Как можно заставить управляющую компанию выполнять свои обязанности

Жители многоквартирных домов практически всегда заключают договор с ТСЖ (товарищество собственников жилья) или УК (управляющая компания).

Документ, регулирующий взаимоотношения сторон, обязывает одну сторону (жильцов) вовремя оплачивать коммунальные счета, а другую (обслуживающую организацию) – своевременно оказывать услуги. Кроме того договор – это гарантия соблюдения прав или возможность призвать к ответственности в случае игнорирования требований.

Что делать, если управляющая компания или другая ответственная организация недобросовестно выполняет свои обязанности? К кому обращаться, если дворовая территория не убирается, вода и электрическая энергия подаются со сбоями, кровля прохудилась, а штукатурка сыпется на голову?

Об основных правилах составления претензии, а также порядке выбора контролирующей инстанции и пойдет дальнейший разговор.

Причины обращения

В соответствии с договором управляющая компания должна:

• производить косметический ремонт вверенного ей здания;
• заботиться о наличии отопления, водоснабжения и прочих коммунальных благ;
• содержать в удовлетворительном состоянии подъезды, чердаки, лифты, площадки, лестничные марши.

Но, не смотря, на договорные добровольные условия, в последнее время очень часто наблюдаются нарушения со стороны управляющей компании, например:

• не выполняется необходимый ремонт;
• не контролируется, не осматривается и не проверяется общее имущество владельцев жилья;
• не соблюдается или нарушается порядок эксплуатации жилого дома: антисанитарные условия, аварийное состояние электрической проводки и т.д.;
• не вывозится мусор;
• недобросовестный подход к уборке придомового пространства, оповещению жильцов об изменении тарифов и т.д.;
• отсутствие контроля за исправностью общедомовых измерительных приборов.

Каждое из вышеперечисленных нарушений отражено в ст. 161-162 Жилищного кодекса РФ.

Основные правила написания жалобы

Текст претензии не регламентирован законодательством, поэтому документ составляется в произвольной форме, главное, чтобы причина обращения была изложена максимально понятно.

Правый верхний угол должен содержать информацию об управляющей компании (место нахождения, индекс, руководитель). После следует расположить личные сведения обращающегося (ФИО, адрес официальной регистрации и фактического места проживания, а также контактную информацию).

Примерно посередине листа располагается название («Жалоба», «Претензия» и т.д.), а затем следует подробное описание случившейся неприятности. Юридически грамотным является документ, ссылающийся на законодательные нормы (в конкретном случае – пункты ст. 162 ЖК РФ).

Завершить обращение можно перечислением необходимых к выполнению (по мнению жильца) действий.

Действующее законодательство не возбраняет написание коллективных жалоб. Порядок соответствует вышеописанному, только в шапке указывается, что обращающимися являются жильцы дома, расположенного по следующему адресу. Коллективный документ должен подписать каждый участник.

Порядок, причины и правила подачи

Жалобу на управляющую компанию чаще всего направляют:

1. Непосредственно в УК. Обычно данный метод позволяет ликвидировать проблему наиболее быстро. Письменный документ не оставляет сомнений, что намерения жильцов вполне серьезны, поэтому руководство зачастую принимает решение об устранении нарушений. А если администрация управляющей компании не отреагирует на письменную жалобу, то у жильцов, как минимум, появится еще одно доказательство недобросовестного выполнения обязанностей.
2. В орган местного самоуправления следует подавать заявление с конкретным примером правонарушения и просьбой принять меры по его устранению. Как показывает практика, подобные претензии не всегда приводят к положительному результату, поэтому опытные жильцы пишут жалобы сразу в несколько инстанций.
3. В инспекцию по жилищным вопросам – орган государственного значения, который должен контролировать рабочий ритм управляющей компании, а именно: качество содержания многоквартирного дома и правомерность действий.
4. В Роспотребнадзор, но только в том случае, если на жалобу не отреагировала в течение установленного срока (примерно 1 месяц) жилищная инспекция.
5. В прокуратуру, если речь идет о финансах или законности рабочего процесса. Сюда же можно пожаловаться на недобросовестную работу управляющей компании, если обращения в вышеперечисленные инстанции не привели к положительному результату.
6. В суд можно обратиться при наступлении следующих событий: выявления противоправных действий в работе УК или после безрезультатной подачи жалоб в другие органы.

Конечно же, нужно учитывать, что любое обращение должно не только содержать наименование организации и должность лица, располагающего соответствующими полномочиями, но и соответствовать отдельным специальным нормативам. Например, направление жалобы в Роспотребнадзор предполагает, что задеты потребительские права граждан. Если речь идет о государственной жилищной инспекции или прокуратуре, то нужно сделать ссылку на конкретную статью Гражданского кодекса, нормы которой были нарушены управляющей компанией.

Исковое заявление отличают структурные особенности. Так, документ обязательно включает сведения об истце и ответчике. Вслед за судебным обращением, должна следовать просьба о полном удовлетворении требований, предъявляемых к виновнику. Требование о возмещении причиненных моральных и материальных расходов следует излагать конкретно и обоснованно, то есть нужно указать не только сумму, но и объяснить причину ее появления. Также рекомендуется приложить результат независимой оценки произошедшего и квитанции, свидетельствующие о произведенных затратах. Если подтверждающих документов нет, то можно просто перечислить поврежденное имущество, а также указать примерную, произведенную своими силами, оценку. Наличие подобных условий перекладывает вопрос о стоимости иска на суд, ведь именно он может определить соразмерность, справедливость и обоснованность позиции пострадавшей стороны.

Рассмотрение жалобы производится в течение определенного времени, например, Роспотребнадзор и прокуратура начинает производство спустя 5-10 будних дней. Если поданное заявление не подлежит удовлетворению, то орган власти должен мотивировать свое решение.

Порядок обращения на горячую линию

Итак, вот несколько сайтов, которые готовы прийти на помощь гражданам:

1. «Управа». Интерфейс сайта очень удобен даже для новичков, а также здесь представлено несколько образцов жалоб.
2. «Сердитый гражданин». Суть проблемы необходимо изложить еще на этапе регистрации. На предоставление ответа отводится 1 месяц.
3. «РосЖКХ». Инициатором создания данного сайта выступал фонд, борющийся с коррупцией. Полученные от граждан жалобы передают в соответствующий орган для дальнейшего рассмотрения.

Вне зависимости от выбранного способа, заявитель не должен выходить за общепринятые нормы:

• следует обходиться без жаргонизмов и оскорблений, иначе такой документ никто не будет рассматривать;
• обязательным является соблюдение грамматики и пунктуации;
• текст должен быть емким, без лирики;
• излагаемая информация не должна расходиться с действительностью.

Рекомендации по оформлению

Жилищное законодательство гласит, что жильцы обязаны самостоятельно обслуживать и ремонтировать помещения общего предназначения, инженерные коммуникации и придомовое пространство.

Если подъезд и крыша нуждаются в ремонте, лестничные пролеты в уборке и освещении, а мусороприемная камера забита, то следует незамедлительно приступать к написанию жалобы на УК. Призвать ответственную за содержание дома компанию к порядку и добросовестному выполнению обязанностей могут: прокуратура, суд, Роспотребнадзор или государственная жилищная инспекция.

Вряд ли получится дождаться ответа на жалобу, если ей присущи следующие характеристики:

• анонимность;
• наличие непонятных сокращений и аббревиатур;
• присутствие спама и рекламы, не имеющей отношения к сути обращения;
• отсутствие обратного адреса;
• ненормативная лексика;
• содержатся угрозы в отношении жизни, здоровья или имущества;
• иные причины, возбраняемые действующей нормативно-правовой базой.

Как поступать, если нет реакции на обращение

Письменный отказ из таких инстанций, как государственная жилищная инспекция и Роспотребнадзор, можно обжаловать в течение 10 дней, но до того, как дело будет передано в суд.

Служители Фемиды обычно принимают решения о том, нужно ли возмещать моральный и материальный вред. Прибегать к иску стоит при наличии положительного ответа на жалобу, поданную в какой-либо государственный орган.

Как правильно составлять заявления в контролирующие органы в случае некачественного предоставления услуг ЖКХ, рассказано в следующем видеосюжете: