Материнский капитал

Правила продажи жилой недвижимости, купленной на средства Материнского капитала

Продажа квартиры, купленной на материнский капиталПредоставление государственной помощи в виде семейного капитала способствовало решению многими семьями своей жилищной проблемы либо улучшению условий проживания.

Но в дальнейшем возникают ситуации, когда такое жилье приходится продавать. Часто такая процедура затрагивает права малолетних детей и вызывает соответствующие трудности в её проведении.

Законодательный аспект

Действующее законодательство устанавливает обязательность получения согласования в органах опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, приобретенного на средства материнского капитала (ст.36 ГК РФ). Так как, давая возможность воспользоваться социальной поддержкой, государство при этом требует выполнения важнейшего условия – все члены семьи, включая малолетних детей, должны получить в собственность часть покупаемой жилплощади. Это влечет за собой последствия в виде обретения собственного имущества всем составом семьи и в дальнейшем продать такой объект возможно только по согласованию с соответствующими инстанциями.

Опекунский совет осуществляет контроль за соблюдением прав ребенка при осуществлении сделки, поэтому для одобрения планируемой продажи потребуется:

  • Что нужно для продажи квартиры, купленной на материнский капиталПредставить подтверждение того, что несовершеннолетние не будут лишены своей доли в общей собственности и им гарантирована равная часть в покупаемой жилой площади;
  • Площадь приобретаемого жилья, рассчитана на каждого несовершеннолетнего, не будет сокращена по сравнению с тем размером, что был выделен в предыдущем объекте по обязательству;
  • Будущие условия проживания не ухудшатся по отношению с существующим и будут соответствовать требованиям санитарных норм.

Деятельность контролирующих органов регламентирована:

  • Статьей 37 ГК РФ;
  • Статьей 20 ФЗ-40 от 24.04.2008г.

Эти положения ограничивают возможности родителей в осуществлении операций с жилыми объектами и запрещают их продажу, если доли в них принадлежат ребенку, не достигшему восемнадцатилетнего возраста, без проведения необходимого согласия в органах опеки, расположенных в районе жительства семьи.

Игнорирование выполнения таких условий и проведение процедур по реализации объекта недвижимости без разрешения соответствующих органов может повлечь аннулирование сделки.

Условия реализации

Учитывая такие требования, жилая площадь приобретенная на средства, представляемые по семейному сертификату, может:

  • Одновременно продаваться с покупкой новой жилплощади;
  • Меняться на иную квартиру;
  • Реализована для последующего строительства дома;
  • Продана с последующим переводом вырученных финансов на специальный счет детей.
Просто осуществить продажу не удастся, так как это не позволят сделать контролирующие службы.

Продать её удастся приобретая другую, более удобную и большей площадью или, как минимум, равное тому помещению, которое передается.

Учитывая, что государством защищаются интересы детей, важнейшим условием использования средств, выделяемых в качестве социальной помощи, является обязанность оформить покупаемое имущество в общедолевую собственность, выделив супругам и детям часть жилья.

Таким образом, осуществить продажу объекта получится только с соблюдением следующих условий:

  • Условия продажи квартиры, купленной на материнский капиталОтделом опеки, на основании ст.28, 37 ГК РФ, ст. 21 Закона «Об опеке», предоставлено письменное согласование на осуществление операции;
  • Семья сохраняет или улучшает условия проживания с соблюдением прав ребенка.

Период, во время которого действительно такое согласие, законодательно не регламентирован, но:

  • Согласие на реализацию имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, действует в срок до 3 месяцев;
  • Письмом Минобразования России №09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» определено, что соглашения о реализации помещений представляются в течение тридцати дней с момента выдачи одобрения со стороны опекунского совета на процедуру продажи.

Если в этот период сделку не удалось оформить, нужно повторно запрашивать новый документ. Несмотря на то, что жильё приобреталось на средства социальной помощи, её можно реализовать в любой момент после покупки, но при этом необходимо учесть следующие обстоятельства:

  • Если жилье принадлежало семье меньше 5 лет, после его продажи придется произвести уплату подоходного налога. Этого можно избежать при условии, что семьей ранее не была использована возможность применить налоговый вычет и в одном периоде осуществить две операции по отчуждению старого и покупке другого жилого помещения;
  • Если покупка квартиры осуществлялась в ипотеку, не погашенной на день её продажи, то кроме получения разрешения от органа по опеке потребуется получить согласование банковского учреждения на перевод обязательств по долгу на нового хозяина объекта.

Как получить разрешение на продажу квартиры, купленной на материнский капиталВ ситуации, когда средства, выделяемые по сертификату, в полном объеме или частично направляются на выплату ипотечного займа, супруги должны представить нотариально удостоверенное обязательство об оформлении купленной жилплощади в общедолевую собственность вместе с детьми в период до полугода после снятия с неё обременения.

Основным критерием законности этой сделки является её одобрение в опекунском совете. Письменное согласие на оформление продажи без предоставления долей детям возможно получить, если им предоставить площадь в другом жилом имуществе, при этом коснуться это может:

  • Жилплощади, покупаемой вместо отчуждаемой;
  • Объекта недвижимости, уже существующего во владении родителей или иных родственников.

Поэтапный порядок действий

Перед проведением процедуры отчуждения необходимо выписать всех жильцов из квартиры, в том числе и детей.

Несовершеннолетних невозможно выписать в никуда, это можно сделать только в другое жилое помещение.

Для успешного осуществления сделки необходимо поэтапно произвести такие действия:

  1. Последовательность действий для продажи квартиры, купленной за материнский капиталПодготовить необходимую документацию.
  2. Найти потенциальных покупателей.
  3. Оформить доли в квартире в собственность детей.
  4. Обратиться в органы опеки с запросом об одобрении продажи жилплощади, купленной на средства государственной помощи. Заявление может рассматриваться в срок до одного месяца.
  5. После проверки условий проживания детей и подтверждения выделения долей в новом жилье, супругам выдается разрешение на реализацию объекта. Но полученные средства удастся потратить только для улучшения качества жизни, имеется в виду повышение комфортности проживания.
  6. Оформление процедуры купли-продажи жилья. Регистрация перехода правомочий на объект в Росреестре.

Проще всего в такой ситуации осуществить обмен помещений, достаточно будет подтвердить соответствие условий проживания нормам санитарного контроля и качественность материалов, из которых возведено здание.

Если продается квартира, ипотечный кредит за которую ещё не выплачен, то необходимо предпринять дополнительные действия:

  1. Как продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталомПервоначально нужно получить одобрение банка на продажу залогового имущества. При этом ему придется объяснить, в каких целях необходима эта продажа.
  2. Если в ипотечном объекте нет доли ребенка, то согласовывать его продажу в органах опеки не потребуется. Но все-таки стоит поставить их в известность о существующих намерениях.
  3. После выполнения всех формальностей нужно определиться со схемой отчуждения.
  4. Покупатель перечисляет сумму, необходимую для погашения остатка займа, при этом права и обязательства продавца переходят на приобретателя.
  5. Заемщик гасит задолженность, залог аннулируется и правомочия собственника переходят к покупателю.

Документы, необходимые для оформления

Для получения согласования в опекунский совет предоставляются:

  • Заявление по установленной форме;
  • Гражданские паспорта родителей или опекуна;
  • Письменное согласие ребенка, достигшего возраста 14 лет;
  • Акты о рождении детей, о бракосочетании, разводе;
  • Выписку из ЕГРН на продаваемую квартиру;
  • Правоустанавливающий документ;
  • Техплан жилплощади;
  • Письменное обязательство о выделении доли ребенка в приобретаемом объекте

Для регистрации сделки потребуется подать в Росреестр:

  1. Документы для продажи квартиры с материнским капиталомЗаявление на установленном бланке;
  2. Выписку из ЕГРН;
  3. Выписку из БТИ и домовой книги;
  4. Удостоверения личности сторон;
  5. Разрешение органов опеки на проведение процедуры;
  6. Cогласование банка на реализацию залогового имущества;
  7. Договор купли-продажи;
  8. Выписку из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  9. Заключение экспертов о рыночной стоимости объекта.

Риски продавца и покупателя

Недвижимость, приобретаемая при помощи материнского капитала, несет массу рисков для последующих владельцев из-за того, что жилое помещение нужно разделить на части, для передачи их детям и родителям.

Если до дня отчуждения приобретенной жилплощади собственник не выделил в ней долю малолетним гражданам, то такая сделка, проведенная без участия органов опеки и попечительства, будет аннулирована в судебном порядке.

Риски продажи и покупки квартиры с материнским капиталомПриобретая квартиру у семьи, имеющей больше одного ребенка, нужно выяснить, использовался ли материнский капитал для его покупки. Если такой факт будет установлен, то существует вероятность, что владелец в обход правил пытается провести сделку.

По достижении совершеннолетия ребенок вправе на протяжении трех лет подать заявление в суд и признать сделку недействительной в том случае, если ему не была выделена законная доля в объекте недвижимости. Если сделка будет признана недействительной, квартиру придется вернуть прежнему владельцу. Если такое жилое помещение у приобретателя единственное, у него есть все шансы оказаться на улице.

В любом случае, стоит придерживаться выполнения требований нормативных актов, чтобы избежать спорных ситуаций, которые могут окончиться плачевно.

О правилах оформления рассмотренной в нашей статье сделки купли-продажи рассказано в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Оставить комментарий