличить этот срок до 10 лет).

Актуальный пакет документов для продажи квартиры

Помимо самого договора купли-продажи объекта недвижимости на руках необходимо иметь и другие документы:

1. Правоустанавливающий документ. Существует множество форм владения объектом недвижимости и для каждой оформляется свой. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения; вы можете получить квартиру в результате приватизации или получить в наследство или вообще на основании решения суда.
2. Свидетельство регистрации права собственности на недвижимое имущество в Росреестре.
3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
4. В случае продажи квартиры от имени поручителя необходима соответствующая доверенность, заверенная нотариусом.
5. Если квартира является имуществом, нажитом в совместном браке, то дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.

Как быть с обременениями, наложенными на квартиру?

Прежде чем ответить на данный вопрос, кратко рассмотрим сущность обременений и их виды.

Обременение – это возможность получения части прав собственности на жильё тем, кто не является его владельцем.

Виды обременений:

1. Оформление ипотечного кредита. В соответствии с договором, купленная на ипотечные деньги квартира попадает в залог банку на срок погашения кредита.
2. Наложение ареста на недвижимость.
3. Сдача квартиры в аренду.
4. Проживание на жилплощади прописанных людей, не являющихся владельцами, а так же проживание владельцев – несовершеннолетних и недееспособных лиц.
5. Нахождение объекта недвижимости в доверительном управлении.

Банк может разрешить владельцу продать квартиру самостоятельно, а вырученные средства пустить на погашение долга (что происходит чаще).

Если владелец квартиры не может выполнить свои обязательства перед банком, то его обременённую недвижимость банк может реализовать самостоятельно.

Продажа квартир с обременением обычно происходит по цене ниже рыночной и по особой процедуре с применением банковских ячеек.

Существуют и риски при приобретении такого жилья – после заключения договора пожизненного содержания может выясниться, что:

• владелец недвижимости недееспособен или у него появились наследники;
• при приобретении залогового имущества продавец может отказаться от сделки уже после того, как получено одобрение банка и деньги покупателем заложены в банковскую ячейку;
• бывший владелец просто отказывается выезжать с проданных квадратных метров (в таком случае придется обращаться за судебной защитой своих прав).

В любом случае, приобретая квартиру с обременением, нужно дважды подумать, просчитать степень возникновения рисков и в любом случае запастись «железными нервами».

Оформление договора купли-продажи

Когда необходимые документы собраны, самое время пройти процедуру оформления сделки.

Договор купли-продажи составляется в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для Росреестра), а документы на нескольких листах должны быть пронумерованы и прошиты.

Для получения свидетельства о регистрации права на недвижимое имущество с пакетом документов вы можете обратиться в офис Росреестра, кадастровую палату или ближайший многофункциональный центр (МФЦ).

Стоимость услуги для физических лиц составляет 2000 руб.

После принятия у вас заявления и документов у регистратора есть 10 дней на принятие решения.

Сложности, которые могут возникнуть при продаже квартиры

Основные сложности при продаже квартир связаны с прописанными несовершеннолетними детьми.

Соблюдение интересов детей до совершеннолетия контролирует орган опеки и попечительства, а любое изменение условий проживания несовершеннолетних осуществляется только с разрешения опеки.

Органы опеки считают, что ребенок не должен оставаться без прописки.

В таком случае родителям нужно будет доказать органам опеки, что жилищные условия детей не будут ухудшены.

Еще сложности могут возникнуть, когда объект недвижимости находится в долевой собственности у нескольких лиц, пусть даже находящихся в родственных отношениях.

В таком случае они пользуются преимущественным правом приобретения. Для этого продавец заранее письменно проводит извещение, и если в месячный срок доля не будет приобретена родственникам, продавец может продать её третьим лицам.

Казалось бы, все довольно просто, но в случае внутрисемейных конфликтов продажа такой собственности может затянуться, а то и вовсе сорваться.

Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна и в каждой есть вероятность возникновения рисков. Поэтому, чем ответственнее вы подойдете к подготовке сделки, тем меньше шанс с ними столкнуться.

Видео: Налоги при продаже квартиры

В сюжете рассказывается каким образом с 2016 года рассчитывается подоходный налог при продаже квартиры и каким образом можно получить соответствующий имущественный вычет.