Что такое титульное страхование недвижимости

При покупке любой недвижимости всегда есть вероятность того, что добросовестный покупатель лишится права собственности.

Специально для таких случаев есть возможность провести титульное страхование недвижимого имущества, чтобы собственник смог защитить себя в случае утраты прав.

Определение понятия

Права и интересы владельцев недвижимости в нашей стране защищены законом. Однако в ГК перечислены причины, из-за которых право владение на объект недвижимого имущества можно оспорить.

К тому же, не всегда можно отследить, насколько юридически «чистой» является квартира или дом. Особенно это касается недвижимости, приобретённой на вторичном рынке. В этом случае сохраняется риск того, что одна из сделок, совершённая прежними владельцами, была проведена с нарушением закона. Спустя некоторое время после покупки иные лица могут заявить о своих правах на имущество и начать разбирательство в суде.

Покупатели могут защитить себя, если застрахуют свой титул. Если их права будут утеряны, страховая компания возместит убытки.

Страхование титула играет важную роль и при получении ипотеки.

Страховщик обязан будет возместить ваши убытки в случаях, если:

• У посторонних лиц есть законное право на купленную вами недвижимость. К примеру, сохранилось право бессрочного проживания в квартире.
• Договор купли-продажи признали недействительным. Касается случаев, когда:
  • Сделка заключалась с ограниченно дееспособным, недееспособным либо несовершеннолетним лицом.
  • Были нарушены нормы ГК или УК. Например, был установлен факт мошенничества.
  • Одна из сторон сделки была введена в заблуждение касательно характеристик и особенностей имущества.
  • Покупателя пытались обмануть, запугать, пользовались его тяжёлой жизненной ситуацией.
  • Соглашение заключала сторона, не имеющее на это права, либо был установлен факт превышения имеющихся полномочий.
  • Совершая сделку, участник не в полной мере осознавал то, что он делает и к чему его действия приведут.

Законодательное регулирование вопроса

При рассмотрении данного вопроса можно выделить следующие нормативные акты:

1. Чаще всего страхование титула касается договора купли-продажи, регулируемого согласно положениям Гражданского кодекса. Признание сделок недействительными осуществляется на основе статей 166, 167, 171, 173 и 179. Процесс страхования определён в 48 главе кодекса.
2. Продажа недвижимости проводится согласно правилам, определённым в ФЗ о государственной регистрации права на недвижимое имущество.
3. В некоторых ситуациях нарушения рассматривают на основе Уголовного кодекса.

От каких рисков защищает

Титульное страхование отличается тем, что оно защищает владельцев от негативных последствий, которые появляются не по их вине, если на момент заключения договора нарушения ещё не были выявлены. Это могут быть:

• Нежилые помещения и строения: здание, офис, гаражи и т.д.
• Жилые помещения и постройки: частный дом, коттедж, квартира и т.п.
• Участки земли различного назначения.
• Промышленные и производственные объекты.

Проведя страхование титула, гражданин получает страховой полис, который сможет покрыть затраты в случае, если:

• Было приостановлено либо закрыто строительство новостройки.
• Застройщик оформил право владения с нарушениями.
• Были выявлены ошибки при передаче или регистрации прав на имущество.
• В сделке не учитывались права и интересы несовершеннолетних и недееспособных участников.
• Объявился неизвестный ранее наследник или возможный владелец недвижимости.

Но титульное страхование не действует в ситуациях, когда недвижимость пострадала от:

• Пожара или затопления.
• Природных катаклизмов.
• Намеренной порчи имущества другими лицами либо самим собственником.

Правила формирования стоимости

Стоимость данного полиса вычисляется с учётом следующих факторов:

1. Оценочная (указанная в договоре или же выявленная по итогам экспертизы, проведённой сотрудниками БТИ) или рыночная (на основе сравнения с действующими расценками на схожие объекты) стоимость недвижимости, право владение которой будет застраховано, не должна превышать суммы выплаты при наступлении страхового случая. Так, если вы купили квартиру за 2 млн. рублей, страховая компания выплатит вам средства, не превышающие данной суммы.
2. Длительность действия страхового полиса. Чем меньше срок действия, тем дороже будет страховка в расчёте на один год.
3. Если покупатель берёт займ в банке, страховой компании необходимо знать размер предоставляемой суммы.
4. Иные факторы, которые определяют сотрудники страховой компании – возможные риски, число предыдущих владельцев имущества, отсутствие одного из владельцев при заключении сделки (в местах лишения свободы) и т.п.

Порядок и срок заключения договора

Сделать это может только владелец недвижимого объекта либо лицо, извлекающее от недвижимости определённый доход (физ. и юр. лица, индивидуальные предприниматели).

Требуется подготовить и подать вместе с заявлением следующие документы:

• Удостоверение личности (для физических лиц) либо свидетельство о регистрации (для юридических лиц и ИП).
• Свидетельство, подтверждающее дееспособность обратившегося.
• Документ, подтверждающий право на недвижимость. Чаще всего это договор купли-продажи. Если недвижимость наследуется, подают свидетельство, подтверждающее право наследования.
• Справка из органов гос. учёта.
• Выписка из домовой книги.
• План участка земли.
• Разрешение на проведение сделки (если она затрагивает лица младше 18 лет) в органах опеки, а также разрешение супруга на заключение договора купли-продажи.

Пакет документов может изменяться в зависимости от конкретной ситуации, лица, заключающего сделку, и вида недвижимого имущества. Поэтому следует уточнить список документов в компании, выдающей полис. Кроме того, в договоре можно указать и иные условия, например – поддержка компании во время судебного разбирательства.

Компания проведёт предварительную экспертизу, проанализировав предоставленные документы. Затем будет решено, будет ли застрахован титул или нет. Любые сомнительные сведения, положения или документы могут привести либо к отказу, либо к повышению суммы страхового взноса.

Вы можете застраховать имущество на срок до 10 лет максимум (закреплено в ГК РФ).

Когда наступает страховой случай

Выплата может быть произведена, только если вступило в законную силу судебное решение, по итогам которого обладатель полиса страхования теряет право владения на застрахованную недвижимость.

Но необходимо учитывать некоторые нюансы:

• Страховать право на недвижимое имущество на один год не имеет смысла, если приобретается вторичное жильё. В таких сделках право собственности должно быть застраховано как минимум на три года.
• Страховая фирма проанализирует, не завышена ли сумма покупки недвижимости. Часто мошенники работают по такой схеме – покупатель необоснованно завышает цену на объект, права на который будут застрахованы, из-за чего страховая компания вынуждена будет выплатить завышенную компенсацию. Если в ходе проверки будет выявлен злой умысел, то в выплате будет отказано.
• Чаще всего кредиторы при выдаче ипотеки подталкивают заёмщиков страховать недвижимость на три года. Это связано с положением из ГК, где установлен всеобщий сроки исковой давности (период, в течение которого третье лицо может попытаться оспорить права на недвижимость), равный 3 годам. Но безопаснее застраховать имущество на 10 лет, поскольку третьи лица могут через суд продлить срок исковой давности.
• Если заключается длительное соглашение, то страховые компании часто предлагают клиентам скидки.
• Срок предъявления претензий (3 года) отсчитывается с того момента, как третье лицо (законный владелец или наследник) узнало о том, что его право обладания имуществом было нарушено. Это положение указано в ГК РФ.
• Страхование титула является одним из обязательных требований кредиторов для оформления ипотеки. Банк тщательно проверит все условия сделки, историю объекта недвижимости, а после обратится за подтверждением в страховую компанию. Затем страхуемое имущество проверят уже работники страховой организации, также проанализировав законность и риски данной сделки. В итоге, вам либо не выдадут кредит или страховой полис, либо же вероятность наступления страхового случая окажется мала. С другой стороны, такая проверка намного эффективнее простой экспертизы квартиры.
• Страховой случай наступает только на основании вступившего в действие судебного решения, по которому собственник теряет титул. Но сам судебный процесс может длиться долгое время, вплоть до нескольких лет.
• Если право на недвижимость будет оспорено и утеряно спустя несколько лет после приобретения, то наверняка стоимость недвижимости будет выше изначальной. Так что при наступлении страхового случая вы получите не равнозначную сумму. Допустим, вы купили квартиру за 1.7 млн. рублей и через 8 лет потеряли право владения на неё. За это время её стоимость выросла до 2.2 млн. рублей, но вы получите 1.7 млн. рублей – именно ту сумму, которая указана в договоре страхования.
• Любое лицо имеет право отказаться от страховки (в течение 5 дней со дня оформления договора страхования), но тогда банк может расторгнуть ипотечный договор либо пересмотреть его условия (скорее всего – увеличив %-ю ставку).
• В договоре может быть указано условие, согласно которому из компенсации, выплачиваемой страховой фирмой, вычитается сумма, что должна быть выплачена другими лицами по решению суда. Чаще всего возврат длится несколько лет.

Порядок возмещения ущерба

Получить страховое возмещение можно, если подать в страховую компанию заявление, прикрепив к нему полис титульного страхования, паспорт заявителя и копию решения суда. Всё это будет рассмотрено специалистами страховой компании, а затем будет принято решение об отправлении выплаты либо же отказе.

Установив наступление страхового случая, на счёт клиента перечисляются денежные средства, передаются наличными либо отправляют почтовым переводом. Выбор способа перевода и порядок возмещения ущерба зависит от условий договора. В нем также указаны ситуации, при наступлении которых вам могут отказать в выплате.

Особенности оформления при взятии ипотеки

Поэтому обязательное требование страхование титула, предъявляемое банками к своим заёмщикам, связано с высокими рисками в сделках о купли-продажи недвижимости (особенно – на вторичном рынке).

Страхование титула при получении займа на покупку недвижимости защищает интересы, как кредитной организации, так и заёмщика. Ипотека отличается своими сроками (иногда – до 30 лет) и низкими годовыми % (по сравнению с потребительскими кредитами). Также заёмщик должен сделать первоначальный взнос (до 30% от полной стоимости недвижимости). Раз ипотека даётся на длительный период, то конечная сумма выплаты будет существенной.

Если заемщик потеряет права на приобретаемое имущество, он получит средства для выплаты по кредиту банку. Кредитному учреждению это выгодно по той же причине, поскольку если заёмщик потеряет права на недвижимость, суд, скорее всего, станет на его сторону, и тогда кредитор не сможет вернуть деньги.

Куда можно обратиться для оформления полиса

Данный вид страхования можно оформить во всех крупных страховых организациях:

• РОСНО – заключает договор на условии от 1.5 до 7 процентов.
• Росгосстрах – от 0.6 %
• Ингосстрах – от 1 до 4 процентов.
• СК Сбербанк страхование – от 0.3 до 1%.
• ВТБ страхование – от 0.2%.
• РЕСО-Гарантии – от 0.5 до 1.5 %.
• Альфа страхование – от 0.4 до 2 процентов.

Чем выше процент, тем рискованнее сделка для страховой компании. Первичную недвижимость страховать дешевле, поскольку считается, что в этом случае действует меньше рисков. Поэтому, выбирая страховую компанию, составьте таблицу предлагаемых программ. Сравните все варианты и выберите тот, что подходит вам больше всего. Итоговую стоимость полиса можно посчитать самостоятельно, используя калькулятор на сайте страхующей компании.

О возмещении ущерба в случае потери прав на недвижимое имущество смотрите в следующем видеосюжете: