Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческая организация, юридическое лицо, образованное жильцами многоквартирного дома с целью получения прав на управление общей собственностью. Смысл существования ее заключается в самостоятельном заключении договоров с компаниями, предоставляющими такого рода услуги, как обслуживание лифтов и домофонов, вывоз мусора, охрана жилья и т.п.
С момента создания товарищества и до его ликвидации многоквартирный дом находится вне юрисдикции муниципальных органов и управляется совместно путем созыва общего собрания собственников жилья. Создание такой организации позволяет избежать конфликтов с муниципальными структурами по поводу уборки придомовой территории, состояния крыш, подъездов, подвалов. Жильцы вправе самостоятельно решать вопросы, касающиеся выбора обслуживающей компании, а также использования подвальных и чердачных помещений. Допускается сдача этих помещений в аренду с последующим использованием вырученных средств для ремонта дома.
Преимущества нового образования очевидны каждому, потому актуальным можно считаться вопрос о том, как организовать ТСЖ, какие юридические вопросы придется решить и как действовать после получения разрешения.
Оглавление статьи
Законодательная база вопроса
Содержание данной статьи позволяет прийти к следующим выводам:
ТСЖ – разновидность товарищества собственников недвижимости;- в своей работе данное объединение обязано придерживаться Устава, принятого на первом собрании жильцов;
- в Уставе могут быть прописаны условия использования информационных систем для управления домом;
- товарищество считается созданным, если за его существование проголосовали свыше 50% жильцов;
- срок существования не ограничен (ограничения могут содержаться в уставе организации);
- образованная организация – официальная структура, имеющая печать и расчетный счет в банке;
- взятые товариществом обязательства, подкрепляются его имуществом.
Интересующую информацию по вопросам деятельности рассматриваемого органа управления домом также можно найти в ст. 137, 146, 147, 149, 151, 152 и 156 Жилищного кодекса. В ст. 161 ЖК РФ отмечены варианты и способы управления домом, а ст. 44 обязывает владельцев жилья созывать собрания для решения важных управленческих вопросов.
Основания и условия для создания
При желании можно остаться в ведении муниципальных органов. Основанием для выбора иной формы управления является волеизъявление большинства жильцов, имеющих право голоса. При этом членами становятся исключительно после подачи соответствующего заявления в адрес избранного Председателя.
Условием создания является наличие жилого помещения или земли с близко расположенными жилыми строениями, владельцы которой выражают согласие на создание организации для управления совместной собственностью. Вступление в такую организацию – добровольный акт. Гражданин вправе, как подать заявление на членство, так и отозвать его.
Порядок действий
Прежде чем приступить к созданию, необходимо собрать инициативную группу – 5-7 человек, готовых заняться юридическими вопросами и помочь остальным собственникам определиться с выбором наиболее удобного управления домом.
Сбор информации
Прежде чем идти по квартирам с предложением о создании организации, жильцы, вошедшие в инициативную группу, обязаны:
определиться с регулированием юридических и финансовых вопросов;- выбрать человека, отвечающего за ведение бухгалтерской и налоговой отчетности (возможно бухгалтера придется нанять со стороны, предоставив ему рабочее место и оклад);
- найти ответственное лицо, готовое вести документооборот;
- организовать общее собрание;
- узнать о способах голосования и методах подсчета голосов (прямое или тайное);
- изучить действующее законодательство;
- приступить к сбору информации от владельцев квартир.
Чтобы получить информацию от жильцов, чаще всего прибегают к рассылке письменных уведомлений по каждому адресу. В уведомлении предлагается высказать свое мнение по поводу предстоящего изменения формы управления домом. После получения ответов организуется общий сбор собственников.
Общее собрание
Организацией собрания занимается инициативная группа. Сбор жильцов проводится после разработки членами данной группы предварительного Устава и вопросов первостепенной важности. Местом сбора является любое свободное помещение подходящих размеров, в летнее время года – двор дома (в дальнейшем жильцы собираются в одном и том же помещении постоянно). О планируемом сборе каждого жильца уведомляют лично (под расписку), либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Владелец квартиры обязан взять с собой паспорт и документы на жилье.
Во время собрания:
разъясняются преимущества товарищества перед другими формами управления;- предлагается высказаться по волнующим каждого жильца вопросам:
- предлагается проголосовать (голосование производится поднятием рук или же тайно, с помощью бюллетеней).
Собрание считается успешно состоявшимся, если выдвинутую инициативу поддержали свыше половины жильцов. При этом граждане, чьи квартиры имеют большую площадь, имеют большее число голосов (данное правило может быть изменено путем соответствующей корректировки Устава).
Сбор жильцов завершается составлением Протокола. Подписать данный документ должны все присутствующие и имеющие право голоса граждане. ТСЖ управляется общим собранием, избирающим в качестве постоянно действующего органа – Правление во главе с Председателем, ревизионную и счетную комиссии.
Полномочия Правления и Председателя истекают спустя 2 года после их избрания. Постановление об этом принимается на первом общем сборе жильцов, правила проведения которого определены в ст. 146 ЖК РФ.
Согласование устава
Первый вариант Устава разрабатывает инициативная группа, после чего этот документ выносится на обсуждения общего собрания. Данный документ разрабатывается на основании 6 раздела ЖК РФ. Он должен быть кратким, понятным любому собственнику, не имеющему юридического образования.
В обязательном порядке в Устав включаются сведения о:
количестве членов ревизионной комиссии;- количестве людей, составляющих Правление;
- порядке созыва общего собрания в дальнейшем;
- месте нахождения организации;
- наименовании товарищества.
Процедура сбора для обсуждения существующих проблем может быть включена в Устав с собственной формулировкой, несколько отличимой от той, что прописана в ЖК РФ. Имеется возможность регулировать сборы, в которых принимают участие как члены ТСЖ, так и собственники жилья, в него не вступившие. Председатель правления может избираться среди его членов, или же быть лицом, назначаемым на должность путем подсчета голосов на общем собрании товарищества. В последнем случае Председатель не будет зависеть от остального правления и сможет принимать более самостоятельные решения. О возможности такого выбора стоит упомянуть в одном из пунктов Устава.
Собственники, не вступившие в товарищество, не обязаны соблюдать его устав, но принятые решения они оспорить не могут.
Пример: гражданин Иванов Ю. А. решил, что работа дворника, принятого на эту должность по решению Правления, его не устраивает. Свои претензии он вправе высказать, придя на собрание товарищества или же направив письменную жалобу в адрес Председателя. Если остальных собственников дворник устраивает, добиться его увольнения не получится, так же как и не получится отказаться от оплаты соответствующей квитанции.
Регистрация
Подать необходимый пакет документов может любой из членов правления. Для этого необходимо предоставить сотрудникам ФНС:
- квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины (4000 рублей);
- заявление по форме 11001 (регистрация юридического лица);
- протокол Правления (заверяется всеми членами правления);
- Устав (2 экземпляра, утвержденные на собрании);
- протокол собрания, на котором было решено создать ТСЖ (его нотариально заверенная копия).
Поступившее заявление с просьбой о регистрации рассматривают в срок до 7 дней, после чего его удовлетворят, либо уведомят заявителя об отказе. В случае удовлетворения просьбы составляется акт приема-передачи дома. Подписание акта производится в присутствии членов Правления и представителей муниципалитета. Новая форма управления не отражается на правах собственников квартир, о чем каждый владелец недвижимого имущества получает соответствующее уведомление.
Открытие счета
ТСЖ – некоммерческое объединение, потому счет в банке открывается на имя юридического лица. Этой процедурой занимается Председатель, если иное не прописано в его Уставе. Именно Председатель обязан обратиться в банк с соответствующей просьбой. Выносить вопрос об открытии для общего обсуждения собственниками нецелесообразно. Подобное может быть сделано в случае отсутствия у Председателя желания брать на себя ответственность за размещение общих средств в конкретном банке.
Счет в банке является обязательным условием. Отсутствие его делает невозможным проведение официальных расчетов с поставщиками услуг и принятие денежных средств от жильцов в виде членских взносов на общие нужды дома.
Чтобы открыть расчетный счет, потребуется предоставить в адрес выбранного учреждения следующие документы:
- анкету;
- банковские карточки;
- выписку из ЕГРЮЛ;
- протокол общего собрания об избрании Председателя правления;
- копия акта приема-предачи дома;
- справка о постановке на учет (идентификационный номер);
- Устав с внесенными в него изменениями, если таковые имеются.
Открытие потребует некоторых денежных затрат, в среднем от 1500 до 2500 тысяч рублей. После того, как счет открыт о его существовании уведомляются налоговые органы. На доставку уведомления отводится не более 7 дней.
Собрание
Каждое собрание документируется. Протокол ведет Председатель правления или же секретарь. Вступившие в ТСЖ жильцы, собираются как регулярно (1 раз в 3 месяца или чаще), так и нерегулярно, по мере возникновения вопросов, требующих совместного решения.
Причинами для созыва общего сбора могут быть:
необходимость внести изменение в Устав, утверждение новой его редакции;- ликвидация и реорганизация товарищества, утверждение специальной комиссии;
- выборы нового Правления, Председателя, членов ревизионной комиссии;
- пересмотр величины взносов и иных предусмотренных Уставом организации платежей;
- необходимость образования резервного фонда и иных фондов;
- привлечение заемных средств;
- получение дохода от осуществления хозяйственной деятельности и определение дальнейшей целевой его направленности;
- годовой план по содержанию и ремонту находящегося в общей собственности имущества;
- годовой отчет Правления о проведенных работах;
- поступившие жалобы;
- вопросы иного рода, напрямую касающиеся деятельности объединения.
Каждый присутствующий отмечается в регистрационном листе. Не стоящие на повестке дня вопросы не обсуждаются. По каждому внесенному в повестку дня вопросу проводится голосование. Происходящее на собрании фиксируется в протоколе.
Протоколы хранятся по месту регистрации и фактического нахождения организации, в исключительных случаях для этого может быть отведено другое место.
Заключение договоров
Основой договора является описание имущества, которое необходимо содержать и ремонтировать.
При этом обязательным условием является включение в данный документ пунктов, касающихся:
- вида и стоимости работ, которые необходимо регулярно производить для поддержания дома в надлежащем состоянии;
- ответственности товарищества за невыполнение взятых на себя обязательств;
- ответственности владельца квартиры за несвоевременную оплату коммунальных услуг, строительных и ремонтных работ;
- сроков и порядка проведения работ, связанных с эксплуатацией жилого строения.
Документ составляется в двух экземплярах, подписывается собственником и Председателем правления.
Управление может быть передано управляющей организации. В этом случае также составляется специальный договор, но уже с включением в него условий, на основании которых конкретной компанией будет осуществляться порученная ей работа.
Некоторые особенности процедуры
В одном подъезде
Создать ТСЖ в одном подъезде невозможно.
Исключением являются случаи, когда дом состоит всего из 2 подъездов и при этом в одном из них проживает более 50% жильцов, готовых вступить в товарищество.
Несколько многоквартирных домов
В рамках одного товарищества могут быть объединены собственники квартир в нескольких многоквартирных домах. Жильцы каждого из них должны провести собственное собрание и сделать общую выписку из принятых протоколов. Дальнейшая процедура по созданию ничем не отличается от той, что описана выше.
