Особенности продажи квартиры, являющейся залогом по ипотечному кредиту

Многие владельцы квартир, находящихся в ипотеке, задаются вполне понятным вопросом – есть ли возможность её продажи в случае необходимости? Ведь часто случается так, что либо владелец ипотечной недвижимости теряет способность выплаты ежемесячных взносов, либо же просто хочет жильё попросторнее. Есть и такие, кто просто желает обогатиться на этом.

Главным фактором, вызывающим сомнения о возможности реализации такой недвижимости, является лишь частичная принадлежность ипотечного жилья владельцу. И всё же, представляется ли возможной данная сделка?

Ответ однозначен – продажа возможна.

Законодательное регулирование вопроса

Однако процедура реализации жилья с подобным статусом имеет свои тонкости и должна осуществляться грамотно и в точном соответствии со всеми установленными законами правилами.

Важное уточнение: владелец жилья, взятого в ипотеку, не может совершать каких-либо связанных с этим объектом недвижимости сделок без одобрения кредитной организации. Нарушение данного правила приводит к передаче прав на квартиру банку-кредитору.

Частовстерчающиеся причины реализации

Причин, подталкивающих заёмщика к продаже ипотечной квартиры, несколько:

1. Потеря возможности выплаты ежемесячного взноса;
2. Желание приобрести более просторное жилье;
3. Получение выгоды;
4. Различного рода личные причины.

Первая и, чаще всего, основная причина – потеря дохода для выплаты долговых обязательств. От возникновения подобной ситуации не застрахован никто. Предугадать развитие событий в будущем не представляется возможным. А выплачивать средства банку необходимо регулярно и без задержек. Вполне логично, что владелец поспешит продать залоговую недвижимость во избежание проблем с кредитором.

Вторая, но не менее распространённая причина – поиск лучшего жилья. Многие со временем добиваются высокого карьерного роста, кто-то женится или выходит замуж, или же заводит детей. Площади ипотечной квартиры становится недостаточно для комфортной жизни.

Третья причина – желание обогатиться. Жильё, ипотека на которое была оформлена ещё на этапе их строительства, ощутимо дорожает по его окончании. Продажа такой недвижимости может не только покрыть понесённые по ипотеке траты, но и принести неплохую прибыль. Бывает и так, что заёмщик уже не нуждается в строящемся жилом объекте и желает продать его максимально выгодно.

И четвёртая причина – это какие-либо личные обстоятельства, будь то развод, переезд в другую страну или что-то иное. Квартира в данном городе становится не нужна владельцу, и он желает её продать.

Получение согласия банка

Как уже говорилось, ключевым условием для проведения каких-либо действий с ипотечной квартирой является согласие кредитующего банка. И в ситуации с продажей имеется две стороны.

С одной стороны, банк заинтересован только в полной выплате выданного займа, исходя из чего, он не станет препятствовать реализации залогового имущества, выданной в ипотеку, особенно, если её владелец больше не может вносить регулярные выплаты.

С другой стороны, при предоставлении согласия на продажу банк упускает возможность получения прибыли с процентов за использование кредита, по причине чего он может препятствовать продаже жилья.

Тут важно уточнить: если в договоре заранее прописана возможность последующей продажи данной квартиры, то у банка-кредитора нет права отказа. Во избежание злоупотребления данной возможностью со стороны заёмщиков, банки накладывают на такие сделки всевозможные штрафы и комиссии.

Однако стоит учитывать, что такие штрафы не идут ни в какое сравнение с последствиями от невыплаты займа. В случае, если ситуация с потерей необходимого дохода всё же возникла, то медлить не стоит – нужно продавать квартиру, не доводя дело до суда.

Пошаговая процедура

Для правильного и качественного проведения процедуры продажи залоговой квартиры необходимо знать точную пошаговую инструкцию, содержащую всю информацию по составлению договора, обязательным документам и общему порядку действий.

Весь процесс полностью регламентирован действующим законодательство и понятен для любого человека. Все риски сводятся к минимуму. Изначальными сторонами такой сделки становится продавец (залогодатель), банк (залогодержатель) и новый владелец продаваемого жилья.

Рассмотрим продажу квартиры в различных вариантах:

1. За наличный расчёт;
2. Если покупатель берёт ипотечный объект в новый кредит;
3. Продажа при помощи кредитующего банка.

Наличный расчёт

Это, несомненно, самая выгодная для владельца ипотечной квартиры схема. Проблема лишь в том, что далеко не каждый покупатель согласится возиться с ипотечным жильём, ведь обременение изначально отпугивает.

Если продавцу всё же повезло и покупатель располагает необходимыми для закрытия ипотеки средствами, осведомлён о залоговом статусе объекта и готов к покупке, то покупателю остаётся только лишь обратиться в банк с желанием выкупа залога.

Необходимы будут следующие документы:

• Копия паспорта владельцев квартиры;
• Тех. паспорт жилья;
• Выписка из ЕГРН;
• Свидетельство о праве собственности;
• Договор ипотеки;
• Выписка из службы гос. регистрации;
• Выписка из жилищной конторы;
• Оценка стоимости.

Алгоритм будет таким:

1. Покупатель и заёмщик составляют и нотариально заверяют соглашение;
2. Происходит выписка из жилья заёмщика и членов его семьи;
3. Вносится сумма, необходимая для полного погашения ипотеки;
4. После покрытия имеющегося долга и снятия с жилья обременения стороны идут в регистрационную палату, где заключается договор;
5. Остаток средств, необходимых для покупки недвижимости, вносится в банковскую ячейку, доступ продавцу к которой открывается после оформления всех необходимых документов и подписания договора купли-продажи;
6. В ситуации, когда ипотечный объект ещё не сдан в эксплуатацию, оформляется договор долевого строительства.

Переоформление кредита

Ипотечный кредит проходит переоформление на покупателя квартиры. Между банком-кредитором и новым заёмщиком заключается договор о переводе непогашенной части ипотеки на нового владельца. В итоге, новый покупатель становится должником по кредиту и собственником проданного жилья.

Данный способ является крайне привлекательным для покупателей, ведь в большинстве ситуаций ипотечная недвижимость имеет пониженную стоимость.

Процедура оформления проводится по обычному, ничем не отличающемуся от стандартного, алгоритму:

• Подаётся заявка на оформление новой ипотеки;
• Происходит изучение возможностей кандидата и даётся оценка недвижимости в случае одобрения.

Дела по перерегистрации полностью ложатся на плечи банка. Заёмщик только оставляет свою подпись в документе об уступке долговых ипотечных обязательств.

В отдельных случаях ипотека может быть переоформлена и на другой банк, если он предложил более выгодные условия для погашения данного кредита. Заём переводится на другой банк-кредитор. Тут остаётся лишь получить соглашение на проведение такой процедуры от текущего кредитующего банка.

Помощь банка

В данном случае все заботы по продаже ипотечной квартиры переходят на банк. Вся сделка от начала до конца ведётся кредитной организацией, от заёмщика требуются лишь подписи на необходимых документах. С регистрационной палатой буду связываться непосредственно банковские сотрудники.

Алгоритм таков:

1. Предполагаемый покупатель вносит в банковскую ячейку кредитующей организации необходимые средства;
2. Разница между задолженностью и фактической стоимостью жилья вносится в другую ячейку;
3. Банк связывается с регистрационной палатой и сообщает о выплате кредита;
4. С недвижимости снимается обременение.

Различные обстоятельства сделки

При продаже ипотечного жилья необходимо учитывать и наличие некоторых факторов:

1. Продажа с материнским капиталом;
2. Продажа по переуступке;
3. Квартира находилась в собственности меньше, чем 3 года;
4. Военная ипотека.

Материнский капитал

Нередко возникают такие ситуации, когда ипотека была оформлена и выплачивалась с использованием материнского капитала. Встаёт вопрос – можно ли продать такую недвижимость?

Изначально, материнский капитал выдаётся для поддержки молодой семьи и должен быть использован исключительно на благо ребёнка. Ответственность по соблюдению данного условия несут органы опеки.

Получается, что в ситуации, когда материнский капитал используется для покупки жилья, в приобретённой квартире ребёнок беспрекословно должен иметь свою долю. Отчуждение такой недвижимости можно произвести лишь в том случае, если новое жильё будет, по крайней мере, не хуже и не меньше предыдущего.

Важно сказать, что продать квартиру с материнским капиталом, не приобретая ничего взамен, невозможно. Доля, принадлежащая ребёнку, не должна пропасть. В противном случае, продажа незаконна.

Отчуждение проводится с согласия органов опеки и требует следующих документов:

1. Копии паспортов и свидетельств о рождении всех детей;
2. Свидетельство о правах собственности;
3. Тех. паспорт квартиры;
4. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
5. Заявление от ребёнка о продаже недвижимости в случае достижения им четырнадцатилетнего возраста.

Переуступка

Продажа по переуступке права состоит из следующих этапов:

1. Поиск покупателя;
2. Посещение банка обеими сторонами для уведомления о намерениях;
3. Проведение банковских проверок;
4. Заключение соглашения между кредитором и покупателем;
5. Регистрация перехода прав собственности;
6. Проведение финансовых расчётов;
7. Выплата оставшейся суммы ипотеки покупателем.

Жилье находится в собственности меньше, чем 3 года

Продажа такой квартиры предусматривает обязательную выплату налога с реализации недвижимости в 13%. Часто налог большой и непосильный для большинства продавцов.

Есть возможность проведения такой операции и без выплаты налога, однако цена, по которой продаётся объект, не должна превышать цену её изначального приобретения.

Как ни крути, всё же придётся договариваться с сотрудниками банка. Их согласие является обязательным для проведения данной процедуры.

Военная ипотека

Для получения согласия на продажу квартиры, приобретение которой проходило на условиях военной ипотеки, необходимо собрать множество документов из целого перечня инстанций. Для осуществления сделки необходимо добиться разрешения от Министерства обороны РФ.

Росвоенипотека поспособствует реализации жилья, если военный переводится в другую часть.

В противном случае, придётся самостоятельно добиваться разрешения, либо ждать полного погашения ипотеки.

Как становится ясно, продажа ипотечной квартиры – не трудная и полностью регламентированная действующим законодательством процедура. При соблюдении всех условий, сборе необходимых документов и следовании вышеизложенным инструкциям вы без труда сможете продать жилую недвижимость, находящуюся в ипотеке.

О правилах и способах проведения сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге по ипотечному кредиту, рассказано в следующем видеосюжете: