Купля продажа квартиры

Рекомендации по покупке квартиры на вторичном рынке

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынкеПоследние годы все чаще встречаются случаи обжалования в судебном порядке договоров купли-продажи жилых помещений. Виной тому не только увеличение числа любителей легких и больших денег, но и постепенная тенденция разрушения института семьи, роста уровня психических заболеваний, наркомании и алкоголизма в России.

В суде очень сложно определить на чьей стороне правда, поэтому суд всегда принимает сторону того, у кого имеются письменные доказательства, у кого все в порядке с документами. Поэтому, если не хотите остаться ни с чем, изучите внимательно вопрос приобретения жилых помещений, ведь покупку квартиры не сравнить с покупкой килограмма яблок.

С чего начать

Некоторые дают совет обратиться к хорошему риелтору. Но тут тоже возникает вопрос как эту «хорошесть» выяснить? Внешний лоск, бравирование, хорошо поставленная речь не всегда говорят о порядочности человека и его профессионализме. Зачастую именно мошенники выглядят таким образом. Единственное, что вам может послужить в помощь – отзывы. Причем не в интернете, а отзывы реальных людей, ваших знакомых, кто уже с такой проблемой сталкивался. И даже когда вы выбрали специалиста не стоит полностью полагаться на него, зачастую излишняя доверчивость также чревата проблемами.

Самый главный совет, который возможно дать для таких ситуаций – внимательно читайте все, что попадет в ваши руки, а тем более требует вашей подписи, не бойтесь показаться глупым, задавайте вопросы. Бывают даже такие случаи, что человек изучил один экземпляр договора, подписал, все, что положили вместе с ним на подпись, а оказалось, что заодно подмахнул и другие договоры и расписки о не существовавших на самом деле займах денежных средствС чего начать покупку квартиры на вторичном рынке

Проверка чистоты

Во-первых, проверьте правоустанавливающие документы продавца. Исходя из их содержания проверьте остальные сопутствующие бумаги, чтобы совпадали собственник и объект в доверенностях, паспортах, разрешениях.

Установите имеются ли иные сособственники, на каких условиях и как приобретена квартира. Была ли это приватизация, наследство или купля-продажа. В случае, если жилое помещение приобретено по возмездной сделке, узнайте был ли продавец в этот период времени в браке и имеется ли согласие супруга на продажу квартиры. В настоящее время в законодательство внесены изменения относительно формы договора, в случаях, когда требуется согласие супруга. Теперь такой договор должен быть заключен в нотариальной форме.

Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынкеПосмотрите, кто является собственником или собственниками квартиры. Все ли собственники согласны на ее продажу, какие между ними взаимоотношения.

Во избежание проволочек при оформлении документов проверьте и паспорт продавца, чтобы он как минимум был действителен, была своевременно осуществлена его замена в связи с достижением продавцом соответствующего возраста (20, 45 лет).

В случае, если собственником или сособственником является несовершеннолетний, обязательно должно быть приложено разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение его имущества.

Проверьте дееспособность собственника. В случае признания его недееспособным его интересы должен представлять законный представитель, установленный судом. А отчуждение имущества происходит по тем же правилам, что и с малолетними, то есть с разрешения органов опеки и попечительства. В случае нахождения такого лица на лечении, его законным представителем будет являться администрация учреждения, в котором он находится на лечении.

Ну и, будьте внимательны с продавцом, состояние которого вызывает у вас сомнения в его адекватности – алкогольное или наркотическое опьянение. Если, человек не ограничен в дееспособности из-за своего заболевания, но вы видите, что налицо злоупотребление такими веществами – с таким продавцом лучше не связываться, его родственники зачастую не дают спокойной жизни, пытаются оспорить сделки через суд.

Если интересы собственника представляет представитель по доверенности, то следует внимательно изучить саму доверенность, проверить срок ее действия, факт нотариального удостоверения, круг полномочий представителя, совпадает ли объект, в отношении которого она выдана, а также доверитель и собственник объекта. Обязательно установите имеет ли право доверенное лицо получать деньги для передачи их продавцу, или доверенностью установлен иной порядок расчета.

Во-вторых, проверьте данные Единого государственного реестра недвижимости, как первый его раздел, так и сведения о правах и ограничениях. Это можно сделать самому через сайт, либо продавец может заказать Выписку из ЕГРН. Поскольку общий срок регистрации составляет от 7 до 9 рабочих дней (в некоторых регионах приказами установлены более сокращенные сроки), а для регистрации арестов, запретов, прав, возникающих по нотариально удостоверенным сделкам, иных категорий действий установлен срок в 3 рабочих дня, то срок действительности этого документа будет такой же. Поэтому ориентируйтесь на более свежую по сроку Выписку, так как данные быстро могут измениться.

Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке в реестре недвижимостиБывает, что в ЕГРН отсутствуют сведения об интересующей вас квартире. Возможно, что право продавца является ранее возникшим, то есть возникло до появления регистрирующего органа, до 1998 года. Это можно увидеть по дате непосредственно правоустанавливающего документа, штампу БТИ на обратной стороне, подтверждающем проведение регистрации по правилам ранее существовавшим. Вообще подтверждением возникновения права продавца может являться справка из Департамента жилищной политики, в некоторых населенных пунктах это справки из БТИ. Кроме того, права, возникшие по договорам приватизации жилых помещений до 15.05.2001 года, считались возникшими с момента регистрации указанных договоров в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

Вообще в соответствии с действующим законодательством ранее возникшее право регистрации не подлежит, признается государством и считается уже существующим. Его регистрация осуществляется бесплатно одновременно с регистрацией перехода права к покупателю. Но иногда встречаются случаи приостановления регистрации и ранее возникших прав. Чаще всего по причине несоответствия объекта, описанного в правоустанавливающем документе, данным первого раздела ЕГРН (в части адреса, типа объекта, существенного различия в площадях), реже, если в старом договоре купли-продажи предусматривалось условие о продаже в рассрочку с возникновением ипотеки в силу закона в пользу предыдущего собственника, а у настоящего на руках нет расписки о расчете по этому договору. Если у вас возникли какие-либо сомнения, то лучше попросить продавца провести регистрацию ранее возникшего права до заключения сделки. Но регистрация ранее возникшего права без одновременной регистрации его перехода будет уже осуществляться за плату, государственная пошлина в таком случае уплачивается в полном размере – 2000 руб.

В-третьих, немаловажно проверить сам объект на соответствие его текущих технических характеристик данным указанным в первом подразделе ЕГРН, а также кадастровому паспорту, либо плану БТИ. Проще говоря, чтобы в квартире не было не согласованных и не узаконенных перепланировок и переоборудований. Это можно сделать, сравнив поэтажный план квартиры, имеющийся на 2 листе кадастрового паспорта, с квартирой в нынешнем ее виде. При выявлении несоответствий, лучше дождаться пока продавец узаконит все произведенные изменения, либо если у вас нет времени ждать, то лучше не связываться с таким объектом недвижимости, поскольку это не только дорогой процесс, но и довольно долгий.

В-четвертых, проверьте на наличие лиц, за которыми сохраняется право пользования на покупаемую квартиру. Отсутствие указания на этих самых лиц в договоре и их права пользования может послужить основанием для признания вашей сделки недействительной. Но вряд ли вы захотите в качестве приложения к квартире получить еще и жильцов. Информацию о таких лицах можно получить в самом правоустанавливающем документе, в выписке из домовой книги, от соседей. Во втором варианте просите, чтобы продавец вам предоставил именно развернутый вариант выписки из домовой книги, а не только за последний месяц, кто там был прописан и куда убыл из этой квартиры. Помните, за несовершеннолетними, лишенными родительского попечения, а также лицами, осужденными и отбывающими наказание в местах лишения свободы, либо лицами, находящимися на длительном лечении, сохраняется право пользования жилыми помещениями, где они имели прописку.

В-пятых, если не планируете выполнить за продавца его обязанности по оплате счетов – проверьте все счета по квартире: за коммунальные услуги, свет, интернет, домофон.

Порядок оформления сделки

Можно выделить три больших этапа в этом непростом процессе.

Выбор и осмотр недвижимости

Выбор квартиры перед покупкой на вторичном рынкеСюда же входит поиск квартиры. Вы можете заниматься поиском сами либо обратиться за помощью к специалисту – в агентство недвижимости либо к риелтору.

Когда удовлетворяющие вашим запросам жилые помещения найдены, производится их осмотр и выбор. Осмотр имеет немаловажную роль. Вы можете на месте выявить плюсы и минусы квартиры. Местоположение, экологичность района, наличие поблизости остановок транспорта, больниц, школ, садиков, состояние подъезда, адекватность соседей, ну и состояние самой квартиры. Даже если для вас не имеет значения ее физическое состояние, например, приобретаете квартиру «под ремонт», все равно обратите внимание на канализацию, проводку. Серьезные дефекты в них могут послужить поводом существенно снизить цену либо вообще отказаться от покупки.

На этой стадии также нужно проверить планировку квартиры, осталась ли она нетронутой бывшими собственниками, имеются ли какие-либо переоборудования (например, вместо ванной установлена душевая кабина).

Составление договора, подготовка документов

Как уже упоминалось выше, наиболее важна именно эта стадия, поскольку именно на этом этапе возможно выявить проблемы, в случае их наличия. Не умаляйте ее значения и внимательно проверьте факт возникновения права собственности, наличия арестов, обременений, каких-либо споров относительно квартиры, счета по коммунальным платежам, наличие лиц, имеющих право пользования жилым помещением, и супруга у продавца.

Будьте внимательны при составлении договора, если есть какие-то отдельные требования по способам перечисления, передачи и распределения между продавцами денежных средств, лучше это все подробно прописать в договоре и в соответствии с этим выполнить. Все, что планируется сделать, прописывайте и закрепляйте документально.

На этапе сбора и проверки документов, возможно оформления кредита на покупку жилья. В этом случае важно, чтобы продавец не продал квартиру другому лицу. Гарантией ваших интересов может быть договор о задатке либо авансе.

Регистрация передачи прав владения недвижимостью

Договоры купли-продажи как сделки в настоящее время регистрации не подлежат, регистрируется непосредственно возникновение вещных прав.

Вместе с продавцом необходимо обратится с пакетом документов в МФЦ с заявлением о регистрации вашего права собственности и перехода права собственности продавца.

Набор необходимых документов для каждого региона все-таки разнится, поскольку хоть «закон» и один, трактуется и применяется на местах он все-таки по-разному.

Самые главные документы:

  1. Порядок покупки квартиры на вторичном рынкеПаспорта сторон.
  2. Документы, подтверждающие полномочия сторон (для представителей).
  3. Договор купли-продажи (минимум 2 экз. подлинника).
  4. Квитанция об уплате гос.пошлины в размере 2000 руб. на одно право.

При необходимости представляются также разрешения органов опеки и попечительства, документы, подтверждающие передачу объекта, передачу денежных средств (в случае, если в договоре это не указано), иные документы.

Кроме того, в случае, если квартира приобретается за счет средств кредитных учреждений, то представляются также документы, описывающие условия возникновения ипотеки в силу закона (например, кредитный договор). В остальных случаях достаточно указания в самом договоре купли-продажи условия о покупке квартиры в рассрочку, срока предполагаемого расчета и прекращения ипотеки.

Заявления для вас сформируют специалисты МФЦ, от вас потребуется лишь ознакомиться с ними и подписать. По истечении установленного срока нужно будет еще получить зарегистрированные документы. Для их получения вторая сторона не нужна, кроме того, вы можете попросить направить все бумаги вам по почте.

Рекомендации о проведении сделки купли-продажи недвижимости на вторичном рынке рассмотрены в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Оставить комментарий