Что такое земельный пай. Правила оформления сделок с ними

После развала СССР провели земельную реформу, благодаря которой граждане могут оформить свои права на земельный пай, и часть земель была передана людям.

Такая форма собственности имеет свои нюансы, касающиеся её регистрации и использования.

О том, что такое земельный пай, как он оформляется в собственность и на каких условиях им можно распоряжаться (продать, сдать в аренду и т.п.) – вы узнаете после прочтения статьи.

Определение понятий

Это участок с не очерченными границами, права на который (их появления, прекращения, перехода или ограничения) регулируются согласно ГК РФ. Это довольно распространённая форма владения землёй (около 80% собственников являются владельцами паев).

Они не делятся на местности – границы паев закреплены только в официальных документах, а характеристики доли получаются примерно одинаковыми. Итак, земельный пай является нестандартным объектом собственности, поскольку он – не участок с очерченными границами, а лишь право на землю (гражданин владеет только размером и стоимостью недвижимости в денежном виде).

В свидетельстве права долевой собственности указывают:

• Оценку гектаров земли.
• Разновидность доли (пашенная, пастбище и др.).
• Величину земельного пая.

Соответственно, величину собственности можно измерить разными методами:

• По количеству гектаров.
• Дав оценку в баллах (рассматривается качество земли, её предназначение и плодородность).
• Вычислив размер доли (получая простую дробь).

Само государство практически не задействовано при распределении данного рода недвижимой собственности.

Правовая база регулирования отношений

До того, как в законодательстве произошли изменения, земельным паем считали долю землю в общем владении, которой распоряжались совхозы и колхозы.

На таком наделе могли работать как единолично, так и коллективно.

Право получить пай имели работники животноводческого комплекса при условии, что:

• Предприятие, на котором трудился работник, находилось на территории города.
• Земли работников использовали для производства кормов.

Выделяемую площадь на одного работника с/х предприятия рассчитывали в балло-гектарах (если в основе лежало качество угодий), в гектарах, натуральном или стоимостном выражении.

Позже законодательство обновили, и теперь все паи являются долей в общей земле. Среди законов и нормативно-правовых актов, регулирующих получение и распоряжение данного вида недвижимого имущества, выделяют:

• Указ главы государства, изданный в 1993 году, касающийся выделения и проведения сделок с долей (продажа, покупка, оформление права владения) в общей собственности.
• Постановление Правительства 92-го года о реорганизации и приватизации сельскохозяйственных предприятий и организаций.

Оба акта касаются полученных ранее паев, закрепляют порядок их получения и документы, свидетельствующие о получении доли.

В постановлении правительства 91 года закреплялось, что все действующие или вышедшие на пенсию работники колхозов и совхозов должны получить земельные паи. Граждане получали свидетельства на долю, где указывали размер выделяемой территории относительно общего массива земель.

Часть моментов, касающихся земельных паев, регулируются современными нормативными документами:

• Земельным кодексом.
• ФЗ о вступлении в действие Земельного кодекса (ЗК).
• Гражданским кодексом, в котором закреплены правила, относящиеся к общей собственности.

Действие правил из ГК прописано в специальных ФЗ:

• О госрегистрации прав на недвижимость и проведения сделок с ней.
• О государственном кадастровом учёте недвижимого имущества.
• О землях сельскохозяйственного назначения (оборот земельв и долей). Закон регулирует вопросы купли-продажи паев.

В последнем ФЗ обозначено, кто не может стать получателем пая:

• Лицо, не являющееся гражданином РФ.
• Юридические лица, которые принадлежат зарубежным гражданам более чем на 50%.

В случае, если лицо, не обладающее правом получения и распоряжения земельной доли, всё же получил её, ему нужно в течение календарного года избавиться от пая (продать, обменять или подарить). Если этого не сделать, земля будет принудительно выкуплена (в судебном порядке).

Пользоваться и распоряжаться паем (продать, сдать в аренду и т.д.) разрешено с согласия всех собственников. Если у земли больше пяти совладельцев, начинают действовать специальные правила организации и согласования действий. Это касается, например, порядка оформления кадастровых документов и регистрации права собственности долей: один из владельцев получает от другого доверенность и заверяет её у нотариуса или в администрации.

Покупателем пая может стать:

• Фермер.
• Совладельцы надела, если один из дольщиков желает каким-либо образом распорядиться своей частью.

Получить данный вид недвижимости (и начать распоряжаться ею) можно после того, как она будет оформлена и зарегистрирована:

1. Подготовят технические и кадастровые документы на землю.
2. В кадастровой палате выдадут паспорт.
3. Получатель зарегистрирует право собственности на долю.

Общие положения земельного законодательства нашей страны не дают владельцу земли легко от неё избавиться, но для земель сельскохозяйственного назначения сделано исключение. Любой из дольщиков может просто посетить Росреестр (либо местный орган, выполняющий его функции) и написать заявление о прекращении своих прав на участок. Дальше органы власти должны публично предложить купить у них долю. Проводят конкурс на продажу (либо сдачу в аренду) территории.

Если покупатель не будет найден, доля будет выделена в отдельный участок (при условии, что это не нарушает права других совладельцев). В течение 6 месяцев после отказа одного из собственников от своих прав, территорию можно продать или сдать в аренду (без проведения торгов). Сумма покупки составляет 15% от кадастровой стоимости, а при аренде – 0,03%. Если был объявлен конкурс, органы власти не имеют права превышать этот ценовой диапазон.

Совладельцы могут решить (закрепив свое волеизъявление в протоколе) сделать одного из дольщиков представителем, чтобы он выражал мнение всех собственников в следующих ситуациях:

• Готовя договор об аренде надела, являющегося общей собственностью.
• Составляя договор права ограниченного пользования (т.н. сервитут, когда, к примеру, для прокладывания дороги или линии коммуникации нужен доступ к чужой территории).
• Если проводят переговоры о том, на каких условиях будет передана земля. Либо же решают, стоит ли принять предложение о продаже недвижимости под государственные или местные нужды или нет.
• Оформляя признание невостребованности доли (а лица, владеющего данной недвижимостью – владельцем невостребованной доли).
• При утверждении проекта межевания земли (в котором выделят доли либо отдельный участок) и/или оформлении всех сособственников при утверждении.
• При определении и установлении размера доли каждого из владельцев.
• Когда решено ввести правила расчёта размера доли каждого совладельца (если это не было сделано ранее).

Собрание дольщиков имеет право предоставить полномочия представителю только для разрешения приведённых выше ситуаций. Однако здесь кроется риск: скажем, кадастровые документы заказывает один из совладельцев, а претензии к ней могут быть предъявлены от любого другого собственника.

Кому положено

Прежде всего, получить пай можно, если у вас есть на это основание:

• Из общего актива земли был выделен конкретный надел.
• Был заключён договор купли-продажи.
• Надел был унаследован (и имеется свидетельство смерти наследодателя).

Без одного из этих оснований ваше право не будет зарегистрировано в ЕГРП и Росреестре. Бесплатно земельную долю могут получить жители сельской местности, работники совхозов или колхозов.

Передать право пользования наделом людям можно, если была проведена независимая оценка его стоимости:

• Так было оформлено наследство.
• У нотариуса был подписан договор купли-продажи, аренды и т.п.

Сумма будет установлена в тот момент, когда будет проведена сделка с недвижимостью.

Кроме того, права на территорию сохраняются за тем, кто получил инвалидность и потерял трудоспособность при работе на данном с/х предприятии. Также право остаётся у наследников умерших владельцев участка.

Порядок выделения

Общая площадь паев в РФ равна почти 50% от общей площади с/х земель. Получив угодья, землевладельцам было проще начать свою сельскохозяйственную деятельность.

Именно поэтому земля выделялась в первую очередь:

• Работникам сельскохозяйственного сектора.
• Служащим соцобъектов, расположенных на участке.

Законодательство даёт возможность выделить долю из общего массива, причём – в натуру. Но на деле это довольно трудно сделать, поскольку такой участок обладает нечёткими границами и параметрами.

Итак, для оформления пая во владение нужно:

• Разместить объявление в местных СМИ о том, что проводится собрание других собственников, с целью выявить точное расположение долей, чтобы затем выделить её (физически).
• Составить протокол собрания и указать точные координаты оформляемого надела.
• Провести процедуру межевания (этим занимаются геодезисты). При выделении, а затем и вычислении размера площади доли, также учитывают качество почвы.
• Собрать все документы, составить заявление и отправить их в Кадастровую палату, где территорию зафиксируют на учёт, и закрепят всю информацию о нём в госкадастр.

Основание для выделения пая в свой участок может возникнуть при сдачи земли в аренду. Если любой из совладельцев не желает, чтобы его доля и общая земля были отданы в аренду, он может выделить свою часть в отдельный надел.

Лицо, арендующее землю или предоставившее залог, не может повлиять на процесс выделения территории одного из сособственников. В таком случае остальные владельцы готовят и подписывают дополнительное соглашение, касающегося договора аренды земли (может быть сделано через представителя).

Сложности с выделением паев часто состоят в том, что ими владеют люди, далёкие от сельскохозяйственного производства. Также, при выделении надела между собственниками может возникнуть спор, из-за стремлений каждого получить лучшую часть (поближе к реке, лесу и т.п.). Здесь же возникает спор по поводу границ.

