При переоформлении недвижимости (в нашем случае при продаже или покупке квартиры), большинство сделок носят длительный характер и заключаются лишь через некоторое время после того, как подходящий вариант жилья найден и достигнута устная договорённость между продавцом и покупателем.
Для того чтобы максимально себя обезопасить и избежать ненужного риска, заинтересованные стороны составляют и подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры.
Оглавление статьи
Зачем заключать предварительный договор?
Фактически, после подписания предварительного договора, недвижимость не переходит от одного собственника к другому. Этот документ лишь гарантирует заинтересованным сторонам, что квартира будет продана конкретному лицу, на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок.
Подобное соглашение составляется при возникновении различных ситуаций, препятствующих покупателю или продавцу сразу совершить официальную сделку по распоряжению недвижимостью с последующей ее регистрацией в соответствующих службах.
При этом ситуации могут быть действительно самые разные:
- нехватка финансовых средств или каких-либо документов;
- отсутствие физической возможности у заинтересованного лица прибыть в госструктуры для
- оформления документов в определенный срок;
- покупка недвижимости в новостройке, которая в эксплуатацию уже сдана, но как собственность застройщиком еще не оформлена;
- проверка правоустанавливающих документов одной из сторон, занимающая иногда довольно продолжительное время.
Все очень индивидуально, здесь перечислены лишь наиболее распространенные, но далеко не все возможные причины заключения договора.
Заинтересованные стороны должны максимально ответственно подойти к его составлению. Это поможет избежать ненужного финансового риска и прочих неприятностей впоследствии.
Требования к оформлению
Договор должен быть оформлен в письменной форме. По желанию заинтересованных лиц он может быть составлен и заверен в нотариальной конторе, но эта процедура не обязательна.
В договоре должны быть четко прописаны все индивидуализирующие сведения квартиры (предмета договора) и прочие существенные условия, которые позже будут указаны в основном документе.
В удостоверенном подписями документе формулировки должны быть предельно четкими, чтобы исключить возможное недопонимание между сторонами и двоякое их толкование.
Существенные условия договора
В соответствии с законодательством, в предварительном договоре должны быть прописаны все условия, в полном объеме определяющие будущую сделку купли-продажи квартиры.
Предмет договора (объект недвижимости) и его характеристики:
- местоположение (область, город, фактический адрес);
- размер общей и жилой площади;
- этажность дома;
- этаж;
- количество комнат;
- технические характеристики помещений.
Цена, за которую продавец намерен продать, а покупатель купить данную квартиру.
Способ взаиморасчетов – банковский перевод, наличные, жилищный сертификат, ипотека и пр.
Наличие или отсутствие каких-либо претензий по продающейся недвижимости у покупателя.
Реквизиты сторон: ФИО, паспортные данные (когда, где и кем выдан, номер и серия, код подразделения), место регистрации.
Если одной из сторон сделки является представитель организации или юридическое лицо, то необходимо указать:
- ФИО представителя, номер и дату доверенности;
- наименование юридического лица;
- организационная и юридическая форма;
- регистрация местонахождения;
- номер лицензии.
Если сделка происходит по доверенности, то прилагается ее ксерокопия.
Срок действия договора, то есть указывается конкретная дата сделки, до которой должно произойти заключение основного договора купли-продажи.
Заключение основного договора и перерегистрация права на собственность, по согласованию участников сделки, обычно допускается и до указанного в предварительном договоре срока. Такие действия не противоречат законодательству.
Предоплата, наличие или отсутствие вносимого задатка или аванса.
Результаты фактической проверки правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство), в том числе: отсутствие или наличие по квартире споров или обременений (отчуждения, залоговых обязательств, ареста и пр.).
Указание лица, которое несет расходы при оформлении будущей сделки.
Штрафные санкции, предусмотренные для стороны, отказывающейся от совершения сделки в указанные сроки.
Наличие или отсутствие прописанных лиц в квартире на момент подписания предварительного договора.
Образец предварительного договора
Утвержденного типового бланка предварительного договора купли-продажи квартиры не существует. Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна и учитывать обстоятельства конкретной ситуации: личности покупателя и продавца, их финансовые возможности, наличие оформленного комплекта документов на квартиру, технических характеристик недвижимости и т.п.
Вместе с тем, в тексте, как минимум, должны быть отражены существенные условия, указанные выше. Именно они регламентируются нормами гражданского законодательства.
Для минимизации всевозможных рисков разработку и подготовку образца лучше доверить профессионалам – нотариусу, риелтору или агенту, занимающемуся продажей недвижимости.
Специалист составит бумагу таким образом, чтобы обязанности и права сторон были описаны в полном объеме, поможет подобрать нужные формулировки и заполнить все графы контракта без ошибок, опечаток и помарок.
Что такое договор намерения купли-продажи квартиры?
Соглашение о намерениях – всего лишь документ, показывающий, что две стороны (покупатель и продавец) согласны совершить между собой некую сделку, вследствие чего квартира перейдет от одного хозяина к другому за определенную сумму.
Договор намерения купли-продажи квартиры – неравнозначный, но наиболее близкий по содержанию документ к предварительному соглашению купли-продажи.
В законодательстве такая формулировка, как «намерение» четко не прописана. И все же, несмотря на определение и отсутствие юридической базы, такие соглашения существуют.
Как избавить себя от рисков при заключении договора о намерениях?
Договор о намерениях может стать равнозначным предварительному соглашению, только в том случае если текст составлен таким образом, что при прочтении явственно показана обязательность подписания по его итогам основного документа.
Для этого следует подойти к его составлению максимально серьезно.
В теле соглашения о намерении необходимо прописать обязательства сторон, правильно подобрать грамотные формулировки. Все условия должны быть четко зафиксированы, без витиеватых фраз, которые можно трактовать двояко.
Только при соблюдении приведенных условий письменно оформленное соглашение о намерении будет считаться равносильным предварительному договору и, соответственно, будет обладать юридической силой.
При заключении соглашения о намерениях не вносится задаток или аванс в счет уплаты за квартиру. Так как при возникновении форс-мажорных ситуаций получить уплаченную сумму будет очень проблематично.
Для чего нужно соглашение о намерениях?
Несмотря на отсутствие юридической базы, соглашение о намерениях имеет и практическое значение, поскольку позволяет:
- закрепить на бумаге договоренности, достигнутые сторонами на переговорах;
- установить вероятную ценовую границу;
- согласовать обращение к риелтору или оценщику;
- обсудить обязательные пункты будущих переговоров;
- исключить вероятность непонимания сторон.
Помимо этого наличие письменного документа при возникновении имущественных споров дает возможность доказать свои права в суде.
Видео: Предварительный договор и его исполнение
В консультации юриста разъясняется порядок исполнения предварительного договора купли продажи недвижимости и сложности, с которыми можно столкнуться при этом.
