Ипотека

Правила досрочного погашения ипотечного кредита

Досрочное погашение ипотекиИз наблюдений финансовых специалистов следует, что в среднем 70% кредитов, оформленных на физических лиц, погашаются досрочно. Также из анализа видно, что 60 % клиентов банков, подписавших договор ипотеки, возвращают заемщику деньги раньше срока.

Из результатов наблюдений психологов досрочное погашение долга носит положительный эмоциональный характер. Организм человека получает стресс от резкого снижения психологической нагрузки. Человек освобождается от «чувства обязательства» перед кредитором. Также у него исчезает боязнь, что все заработанные деньги вместе с жильем будут забраны банком в случае невозможности выполнения обязательств. Механизм, как это технически выполняется, раскрыт в этой статье.

Что это такое

Досрочный возврат денег, взятых в долг на покупку жилья, хранит много нюансов. Их необходимо детально изучить перед обращением к кредиторам.

Последствия досрочного погашения ипотекиВажно помнить, что выполнение обязательств перед банком раньше срока снимет нагрузку на семейный бюджет и сделает заемщика полноправным собственником жилья. Для наличия такой возможности нужно перед подписанием договора по ипотеке решить вопрос о возможности такого действия без штрафных последствий. То есть, в процессе изучения условий соглашения требуется сразу обратить внимание на норму досрочного полного возврата долга.

При частичном досрочном погашении долга также могут возникнуть вопросы. Такой процесс может полностью поломать график выплат по ипотеке. Плохо это будет или хорошо, зависит от выбранных условий кредитования.

Если используется классический вариант условий, то частичный возврат долга раньше графика снизит последующие взносы. Произойдет это за счет снижения процента и срока выполнения обязательств.

Если подписано соглашение с аннуитетной схемой, то уменьшается только срок возврата долга, а месячные платежи останутся на прежнем уровне. Но, здесь можно рассматривать и другие варианты. Их нужно обговаривать, перед тем как ставить подпись.

Условия и правила расчета

Каждый банк предлагает своим потенциальным клиентам онлайн-калькуляторы для самостоятельного расчета помесячного возврата долга по ипотеке или другому кредиту.

Однако знание специальных формул поможет разобраться с механизмом досрочного выполнения обязательств перед кредиторами.

 Уменьшение суммы

Ежемесячная выплата с условием, чем меньше сумма долга, тем меньше начисление процентов, считается по формуле:

X=S/N

Где:

  • N – это количество месячных периодов погашения долга;
  • S – остаток долга.

 Изменение срока

Аннуитетная схема требует некоторых познаний в математике. Ежемесячный платеж состоит из двух составляющих. Это общая сумма долга и начисленные проценты.

Формула для расчета имеет вид:

Ежемесячный долг = общая сумма*(i*((1+i)ˣ/((1+i)ˣ — 1))

Где:

  • i – месячное начисление процентной ставки (годовая/100/12);
  • n – количество месяцев по кредитному договору.

Указанные формулы помогут определить ошибку в работе онлайн – калькулятора. Также они помогут определиться с условиями досрочного возврата денег.

Различные схемы выплат

Финансовые учреждения предлагают два пути погашения ипотеки:

  • Как рассчитать досрочное погашение ипотеки1-й путь – уменьшение периода возврата денег;
  • 2-й путь – снижение ежемесячных обязательных платежей.

Если сделать самостоятельно подсчет, то аннуитетные условия выглядят менее привлекательно, так как каждый месяц получается приличная ставка.

Классическая схема ипотеки во многом похожа на стандартный заем. Поэтому лучше попробовать поработать с дифференциальными условиями. Подтверждение данного факта доказывается простыми расчетами.

Для досрочного погашения долга можно применить один из методов:

  • При помощи материнского капитала – сумма денег, выдаваемая при рождении второго ребенка в семье в виде оформленного сертификата на улучшение условий проживания и погашения долга по ипотеке. Данный документ нельзя обналичить.
  • С помощью получения потребительского кредита – относится не к самому выгодному методу. Данный вариант приемлем, когда необходимо перевести жилье из статуса залога в статус собственности.
  • Рефинансирование долга – оформление ипотеки на более выгодных условиях в ином финансовом учреждении. Пользоваться таким методом выгодно, когда другой банк предлагает меньшую процентную ставку.

Дифференцированные

Исходные данные: размер ипотеки равен 2 млн. рублей; срок выплаты равен 10 лет; процентная ставка равна 12%.

Расчет:

  1. регулярный платеж будет составлять 16666 рублей;
  2. изменяема часть (ежемесячные проценты) – 2000000*12/100*120=2000 рублей, где 120 – количество месяцев.

Для подсчета платежа на следующий месяц нужно взять остаток ипотеки, процентную ставку и сколько осталось платить за кредит. Формула используется та же. Чем больше будет платеж за текущий месяц, тем меньше денег придется платить в последующем периоде, и так до полного возврата денег.Расчет досрочного погашения ипотеки при аннуитетной и дифференцированной схемах выплат долга

Аннуитентные

Исходные данные: размер ипотеки равен 1 млн. рублей; срок выплаты равен 10 лет; процентная ставка равна 12%.

Расчет:

  1. количество месяцев – 10*12=120 месяцев;
  2. с учетом процентной ставки 12% в год – 12/100/120=0,01 в месяц;
  3. месячная выплата – 1000000*(0,01*((1+0,01)120))/(((1+0,01)120-1=14347 рублей.

Как видно из расчетов по второй схеме придется платить меньше. Но, полученный результат будет одинаковый каждый месяц по сравнению с первым вариантом, где ежемесячные платежи буду уменьшаться в зависимости от размера взноса.

Какой вариант выгоднее

На практике применяют два пути погашения ипотечного кредита, в зависимости от желания клиента:

  • Как выгоднее досрочно погасить ипотекууменьшения срока выполнения долговых обязательств;
  • уменьшение размера обязательных ежемесячных выплат.

Клиентам обычно трудно выбрать, на каком варианте остановится, и какие условия принять. Если произвести расчеты по указанным методикам и детально проанализировать результаты, то получится сумма переплаты по двум схемам одинаковая. Но, несмотря на это, эксперты советуют оформлять ипотеку по условиям второго пути – уменьшение размера обязательных ежемесячных платежей. Они акцентируют внимание на уменьшение нагрузки на бюджет семьи.

Чтобы закрыть кредит на жилье необходимо выполнить следующие действия:

  • Сообщить финансовому учреждению за 30 дней до внесения следующего обязательного платежа о желании полностью закрыть кредит. Для этого потребуется написать письменное обращение на бланке специальной формы.
  • Внесение оставшегося долга на счет банка в назначенное время.
  • При частичном возврате кредита сотрудники банка разработают новый график погашения долга. Если клиент принес всю сумму денег, то он вправе потребовать от сотрудников банка справку о полном расчете. В некоторых финансовых учреждениях выдача такого документа относится к платной услуге.

Ограничения

Всем понятно, что досрочный возврат ипотеки маловыгодный банку.

Клиентам кредитного учреждения необходимо знать, что с 1 января 2012 года отменены такие ограничения при досрочном расчете с долгами по ипотеке:

  1. Ограничения на досрочное погашение ипотекиопределение обязательной минимальной суммы досрочной выплаты;
  2. штрафные проценты при преждевременном возврате долга;
  3. замороженный период времени, когда нельзя гасить преждевременно кредит.

Если в соглашении прописано хоть одно из перечисленных условий, то банк нарушает статью 809 и 810 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

За досрочный возврат ипотеки банк может назначить комиссионный процент за дополнительную услугу, например, создание нового графика обязательных ежемесячных выплат. Также могут потребовать выполнять дополнительные регламентные условности при оформлении письменного обращения. Например, установить, что заявление должно поступить в строго назначенное время к конкретно указанному специалисту. Если заемщик не может принести самостоятельно документ в назначенное время, или не может из-за очереди попасть вовремя к назначенному сотруднику, то время внесения денег переносится.

Кроме этого, не все банковские учреждения соглашаются на перерасчет графика погашения ипотеки при частичном возврате денег. Постоянно оттягивают эту процедуру.

О правилах осуществления возврата долга по ипотечному кредиту ранее назначенного срока рассказано в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Оставить комментарий