Дача

Необходимый пакет документов для совершения сделки продажи дома с участком под ним

Особенности одновременной продажи дома с участкомПродажа дома вместе с земельным участком под ним – обязательное условие сделки. Законодательство обязует собственников продавать пропорциональные доли участка земли вместе со строениями.

Есть несколько исключений, когда допускается продажа одного дома. Такая сделка ничем не отличается от операции купли-продажи недвижимости.

Отличие только в том, что новый владелец получит два свидетельства права собственности: на землю и на дом.

Особенности сделки

Операции по одновременной продажи дома и участка земли имеют отличительные особенности.

Существенным условием договора купли-продажи является то, что предметом соглашения выступает не только дом (постройки, сооружения), но и вместе с ним участок земли, на котором тот расположен. А, значит, в договоре эти два пункта должны быть детально описаны.

При таком переходе прав собственности покупатель получает права на дом и участок одновременно и в полном объеме.

Сделка обязательно оформляется в письменном виде, и чаще всего заверяется нотариусом, что предусмотрено ст. 550 Гражданский кодекс РФ. Регистрировать сам договор с 1 марта 2013 г. уже не надо.

Обратиться в Росреестр придется только для оформления права собственности. Но и этот пункт необязателен, пока владелец не собирается продавать, дарить, делить недвижимость. Получить такое свидетельство можно даже спустя несколько лет.

Оформление сделки продажи дома с землейКогда в договоре указывается стоимость недвижимости, она включает в себя и цену земли, на которой расположен дом. То есть, при одновременной продаже дом и участок под ним выступают неделимым недвижимым имуществом.

У продавца обязательно должен иметься кадастровый паспорт на землю – без него сделка невозможна. А для его получения необходимо обратиться в землеустроительную фирму, которая составит проект межевания.

Кроме того, не должно быть долгов по уплате налога на землю, о чем продавец прилагает справку.

Образец договора купли-продажи дома с земельным участком можно скачать здесь.

Документы для оформления сделки

Сделка одновременной купли-продажи дома с земельным участком отличается от отдельной покупки дома лишь количеством документов – для совершения сделки понадобятся свидетельства права собственности и паспорта на оба объекта недвижимости.

Правоустанавливающие документы на дом

Документы, подтверждающее законное владение недвижимостью:

  • договор купли-продажи;
  • дарение недвижимости;
  • договор мены, если недвижимость перешла к новому владельцу после обмена жильем;
  • договор застройки либо постановление государственного органа местной власти о вводе дома в эксплуатацию (если собственник лично построил его);
  • наследование имущества;
  • право собственности супругов;
  • решение ДСК (дачно-садовый кооператив), если недвижимость является садовым домиком.
На дома, купленные после 1998 года обязательно нужно иметь свидетельство права собственности. Свидетельство наследования или дарения в данном случае не достаточно.

Правоустанавливающие документы на землю

Статья 17 Закона № 122-ФЗ приводит приблизительный список документов, которые могут подтвердить владение землей:

  • Документы, необходимые для продажи участка землидоговор купли-продажи;
  • дарение;
  • мена;
  • вступление в наследство;
  • договор приватизации землю под частным домом;
  • решение суда (это может быть и мировое соглашение, утвержденное в судебной инстанции);
  • решение местных органов власти о выделении земли;
  • наследство по завещанию.

Чтобы продать недвижимость и участок земли, на которой она располагается, кроме правоустанавливающих документов потребуются также:

  • договор и акт приема-передачи минимум в двух экземплярах;
  • выписка из кадастрового учета недвижимости (с обязательной оценкой участка);
  • если договор заключается от имени одной из сторон, то третье лицо предоставляет нотариальную доверенность с указанием возможности совершения именно таких операций;
  • техпаспорт дома, выданный БТИ, кадастровый паспорт (если нет регистрации в УФРС);
  • справки о задолженности (ее отсутствии) налоговых платежей по дому и земле;
  • согласие супруга или супруги, заверенное нотариально, на продажу недвижимости;
  • квитанции оплаченной пошлины: регистрация сделки, переход прав на дом и участок;
  • если договор составляется в присутствии нотариуса (что намного предпочтительнее), добавьте выписку из госреестра прав на имущество;
  • паспорта сторон договора;
  • выписка из домовой книги, справка о жильцах в доме;
  • при вступлении в права – заявление.
Все документы должны иметь копии. При наличии оригиналов – обычные, при отсутствии — заверенные нотариально.

Порядок оформления земли и строений на ней (дома) в собственность

Процедура оформления собственности на дом и участокПосле подписания акта приема-передачи, покупатель может вступать в права на недвижимость и землю.

Для этого надо сдать документы в Росреестр, сотрудники которого проверят их, оценят юридическую состоятельность соглашения, проверят права продавца и внесут сведения в ЕГРП.

Только после этого может быть выдано свидетельство, в котором указано право собственности покупателя – нового владельца.

В некоторых ситуациях возможно прохождение упрощенной процедуры регистрации. Она возможна, если:

Если дом или участок не состоят на кадастровом учете, свидетельство не выдается.

Перед подачей заявления в Росреестр необходимо получить кадастровые паспорта на землю и строение. Выдает этот документ БТИ после проверки и оценки земли и дома.

Важно помнить, что продавец должен иметь документы даже на недостроенный дом, то есть, постройка должна быть внесенной в реестр. Иначе у нового владельца могут возникнуть проблемы при совершении сделок с самостроем.

По окончании процедуры покупатель получает два отдельных документа – свидетельство права собственности на землю и такой же документ на дом.

Последствия продажи только дома (без участка под ним)

Продать дом вместе с наделом можно только тогда, когда владелец у них один.

Продажа дома отдельно от участкаОднако Земельный кодекс РФ неразрывно связывает понятие дома и участка земли, поэтому при продаже строения или даже его части к новому собственнику обязательно должна перейти и часть (или весь) земельного участка.

Если земля под домом принадлежит тому же человеку, что и сам дом, происходит одновременная сделка купли-продажи. Если продается часть дома (например, половина или четверть), пропорционально этой части продается и земля.

Обязательным является включение в договор пункта о передаче земли под домом. Без этого соглашение не является юридически верным и признается недействительным.

Есть всего два варианта, при которых возможна продажа только строения (35-я статья ЗК РФ):

  • земля изъята из оборота, что подтверждается документально;
  • продается часть строения, которая не может быть выделена новому владельцу вместе с участком.
Если собственник продал только дом, не попадая под действие этих двух пунктов, договор считается незаключенным.

В этом случае новый владелец может составить исковое заявление с требованием перезаключения договора и передачей ему земельного участка.

Суд установит обременение на землю под купленным домом (запрет на продажу, дарение, сдачу в аренду надела). Старый владелец, таким образом, не сможет продать данный участок.

Видео: Как купить земельный участок или дом?

В видеосюжете разбирается вопрос получения кредита на приобретение загородной недвижимости: жилых и садовых домов с участками, отдельных земельных участков. Рассказывается об условиях кредитования в данной сфере, а также нюансы заключения договора ипотеки.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Оставить комментарий