Создание одного ТСЖ на несколько многоквартирных домов позволяет сохранить значительные средства, идущие на благоустройство строений и прилегающей территории, а также на обеспечение энергией. Массовым потребителям предоставляются скидки. Одновременно с этим могут возникнуть сложности в управлении, но при наличии опытного руководства, справиться с любыми проблемами не составит труда.
Коттеджные поселки
Согласно ЖК РФ ТСЖ может быть создано жильцами близкорасположенных домов, потому товарищество собственников жилья в коттеджном поселке создается на тех же основаниях, что и любое другое аналогичное объединение.
Основной проблемой является определение размера доли собственника, а значит, и количества принадлежащих ему голосов. Кроме того, имеется риск неправильного определения такого понятия, как «общее имущество». В этой связи Устав должен быть предельно качественно составлен. Возможно, его разработку следует поручить юристу.
За образование товарищества должны проголосовать не менее 2/3 собственников.
До ввода жилого строения в эксплуатацию
Создать ТСЖ до момента ввода жилого строения в эксплуатацию – это вполне законная процедура.
Такая возможность имеется, как у собственников, полностью оплативших строительство квартир, так и у граждан, планирующих стать собственниками в будущем (ст. 139 ЖК РФ).
Товарищество создается на тех же основаниях, что и организация, объединяющая владельцев квартир, в уже сдавшемся в эксплуатацию доме.
Порядок организации и ведения работы
Основным органом в рассматриваемой организации является Правление и Председатель Правления. Согласно ЖК РФ, товарищество не вправе извлекать коммерческую выгоду из своей деятельности, но в некоторых случаях такая выгода все же присутствует.
Так, члены товарищества вправе сдать в аренду имеющийся в доме подвал или чердак и получить средства на ремонт крыши, обустройство придомовой территории. При этом, вырученные за аренду деньги не распределяются между владельцами квартир. Из этих средств производится оплата труда Председателя правления, членов товарищества, задействованных в управлении.
Главная задача ТСЖ, таким образом, заключается в поиске арендаторов, заключении контрактов с компаниями, поставляющими электричество, газ, воду, осуществляющими ремонт и обслуживание дома.
Все действия документируются, ведутся Протоколы, сохраняются квитанции. Правление регулярно отчитывается перед членами товарищества обо всех потраченных средствах и произведенных работах за отчетный период.
Контроль деятельности
ТСЖ – некоммерческое объединение, организаторы которого вправе самостоятельно решать все вопросы внутреннего порядка. Государственный надзор за его деятельностью практически не осуществляется, проверки стоит ожидать лишь от Жилищной инспекции, интересующейся состоянием жилого фонда.
Отсутствие жесткого контроля является поводом для существования множества мошеннических схем, пресечь которые могут исключительно сами граждане. Так, по просьбе владельцев квартир в многоквартирном доме ФНС вправе направить специалистов для проверки финансовой деятельности организации, количества и целевой направленности, вырученных ею средств. При поступлении аналогичной жалобы в Прокуратуру также может быть осуществлена проверка по конкретному случаю.
Кроме того, граждане, не доверяющие ревизионной комиссии и Правлению, вправе нанять стороннюю организацию для проведения аудита. Настоять на проведении аудита может и жилищная инспекция, не удовлетворенная состоянием жилья.
Итак, ТСЖ – объединение собственников жилья, созданное с целью наиболее удобного управления домом. Выгоды товарищества очевидны – это и удешевление стоимости ремонтных работ, и снижение тарифов на различного рода услуги, а также возможность самостоятельно решать различные бытовые вопросы.
В деятельность данной организации муниципальные органы практически не вмешиваются. Объединение это добровольное, в него можно легко войти и также легко выйти. Все члены платят членские взносы, размер которых определяется в Уставе. Жильцы дома, не являющиеся членами товарищества, обязаны соблюдать принятые им решения, поскольку они являются волеизъявлением большинства.
О порядке создания ТСЖ смотрите в следующем видеосюжете:
