Земля

Как правильно и законно перевести земельный участок из сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖСВсе больше россиян выбирают для постоянного места жительства не пыльный город с его суетой, бесконечными пробками и большим количеством людей, а небольшие пригороды. Имея небольшой участок земли за городом, можно построить на нем загородный дом. Однако не на любом участке разрешено строительство и не любого строения.

Если земля находится в пределах города или недалеко от него, он может относиться к ИЖС, и на нем можно легко построить загородный дом без получения дополнительных разрешений, но с соблюдением специальных условий. Преимущества такого расположения заключаются еще и в том, что к такому дому проще подвести инженерные сети: обычно они и так уже проходят в пределах населенного пункта, и остается подключить собственный газо- и водопровод к общей сети, так же как и электричество.

Совсем по-другому обстоят дела, если вы намерены построить дом на территории, которая находится в пределах Садово-некоммерческого товарищества. Эти земли находятся за пределами городских поселений и предназначены для сельскохозяйственных работ: выращивания плодово-ягодной продукции, овощей. Здесь разрешается строительство только хозяйственных построек. Поэтому перед тем как начать стройку дома здесь, нужно перевести участок из сельхозназначения в землю для ИЖС.

Законодательное регулирование вопроса

Распределение земельных участков по категориям, а также перевод их из одной категории в другую регулируется Земельным кодексом нашей страны.

Пункт 1 ст. 7 выделяет следующие категории земельных наделов:

  • Категории земельных участковземли сельхозназначения – это участки земли, которые расположены за пределами города и предназначены для сельскохозяйственных работ;
  • земли городских поселений относятся к городу;
  • промышленные и иного назначения – это территории, которые чаще всего расположены за пределами населенных пунктов и находятся в ведении предприятий, которые на них расположены;
  • особо охраняемые – это наделы, которые представляют историческую, научную, природоохранную или иную ценность; для них устанавливается специальный правовой режим и на них запрещена любая хозяйственная деятельность;
  • лесной фонд засажен лесом и предназначен для лесного назначения – дороги, просеки, болота;
  • участки водного пользования – земли, на которых расположены водоемы, и территория вокруг них;
  • резервные – это государственный фонд, который находится в ведении государства и не выдается в собственность частным или юридическим лицам.

Каждая категория предназначена для специального назначения, и использование их для других целей законом запрещено.

Поэтому нельзя просто так на даче построить дом, а на территории природоохранной зоны организовать фабрику. Сначала нужно перевести землю из одной категории в другую. Эти отношения тоже регулируются Земельным кодексом и другими правовыми актами.  Например, Закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земельных участков из одной категории в другую». Этим же законом установлен порядок перевода, необходимые документы и сроки исполнения.

Когда возможна данная процедура

Перевод участка из одной категории в другую вполне возможен.

Для этого в Земельном кодексе и в специальном законе № 172-ФЗ разработан порядок действия и оговорены все условия.Когда возможен перевод земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Для чего это нужно

Для чего нужен перевод земель сельскохозяйственного назначения в ИЖСХозяин сельскохозяйственного надела может использовать свою землю по прямому назначению: выращивать на ней сельскохозяйственную продукцию. Здесь вы можете построить разнообразные хозяйственные постройки. Можно построить и дом, причем не только небольшую «дачку» на летний период, но и капитальный загородный дом. Однако, учитывая статус территории, вы не сможете зарегистрировать этот дом в Росреестре как жилое строение, и не оформите регистрацию по этому адресу. При оформлении права собственности на него, он будет значиться просто как дачный дом или строение. А это намного уменьшит его рыночную стоимость, в том случае, если вы захотите продать участок и дом.

При переводе территории из земель сельхозназначения в ИЖС вы получает возможность не только построить капитальный жилой дом, но и оформить право собственности и прописаться в этом доме.

Еще одно преимущество состоит в том, что при продаже земли и дома, относящегося к ИЖС, продавец имеет возможность получить налоговый вычет за него.

Условия и правила

Но для того, чтобы перевести земли из одной категории в другую, нужны веские причины.

Дело в том, что кадастровая стоимость сельхознаделов гораздо выше, чем земель под ИЖС. Переводя такие участки в другую категорию, государство недополучает в бюджет очень существенные суммы. Следует учитывать то, что разницу в стоимости должен будет восполнить владелец надела. Поэтому иногда совершенно нецелесообразно и невыгодно предавать наделу другой статус.

Условия перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖСКроме того, право на передачу земли в ИЖС может быть запрещено Градостроительным кодексом. Он определяет территориальное зонирование в пределах всей страны. И согласно этому кодексу, если земля не входит в территорию, примыкающую к определенному населенному пункту, он не может менять свою категорию, без изменения границ.

Таким образом, можно точно сказать, что перевести территорию сельхозназначения в ИЖС возможно, но при соблюдении следующих условий:

  • земельный надел находится непосредственно в границах населенного пункта или близко примыкает к ней;
  • если в будущем планируется развитие этой территории и включение ее в функциональную зону.

Иногда, взвесив все «за» и «против» подобных мероприятий, а также оценив моральные, финансовые и временные затраты, владельцы решают применять более выгодные варианты и изменить разрешенное использование участка, что тоже требует соблюдения определенных правил и условий, но гораздо более экономично и не занимает столько длительный период.

Порядок действий

Для того, чтобы изменить категорию своего земельного участка, нужно в первую очередь обратиться с этой просьбой в местные органы власти.

Сделать это может только собственник. Если же их несколько, каждый должен лично подать заявление об изменении статуса территории.

При подаче ходатайства владелец должен приложить к нему такие документы:

  • Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖСкопию своего паспорта;
  • при долевом владении наделом – письменное согласие всех собственников земли;
  • выписка из ЕГРН, вместо нее можно предоставить выписку из кадастра недвижимости с полным описанием участка;
  • документ, который подтверждает право собственности на землю. Можно предоставить копию, но она должна быть обязательно заверена нотариусом;
  • иногда требуется проведение экологической экспертизы, тогда нужно будет прикрепить ее заключение.

После того, как все документы собраны, можно готовить ходатайство. В нем обязательно нужно указать текущую категорию землевладения и желаемую (т.е. ИЖС);  право на землю с описанием документа, его подтверждающего; кадастровый номер и собранные вами доказательства того, что построенный дом возведен с учетом всех санитарных, экологических и других требований. Вместе с прикрепленными документами ходатайство подается в органы местной власти.

На рассмотрение документов может уйти несколько месяцев. При любом решении вам будет сообщен ответ.

Если решение положительное, то остается только переоформить участок и зарегистрировать изменения в Росреестре. В случае отказа, вы можете обратиться в суд для обжалования этого решения.

Возможные причины отказа

Отказать в переоформлении могут по таким причинам:

  • Причины отказа в переводе земель сельскохозяйственного назначения в ИЖСна участок наложен запрет судом или ограничено право его использования;
  • ходатайство подает не собственник, а другое лицо;
  • ИЖС не соответствует Генплану населенного пункта;
  • документы собраны не в полном соответствии с требованиями;
  • экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.

Иногда причиной отказа могут стать и недостаточное соответствие перевода земли из одного целевого назначения в другое. Если, по вашему мнению, отказ не обоснован, вы можете оспорить это решение, обратившись в суд.

Стоимость

Сумма затрат при изменении целевого использования земель зависит от многих факторов.

Стоимость перевода земель из сельскохозяйственного назначения в ИЖСК ним можно отнести такие:

  • площадь;
  • стоимость экологической экспертизы;
  • оплата за получение выписки из ЕГРН;
  • стоимость проекта жилого строения.

По каждому участку в зависимости от всех этих факторов стоимость высчитывается индивидуально. Сюда можно включать и подготовку документов, консультации юристов, проведение экспертиз.

Перевод сельхозземель в другие категории

Иногда требуется перевести участок, используемый под сельскохозяйственные нужды в другие категории.

Здесь опять же все действия должны базироваться на соответствии законодательным нормам.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в промышленноеК примеру, перевод неиспользуемых земель в промышленное назначение, позволит расширить производство, особенно, если эти территории находятся в отдалении от населенных пунктов и недалеко от мест, в которых доступно сырье и промышленные ресурсы.

Условиями перевода в этом случае могут быть такие: стоимость надела по кадастру не должна быть выше средней по региону; заявителю необходимо доказать невозможность организации производства на других территориях.

В этом случае в муниципалитет необходимо подать ходатайство с приложением всех документов и дождаться решения. Если оно положительное, то необходимо внести изменения в Росреестре. Делается это обычно в течение 10 дней, после чего бывшие сельхозземли можно считать промзоной.

Очень сложно перевести участки в зону населенных пунктов. Это может быть возможно только в том случае, если эти территории попадают в зону развития региона. Иногда причиной может стать размещение на них промышленных предприятий.

Еще одна довольна распространенная практика в наше время – это перевод сельхозземель в земли ЛПХ. Это позволяет вести коммерческое хозяйство на участке. Но сначала необходимо соответствие земельного надела всем требованиям, которые предъявляются законодательствам к такого рода землепользованию. Они касаются размеров надела, его границам и зонам расположения. После проведения всех экспертиз и согласования с природоохранными органами, можно подавать документы и ходатайство в муниципалитет.

Об изменении вида использования земель смотрите в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Оставить комментарий