Земля

Что представляет из себя договор переуступки права аренды земельного участка и его особенности?

Оформление договора переуступки права аренды землиСделки, связанные с арендой земли — крупнейший сегмент в правоотношениях с данной формой недвижимости.

Одним из видов таких сделок является переуступка права аренды на землю. Она не так распространена в повседневной жизни, но бывают ситуации, когда арендатор землю выгодно передать права пользования ею третьим лицам.

В каких случаях заключается договор?

Переход права пользования земельного участка представляет собой сделку, в которой первоначальный арендатор теряет свои права и обязательства по отношению к арендуемому участку, передав их новому арендатору.

Обычно соглашение о перенайме земли заключается в 2-х случаях:

  1. Передача права на землю, не имеющую каких-либо строений (как правило, участки аграрного назначения).
  2. Переуступка прав пользования или переход права собственности на постройки и здания, возведенные на земле, находящейся в аренде (участки земли в населенных пунктах).
Образец договора переуступки права аренды земельного участка можно скачать здесь.

Права и обязанности сторон сделки и арендодателя

Права нового арендатора по переуступкеПереуступка обязательств по договору аренды земельного участка не подразумевает появление новых прав и обязанностей.

При этой сделке первоначальный арендатор полностью утрачивает, а новый приобретает права на переданный земельный участок.

 

Арендатор имеет право пользоваться и владеть землей в рамках законодательства и условий соглашения, а именно:

  1. Хозяйствовать на арендуемой территории по своему усмотрению, соблюдая определенные договором ограничения.
  2. Пользоваться для своих нужд (без права продажи) водными источниками, лесными угодьями, полезными ископаемыми и другими ресурсами, находящимися на земельном участке.
  3. Производить осушительные, оросительные и другие виды работ, направленные на улучшение качества и повышение урожайности почвы.
  4. Использовать результаты своей деятельности на арендуемой территории (продукцию, урожай) по собственному усмотрению.
  5. Сооружать хозяйственные и иные строения, если это определено договором.
  6. Требовать расторжения соглашения или возмещения затрат и убытков, понесенных из-за задержки передачи земли в пользование.
  7. Прочие права, оговоренные соглашением и не противоречащие законодательству.

Как арендатор может использовать участок земли?Если арендатор выявил изъяны на земельном участке, то он также вправе:

  • настоять на ликвидации недочетов за счет собственника или на компенсации своих затрат по восстановлению почвы, или уменьшении размера арендной платы;
  • уменьшить платежи за землю на сумму понесенных издержек, заблаговременно предупредив арендодателя;
  • настоять на замене участка равноценным, без недостатков или раньше срока прекратить договор найма.

Арендодатель имеет право распоряжаться землей, соблюдая условия соглашения:

  1. Получать сведения о состоянии и эксплуатации земельного участка.
  2. Досрочно расторгнуть соглашение, если арендатором не соблюдаются условия договора, в том числе, ухудшается качество почвы или несвоевременно уплачивается арендный платеж более двух раз подряд.
  3. Получать в срок плату за аренду.

Порядок оформления перенайма земельного участка

Оформление соглашения о перенайме землиНет необходимости заключать новое соглашение между собственником земли и другим нанимателем. Переуступка права аренды происходит через оформление типового бланка договора перенайма земельного участка.

Переуступка должна быть в пределах срока, оговоренного в первоначальном договоре аренды, и на тех же условиях.

Если договором не установлено иное, и он заключен на срок более 5 лет, то при перенайме не требуется согласие собственника участка, достаточно письменно сообщить ему об этом.

При наличии согласия на переход прав аренды третьим лицам, прописанного в соглашении, оформлять отдельный документ не требуется.

Сделка, заключенная на срок более 1 года, должна быть зарегистрирована в Росреестре и вступает в законную силу с момента регистрации. Присутствовать на подписании должны обе стороны: прежний наниматель и новый.

В случае если стороны или одна из сторон соглашения – физическое лицо, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки.

За государственную регистрацию соглашения по переуступке права аренды земли берется госпошлина:

  • для физических лиц – 2 000 рублей;
  • для юридических лиц – 22 000 рублей.

Существенные условия сделки

При оформлении договора перенайма земельного участка, нужно особое внимание обратить на следующие пункты:

  1. Условия сделки переуступки аренды землиДата перехода обязательств от предыдущего арендатора к новому (по закону – с момента государственной регистрации).
  2. Порядок согласования перенайма земли с собственником (при сроке действия соглашения об аренде более 5 лет, согласие владельца земельного участка не требуется, только письменное уведомление).
  3. Возмездность или безвозмездность передачи обязательств. Если сделка предполагает оплату, то должно быть предоставлено доказательство расчета между сторонами соглашения.

Требования к тексту договора

Неправильное оформление любой сделки может привести к тому, что впоследствии она будет признана незаконной.

Во избежание этого, в договоре переуступки права аренды земельного участка обязательно должны быть предусмотрены следующие пункты:

  1. Составление текста договора переуступкиРеквизиты передающей и принимающей обязательства сторон сделки: ФИО, данные паспорта, адрес.
  2. Реквизиты объекта сделки: адрес, площадь, кадастровый номер.
  3. Порядок и условия передачи обязательств, их объем.
  4. Долг по обязательствам (если есть).
  5. Сумма расчета (если есть).
  6. Документы, подтверждающие права арендатора: договор аренды, технические документы на участок, квитанции (платежные поручения) об оплате арендных платежей и т.д.
  7. Указание на то, что передаваемая земля не заложена, ничем не обременена, не состоит в споре или под арестом.
  8. Подписи сторон.
Образец договора переуступки права аренды земельного участка можно скачать здесь.

Ограничения на право пользования земельным участком

Ст. 56 Земельного кодекса РФ предусматривает некоторые ограничения в пользовании земельными участками:

  1. Сервитуты на пользование землейОсобые требования и порядок хозяйствования на охранных, санитарно-защитных территориях.
  2. Специальные условия защиты окружающей среды, включая флору и фауну, объекты, представляющие археологическую, культурную и историческую ценность, поддержание урожайности почвы, природной среды обитания, маршрутов перемещения диких зверей.
  3. Соглашения о начале и окончании возведения сооружений или освоения почвы в поставленные сроки по утвержденному проекту застройки, содержания автодорог, ремонта — при передаче прав на земли, принадлежащие государству или муниципалитету.
  4. Другие ограничения эксплуатации земельных участков в случаях, определенных законом.

Плата за аренду земельного участка

Арендатор (перенаниматель) должен вовремя вносить платежи за пользование арендуемой землей. Способ оплаты, сроки, условия оговариваются договором найма.

Арендная плата может быть установлена в виде:

  • фиксированной суммы, уплачиваемой разово или периодически;
  • установленной доли от произведенной продукции или вырученных доходов в результате эксплуатации земельного участка;
  • оказания нанимателем конкретных услуг;
  • передачи арендатором собственнику земли установленной соглашением вещи в найм или в собственность;
  • перепоручения на арендатора установленных договором расходов на улучшение качества почвы земельного участка.
Стороны могут совмещать перечисленные формы или назначать иные виды арендной платы.

Видео: Повышение арендной платы на землю погубит бизнес

В репортаже обсуждается проблема повышения арендной платы с землепользователей. На сколько болезненными окажутся эти поборы для частных лиц, а также мелкого и среднего бизнеса и как можно стабилизировать ситуацию в данной сфере?

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Оставить комментарий