Купля продажа квартиры

Правила раздела квартиры в различных ситуациях

Раздел квартирыПроживать в одной квартире даже любящей семье достаточно сложно, а людям, которые не испытывают друг к другу доверительных отношений либо не имеют кровных связей, и подавно.

Именно поэтому законом и предусмотрена возможность раздела квартиры между собственниками, но только в полном соответствии с законом, учитывая, что разорвать пополам ту же квартиру без ущерба для ее целостности невозможно.

Законодательное регулирование вопроса

В силу ст.133 ГК РФ жилое помещение относится к неделимым вещам, которые физически невозможно разделить на несколько частей без существенного ущерба либо же полного повреждения, что вовсе не означает запрет на распределения спорных квадратных метров.

Так законом допускается номинальное деление жилой недвижимости в соответствии с документами о праве собственности, которые, возможно, и не предполагают проведение красной черты ровно посередине комнаты, но дают возможность нескольким лицам одновременно владеть жилой площадью на вполне законных основаниях.

Законы РФ о разделе квартиры и другой недвижимостиПри этом нормативными актами предусмотрено несколько вариантов владения помещениями такого рода. В частности, в рамках ст.34 СК РФ собственность может изначально являться совместной, что актуально для квартир приобретенных в браке семейной парой, которые имеют равные права и обязанности по распоряжению и использованию жилой площади. И собственность может быть обще долевой, что возможно, если она была передана нескольким лицам в порядке наследования в частях, которые соответствуют их проценту либо степени родства, а, возможно, и завещательному распоряжению.

Естественно, пока законные собственники проживают вместе дружно либо же кто-то владеет долей, но не проживает на ней, проблем, как правило, не возникает, учитывая, что каждый из них в силу ст.209 ГК РФ имеет законные права на владение, использование и распоряжение жильем. Однако, как только образовываются спорные ситуации, положение может и измениться, что выльется либо в невозможность дальнейшего совместного проживания, либо же в запрет пользования своей частью, что не совсем законно.

В каких случаях это необходимо

В частности, подобная ситуация возможна, если когда-то благополучная и любящая пара находится в стадии развода и о совместном проживании в дальнейшем и речи идти не может, что и предопределяет необходимость в разделе недвижимого имущества поровну для дальнейшей реализации собственной части либо же определения выкупной цены для одного из супругов.

Также раздел жилого помещения возможен, когда стандартная двушка переходит по наследству одновременно к двум или трем наследникам, не имеющих никакого желания делить заветные квадратные метры даже с близкими родственниками, что актуально при получении наследственной доли в процессе жарких споров разрешенных в судебном порядке.

И раздел жилья, пребывающего в долевой собственности, может потребоваться и в тех случаях, когда бывшие когда-то дружные соседи не могут найти общий язык в плане использования жилой площади. Ведь в силу ст.246 ГК РФ распоряжение долевым имуществом возможно только по согласию всех собственников, что предопределяет получение одобрения на ту же сдачу в аренду комнаты, прописку других жильцов и даже ремонт.

Могут разногласия возникнуть и в связи с материальными сложностями. Ведь проживая в той же квартире собственники в силу ст.30 ЖК РФ обязаны:

  • Когда необходим раздел квартирыравноценно оплачивать коммунальные платежи за использованные ресурсы;
  • вносить взносы за содержание общедомового имущества, то есть ремонт той же крыши либо отопления в подвале, не говоря уже об уборке подъездов;
  • перечислять оплату будущего капитального ремонта здания, и это не считая еще текущего ремонта подсобных помещений уже в самой квартире, таких как кухня либо ванная комната.

Естественно, если кто-то из собственников не хочет участвовать в вышеперечисленных расходах, необходимость в разделе жилой недвижимости и установления отдельных счетчиков потребленных ресурсов и возникает.

Методы

Нормы закона предусмотрены не только для упорядочения жизни в соответствии с общепринятыми правилами морали и этикета, но и для разрешения спорных ситуаций в случае, если стороны сами к согласию прийти не могут.

При этом у собственников совместного жилья есть несколько вариантов его раздела, в частности:

  • определить порядок пользования самостоятельно;
  • разрешить возникший спор в судебном порядке;
  • выделить свою долю в натуре, что в результате принесет право полноправного распоряжения своей частью без необходимости в согласовании с соседями своих решений.

Мирным путем

Как правило, владельцы квартирных метров могут самостоятельно определить порядок пользования и проживания в помещении путем составления соглашения о разделе, что актуально для тех же семейных пар в процессе развода.

Раздел квартиры путем мирного соглашенияТак, в рамках ст.38 СК РФ бывшие супруги могут заключить письменное соглашение, которое подлежит нотариальному удостоверению, и поделить жилье в тех частях, которые считают нужными. К примеру, жена может получить 3\4, при условии дальнейшего проживания с детьми, а муж 1\4, либо же супруги могут поделить все поровну.

При этом в соглашении пара может предусмотреть раздел не только жилого помещения, но и иных вещей либо предметов, но только при соблюдении законных прав сторон. То есть изначально установить, что та же жена получит минимум совместного имущества в связи с отсутствие работы и, как следствие, минимального материально вклада в общие покупки, вряд ли получится. Также в соглашении невозможно будет определить передачу тех или иных вещей другим лицам, к примеру, тем же детям либо родителям пары.

Следует отметить, что в связи с тем, что соглашение обязательно должно быть удостоверено нотариусом паре придется позаботиться и о ряде нюансов, которые включают в себя:

Кстати, подобным же образом пара может и брачный договор заключить, который также будет регулировать как порядок пользования имуществом, приобретенным в браке, так и деление недвижимости по частям, установленным уже по согласованию с парой в зависимости от обстоятельств, которые они же сами и определят. К примеру, то же рождение сына может привести к увеличению доли в недвижимом имуществе, а супружеская измена к ее уменьшению.

А вот в отношении жилых помещений, которые изначально передаются нескольким собственникам одновременно, заключение соглашения о разделе как такового не требуется, учитывая, что у каждого из них уже есть свидетельство о праве собственности на определенную часть недвижимости. А вот соглашение о порядке пользования домом можно заключить хотя бы для того, чтобы избежать тех же спорных ситуаций по текущим ремонтам и оплате плановых платежей.

Через суд

Следует отметить, что перевод имущества в долевую собственность возможен только в отношении совместной собственности, учитывая, что в подобной ситуации, как правило, по документам владельцем квартиры является только один из супругов, в то время как долевое имущество уже поделено на части. Именно поэтому, если бывшая семейная пара не может самостоятельно определить свои доли, единственным решением является обращение в суд.

То есть один из супругов может подать исковое заявление в суд первой инстанции и потребовать разделение жилой недвижимости на части в соответствии с нормами, определенными ст.39 СК РФ, то есть поровну либо же исходя из финансовых вложений каждого за счет средств, которые принадлежали паре до вступления в брак.

При этом в ходе судебного заседания будут рассматриваться такие аспекты, как:

  • Раздел квартиры через судза чей счет приобреталась недвижимость: за деньги, подаренные родителями, либо же за доход, полученный во время брака;
  • на чьем попечении останутся несовершеннолетние дети: матери либо отца;
  • проводилась ли реконструкция помещения, купленного до брака за счет уже общих средств, и привело ли это к существенному увеличению ее стоимости и возможности включения в общее владение.

Также следует отметить, что при разрешении дел подобного рода, суд в первую очередь будет исходить не только из данных, которые представлены в качестве доказательств правомочности предъявленных требований, но и из интересов детей, родившихся у пары. То есть, как свидетельствует судебная практика, раздел имущества в большинстве случаев производится либо в равных долях либо же с отступлением от них, но только в пользу родителя, с кем малыши проживать и остаются.

А вот в отношении недвижимости, которая уже находится в долевой собственности, к примеру, в случае получения наследства несколькими лицами, возможен только единственный вариант, а именно, выделение своей доли в натуре, что в принципе возможно, но только в порядке определенном законом, учитывая, что создать из одной квартиры две вряд ли получится.

Некоторые особенности

Процесс раздела не является простой процедурой, учитывая, что предстоит осуществить многоплановую комбинацию. Также дополнительные нюансы могут возникнуть и в связи с обстоятельствами, которые привели к такому решению.

При разводе

В частности, при расторжении брака в рамках ст.38 СК РФ в идеале имущество делится поровну, то есть по 1/2 той же квартиры каждому, но с учетом некоторых аспектов. Так, если у пары есть детки, и их постоянное место проживания определяется с матерью, бывшая жена может получить 2/3 жилого помещения, в то время как мужчина сможет претендовать только на треть.

Имеет значение и за какие средства было приобретено жилье. То есть, если квартира была куплена до брака, но затем уже в процессе совместной жизни муж и жена сделали дорогостоящий ремонт, в силу ст.37 СК РФ жилое помещение будет включено в совместную собственность с возможностью выдела из указанной недвижимости доли пропорционально понесенным затратам на реконструкцию.

Также суд может отойти от равенства долей, если один из супругов в процессе семейной жизни нигде не работал, и спускал доходы жены на выпивку или иные непотребности, в то время как женщина стремилась создать семейный уют. Хотя, если супруга не работала, а, значит, не участвовала в формировании семейного бюджета, но при этом вела домашнее хозяйство и ухаживала за детьми, половину имущества ей все-таки присудят.

То есть при любом разделе имущества судья будет рассматривать ситуацию индивидуально, основываясь на данных предоставленных в качестве доказательств.

И при подаче иска о разделе совместного имущества необходимо будет приложить:

  • Раздел квартиры после развода через судкопии паспортов супружеской пары;
  • документы о праве собственности на жилье;
  • справку о доходах за определенный период каждого из супругов;
  • выписку из домовой книги о прописке и составе семьи;
  • свидетельство о рождении детей, при их наличии;
  • данные из медицинских учреждений, например, если муж стоит на учете у нарколога;
  • справку из центра занятости об отсутствии постоянного места занятости;
  • выписку из банка о наличии средств на карте и их порядке поступления и передвижения.

Также доказать свое право на имущество можно и с помощью родственников либо друзей, которые в качестве свидетелей дополнят данные в бумажном варианте.

Соответственно, на основании решения суда пара уже может обратиться в Росреестр для получения свидетельства о праве собственности на долю жилья, определенную судебным решением.

Ипотечная недвижимость

Основной сложностью разделения ипотечной квартиры является тот факт, что она находится под обременением. То есть та же семейная пара в процессе развода не может включить указанное жилье ни в соглашение о разделе имущества, ни в брачный договор без письменного согласия банка. И тем более супруги не могут определить самостоятельно доли, учитывая, что кредитный договор полежит исполнению только тем лицом, с которым и заключен.

Более того, банк не заинтересован разделять обязательства, тем более такие дорогостоящие и долгосрочные, что и приводит к разрешению вопроса о разделе ипотечной жилой площади в судебном порядке.

При этом суд может принять следующее решение:

  • Раздел квартиры в ипотеке после разводаотдать недвижимость тому из супругов, на кого договор и заключен с обязательством выплатить второму супругу половину уже внесенных средств по обязательным платежам;
  • передать жилье другому супругу, но с согласия банка, опять же с обязательством возместить затраты по уже погашенным платежам в 50% размере;
  • определить, что недвижимость принадлежит обеим супругам в равных долях, что приведет к дальнейшей выплате ежемесячных платежей в прежнем размере, но уже обеими сторонами бывшей семьи.

То есть, если пара взяла кредит на 1 миллион рублей, к примеру, на 10 лет и через пять лет разводится, выплатив всего 500 тысяч рублей. Жену могут обязать выплатить бывшему супругу 250 тысяч и оставшуюся сумму кредита погашать уже самостоятельно. Хотя ситуация может быть и другой. В частности, банк на основании решения суда изменит условия кредитного договора, и обязательства по выплате оставшегося долга будут возложены уже на обеих супругов.

Приватизированное жилье

Особенность приватизации жилого помещения заключается в том, что при проведении указанной процедуры, а именно перехода прав собственности от государства к прописанным в жилье лицам, доли определяются изначально по количеству проживающих, которые и подали заявление. То есть, после проведения приватизации делить, по сути, уже нечего, учитывая, что части жилья для сторон уже определены, и документы оформлены.

Однако встречаются такие договоры о приватизации, которые закрепляют право совместной собственности сразу на нескольких лиц без определения частей, что собственно и предопределяет необходимость в их установлении впоследствии. И, тем не менее, если доли не определены, они изначально считаются равными между всеми участниками приватизации, что существенно облегчает задачу.

Раздел приватизированной квартирыТо есть, если в процедуре участвовало 4 человека, то каждому из них принадлежит по 1/4 жилого помещения независимо от того, является квартира двухкомнатной либо трех комнатной. Поэтому для установления уже права собственности в отношении долей требуется для начала произвести раздел в юридическом смысле, то есть определить доли и зарегистрировать право собственности уже в Росреестре.

Отдельно хотелось бы отметить еще один нюанс. В частности, в приватизации социальной квартиры имеют право участвовать все лица, которые на момент осуществления указанной процедуры прописаны в жилой недвижимости, включая и несовершеннолетних детей. Если кто-либо из проживающих откажется от приватизации, он получит право пожизненного проживания, поэтому при выделении долей содольщикам придется еще и решить, с кем же отказник и будет проживать впоследствии.

Муниципальные помещения

Муниципальная квартира или социальное жилье, как его еще называют, по сути, принадлежит местным органам управления либо же государству, и относится к общему жилищному фонду. А так как правом распоряжаться жилой площадью обладают только собственники, прописанные в жилой недвижимости, лица не могут инициировать процесс ее раздела.

И, тем не менее, если бывшие члены семьи проживать совместно более не могут, у них есть возможность обратиться в местные органы власти для обмена квартиры на две уже меньшей площади, либо же выселения бывшего члена семьи после расторжения брака в порядке определенном законом, то есть через суд. Кстати, можно получить и две квартиры в рамках улучшения жилищных условий, к примеру, если вместо одной семьи в помещении проживает уже две, что актуально в ситуации, когда дети выросли и создали собственную ячейку общества.Раздел муниципальной (социально) квартиры

Выделение в натуре

В силу ст.252 ГК РФ раздел квартиры на доли возможен только при наличии согласия всех владельцев, если его нет, разрешить вопрос в принудительном порядке даже через суд будет невозможно, что вовсе не означает отсутствие законного выхода.

Так, в ситуации, когда владельцы не хотят определять свои доли, один из собственников может свою часть выделить в натуре, что даст ему право единолично распоряжаться своей частью, не говоря уже о свидетельстве о праве собственности только на него лично.

Классическим примером выделения долей в натуре можно назвать коммунальные квартиры, которые изначально являлись общей жилой площадью, но после выделения тех же жилых комнат в отдельную собственность поменяли свое предназначение, особенно после многократной смены собственников.

Выделение доли квартиры в натуреПри этом стоит отметить, что одного желания выделить свою долю не достаточно, учитывая, что законом предусмотрены некоторые правила. В частности, номинально отделить право собственности возможно только на обособленное помещение, к примеру, отдельную комнату. Если же содольщик владеет 1/6 либо даже 1/12 жилья, разделение быть произведено не может, учитывая, что дополнительные стены для трех метров никто возводить не будет, да и красные полосы рисовать тоже.

А так как выделить маленькую часть квартиры без существенного ей ущерба, и в связи с возможной утратой изначального предназначения, противоречащего техническому плану, невозможно, выдел в натуре произведен в данных обстоятельствах быть не может. Также стоит отметить, что выделить можно только жилую комнату, в то время как кухня, ванна и коридор по-прежнему останутся общими, что приведет к дальнейшей необходимости участвовать в тех же ремонтах указанных помещений и оплате стандартных взносов. Хотя прописать можно будет уже любого человека без согласия соседей, как, собственно, и продать комнату без соблюдения права преимущественной покупки.

И тем, не менее, если владельцев двое, и речь идет о двухкомнатной квартире, то на начальном этапе готовится техническая документация об определении долей, затем уже происходит перерегистрация прав собственности в Росреестре с дальнейшим получением свидетельств на руки. Кстати, во избежание сложной технической процедуры выделения в натуре, в силу ст.252 ГК РФ владелец может вместо выдела произвести выгодный обмен квартирных метров на деньги по договору меж владельцами жилого помещения.

Между собственниками

Законом изначально дано право собственникам жилья урегулировать вопрос раздела полюбовно, то есть путем заключения соглашения.

Если же мирное решение невозможно, единственным выходом для сторон является обращение в суд с исковым заявлением о разделении недвижимости на доли, с последующей выдачей свидетельства о праве собственности каждому.

Купленная на материнский капитал

Раздел квартиры, купленной на материнский капиталВ рамках ФЗ №256 после рождения второго ребенка многие семьи получают сертификат на материнский капитал, который по сути является определенной сумой денег, предназначенной на нужды семьи, включая и улучшение жилищных условий. При этом родители могут использовать указанные деньги как полностью, так и частями, к примеру, при покупке жилой недвижимости, если не хватает собственных средств.

Естественно, если жилье, приобретенное за материнский капитал, делится, возникает вопрос, в каких же долях и на кого? А между тем Верховный Суд РФ представил свои разъяснения, в которых определил, что жилое помещение, полностью купленное за материнский капитал, делится на всю семью в равных долях, то есть по 1/4 на каждого, а именно двоих детей и их родителей.

Если же на покупку квартиры была потрачена только часть капитала, дети будут иметь только 1/4 от доли, которая была приобретена за материнский капитал, а вот оставшаяся часть жилого помещения будет делиться только между родителями в качестве совместно нажитого имущества. Таким образом в подобной ситуации дети могут получить как 1/8, так и 1/16 в зависимости от доли использованных государственных средств на покупку жилья для семьи.

По завещанию

В силу ст.1119 ГК РФ собственник имеет полное право распорядиться своей недвижимостью по собственному усмотрению, то есть целиком передать ее одному лицу либо нескольким сразу, причем с определением долей в завещательном распоряжении. В данной ситуации наследникам по завещанию необходимо обратиться к нотариусу в течение полугода с даты смерти наследодателя с завещанием и копией свидетельства о рождении.

Затем получить свидетельство о наследовании и обратиться в Росреестр уже для переоформления права собственности. Кстати, аналогичной будет выглядеть процедура и при наследовании по закону, только вот доли наследственного имущества будут определяться уже не наследодателем, а нотариусом исходя из количества претендентов.

Еще одна особенность деления жилой недвижимости при разводе супругов рассмотрена в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Оставить комментарий