Другая проблема – с преимущественным правом приобретения земли местной администрации, в результате чего сделка сильно затягивается (приходится ждать до 3 месяцев). А без получения отказа либо игнорирования предложения о покупке продать участок другим лицам нельзя. В ситуации, когда доля является собственность государства, её невозможно выделить другому владельцу, так что многие операции с землёй приходится решать, обращаясь в администрацию.

Арендные отношения

За это они получают арендную плату, которая может выплачиваться денежными средствами, а может и в натуральном выражении (к примеру, сельскохозяйственной продукцией – зерном, хлебом, мясом и т.п.). Сдача участка во временное пользование производится при заключении договора. Площадь общей арендуемой земли не ограничена.

Для того чтобы сдать участок в аренду, необходимо, чтобы:

• Он был поставлен на кадастровый учёт.
• Имеется протокол с собрания дольщиков, в котором указано, на каких условиях можно оформить сдачу в аренду (если у ЗУ больше 5 совладельцев).
• Землю сдают в аренду на срок от 3 до 49 лет (земли для сенокоса и пастбищ – на 3 года).

В договоре аренды может присутствовать возможность покупки доли по окончанию её срока или ещё раньше, если арендная плата была получена раньше. Арендатор имеет больше шансов заключить новый договор, нежели другие желающие. Плюс, он может заложить право аренды земли без соглашения других совладельцев (их могут оповестить об этом при необходимости).

Сделки купли-продажи

Приобретение рассматриваемого вида недвижимого имущества проводится по стандартной процедуре: стороны готовят все необходимые документы и заключают договор купли-продажи (письменно). Решения о передаче или продаже доли принимают на собрании собственников, где каждый отдаёт свой голос.

Проведя голосование, определяют размер наделов каждого собственника (по единому для всех способу), учитывая:

• Доли должны получиться равноценными, определяясь по единому для всех методу (размер участка, баллам или количеству гектаров (подсчитывают на основе местных коэффициентов), либо дробного числа (соотношения количества собственников к размеру всей территории)).
• Величину доли приравнивают к показателю площади, закреплённому в выписке из Росреестра.

Покупатели с/х земель должны помнить, что муниципалитет имеет преимущественное право на приобретение участка (согласно ФЗ Об обороте земель с/х назначения). Продавец должен сначала отправить предложение о приобретении недвижимого имущества в местную администрацию (указав площадь территории, ее месторасположение и стоимость), которая должна в течение 90 дней дать ответ.

Если местная власть не даёт ответ или отказывается от своего права, владелец недвижимости может продать ее другим лицам, но при условии, что сумма покупки будет не меньше той, что была предложена администрации. Если продажа была оформлена по меньшей стоимости, продавец может получить административный штраф и признание договора незаконным. Даже если покупатель сам хочет купить участок по более низкой цене, продавец должен будет повторно сообщить об этом в муниципалитет.

Важно, чтобы при передаче права аренды была заключена сделка, которая обезопасит совладельцев от взаимных притязаний.

Прежде всего необходимо определиться со стоимостью, ставки на которую (за 1 га.) нет. На цену влияет много факторов:

• Площадь территории.
• Плодородность почвы.
• Месторасположение (с учётом расстояния до города).
• Предназначение надела, а также разрешение на дачное или промышленное строительство.

При передаче права на земельный надел, проводится независимая оценка. Только независимый эксперт может определить реальную стоимость пая. Её чаще всего проводят:

• Оформляя полученное наследство.
• Заключая у нотариуса дарственную или сделку продажи.

Оценка стоимость участка необходима и для расчёта суммы госпошлины (в НК не установлен фиксированный размер госпошлины). Цену нужно устанавливать в момент заключения сделки.

Для этого владельцу нужно иметь на руках:

• Документ, подтверждающий право собственности.
• Кадастровый план.
• Предназначение участка.
• Параметры надела (согласно плану межевания).
• Сведения о расположенных поблизости инженерно-коммуникационных линий.

Проводить оценку могут только аккредитованные организации, работающие согласно единому методу оценивания. В конце работы готовят акт и пояснительную записку.

Приватизация

Присвоение надела в собственность подразумевает выделение его из общей территории. Его оформление займёт долгое время. Поэтому вам стоит запастись терпением и начать действовать:

1. Подайте объявление в СМИ, сообщая о том, что вы хотите выделить свой земельный пай из общего массива земли.
2. Подготовьте протокол с собрания дольщиков.
3. Закажите проведение процедуры межевания и получите заключение специалиста (где будут указаны важные сведения об участке, и которое само по себе является подтверждение того, что межевание было проведено).
4. Напишите заявление (его заполняют в специальном бланке, получить который можно в Росреестре или местной администрации). Также следует подать паспорт заявителя.
5. Получите кадастровый паспорт (в госслужбе регистрации и картографии, где его также поставят на учёт и дадут номер) и план территории.
6. Оплатите госпошлину (согласно НК РФ) за регистрацию права собственности и прикрепите к заявлению квитанцию о её оплате.

Юридические лица готовят точно такой же пакет документов, дополненный:

1. Уставом организации и доверенностью представителя.
2. Свидетельство о регистрации предприятия в налоговых и государственных органах.

В течение пяти дней вам должны будут дать ответ – одобрить или оказать в регистрации. Если регистрацию разрешат, заявителю останется просто получить свидетельство на участок в Росреестре.

На оформление пая во владение потребуется две недели. В конце заявитель получит свидетельство, подтверждающее его статус собственника.

Порядок вычисления размера доли устанавливается местными властями или органами субъекта. Если расчёт земли не установлен местным законодательством, это не является оправданием для отказа в выявлении величины доли.

Права владельцев

Выделив пай и оформив право владение на него, вы можете получать доход с участка на законных основаниях:

• Вести с/х деятельность.
• Сдать в аренду.
• Продать.
• Заложить.
• Задействовать в качестве уставного капитала (если владелец открывает юр. лицо).

Такой объект недвижимости могут использовать для ведения сельскохозяйственной деятельности, но с учётом интересов и мнения остальных сособственников. Свою долю владелец может продать, подарить, сдать в аренду и т.д. Чаще всего их сдают в аренду аграрным предприятиям либо передают опытным управленцам, которые могут организовать на нём сельскохозяйственные работы.

Такой вид недвижимого имущества может быть передан по наследству. В таком случае, при составлении завещания нотариус проверит у наследодателя документы, подтверждающие право владения долей.

Строить на такой земле нельзя, поскольку она предназначено только для с/х деятельности. Это можно сделать только, если перевести участок в другую категорию, и только на весомых основаниях.

Некоторые особенности владения

Определение месторасположения

По номеру участка его можно найти, зайдя на карты на официальном сайте Росреестра. Для этого нужно ввести номер, и вы увидите искомую территорию и близлежащие к нему объекты.

Каждый надел имеет свой идентификационный кадастровый номер, по которому можно найти месторасположение доли на карте, а также узнать о её характеристиках. Для этого нужно обратиться в госкадастр, сведения из которого регулярно публикуются и находятся в свободном доступе.

По его номеру можно узнать:

1. Площадь пая (в кв.м).
2. Кадастровую стоимость (нужна при определение величины налога).
3. Категорию.
4. Месторасположение.

Цифры в номере обозначают некоторые параметры:

• Первые две указывают на регион, в котором зарегистрировали надел.
• Следующие две цифры – код округа.
• Последующие шесть цифр обозначают квартал.
• Оставшиеся цифры – индивидуальный код.

При банкротстве владельца

Если земельным паем владело физическое или юридическое лицо, или же он был заложен в уставной капитал организации, то при банкротстве участок вместе с другим имуществом человека/организации будет направлен на погашение долга.

Так что права владения паем собственник лишается. Однако совладельцы других наделов сохраняют свои права и при необходимости могут защитить их в суде.

Недвижимость в колхозах

С тех пор, когда участки раздали в собственность гражданам, сохраняется проблемы того, что земельным наделом владеют лица, которым они не нужны. Они не могут их обрабатывать, получили их в дарственной или по наследству, хотя сами живут в городе и т.п.

Задача государства – контролировать куплю-продажу паев и их использование. Часто собственники паев, не желающие вести с/х деятельность сами, сдают их в аренду или нанимают управляющего, который сам организует работу на данном объекте недвижимости. Иначе участок могут признать невостребованным.

Невостребованные территории

Срок высчитывают с момента регистрации права собственности на долю.

Возможность признания не востребованности земли закреплена в законодательстве. Такое решение принимается на собрании совладельцев общей территории.

Невостребованным может быть признан пай:

• Владелец которого не установлен.
• Собственник которого умер и не оставил наследников, либо же наследники не могут пользоваться участком.
• Наследник отказался оформлять наследство или был отлучён от него.

Списки владельцев невостребованных участков составляют и публикуются органами местного самоуправления. Если с момента публикации этого факта собрание совладельцев не было проведено, администрация самостоятельно утверждает факт не востребованности надела, а затем через суд присваивают его в качестве муниципальной собственности.

Собственники, участки которых признали невостребованными, могут опротестовать такое решение, написав заявление в местную администрацию. Дальше дело направится в суд на рассмотрение.

Об оформлении права собственности на выделенный земельный пай работниками колхозов смотрите в следующем видеосюжете: