В России активно предпринимаются попытки облегчения ведения деятельности молодым предпринимателям, в частности, это касается предоставления земельных территорий для занятия собственным бизнесом. Также администрации городов и поселков идут навстречу физическим лицам в вопросах индивидуального жилищного строительства. Иными словами, каждый гражданин, в независимости от своего статуса, имеет право претендовать на земельный участок.
Не обязательно приобретать землю у частного лица, риэлтерской организации или у другой фирмы-собственника, если можно заключить договор с государством. Тут и сроки, и условия, и особенно стоимость существенно привлекательнее. Не секрет, что альтернативным вариантом покупки является аренда земельного участка у городской администрации. Да, дело тут ограничивается четкими сроками, да и не каждую территорию муниципалитет согласится определить в частные владения. Однако со временем такой участок можно будет выкупить в единоличную собственность, к тому же законом определены некоторые льготные условия (категории граждан и группы целей), на основании которых собственность может достаться абсолютно бесплатно.
Оглавление статьи
Куда обращаться
Для начала необходимо выяснить, в какой орган идти с требованием предоставления участка. Здесь все просто: в администрации каждого территориального образования должен быть отдел, комитет или управление, занимающееся вопросами землепользования. Они обычно владеют всеми данными о свободных землях, территориях, находящихся уже в чьем-то пользовании, а также о сроках прекращения аренды конкретного участка.
Как правило, структура городских властей в каждом регионе своя, и принцип распределения полномочий, по правде говоря, строго не регламентируется. Так что стоит просто поинтересоваться, будет ли это Департамент имущественных отношений, Департамент земельных ресурсов, Управление природопользования и прочие подразделения подобного рода.
Приблизительно подобрав себе подходящий район, хорошо бы изучить кадастровый план местности. Там четко должны быть разграничены все владения, указаны свободные участки и занятые каким-либо собственником. Доступна такая информация в интернете либо непосредственно в администрации города, а также на сайте Росреестра.
Цели использования
Нельзя просто так заплатить денег государству и забросить землю, на ней нужно что-нибудь построить либо выращивать:
Сельскохозяйственное направление всегда поощрялось властями. Фермерское ремесло – это тяжелый труд, поэтому для такой деятельности условия аренды, налогообложение, даже стаж высчитывается по-другому, на льготных условиях.- Индивидуальное строительство – возведение частного дома для проживания семьи является делом затратным и капитальным. Стоимость земли для стройки может в определенных районах просто зашкаливать за разумные пределы, поэтому единственным рациональным выходом здесь будет аренда участка у муниципальных властей. Бюджет частного лица, отведенный под строительство и закупку материалов с инструментами, пострадает гораздо меньше, да и гарантий, по сравнению с частными арендодателями, от государства гораздо больше.
- Постройка помещения для коммерческих целей – индивидуальный предприниматель, акционер или организация могут попросить землю в аренду у муниципалитета для возведения здания под свой бизнес. Однако любая основная постройка (за исключением сопутствующих гаражей, сараев, складов и прочего) должна быть капитальной, то есть иметь под собой полноценный фундамент.
- Социальная постройка – что будет меньше всего подвергаться сомнению для властей, так это возведение на данной территории школы, музея, больницы, социального центра, общественной библиотеки и т.д.
Договор аренды действует только, пока на участке ведется строительство объекта, по его завершению юридическим лицом или гражданином оформляется право собственности, если этот самый договор о временном пользовании земельным участком не будет продлен.
К слову, пока пользователь, даже временно, владеет муниципальной землей на законных основаниях, государство может арендовать ее на некоторое время, скажем, для добычи полезных ископаемых. Но такая аренда не может превышать 12 календарных месяцев.
Какие документы потребуются
Список бумаг будет выглядеть так:
- Паспорта всех участников сделки.
- Заявление о предоставлении участка в аренду.
- Правоустанавливающий документ претендента на участок (протокол аукциона и пр.).
- Выписка из ЕГРН.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Оригинал и копия кадастрового плана с размеченными границами земельных угодий.
Оформление заявления
Перед составлением бумаг на владение землей и непосредственным составлением заявления после выбора конкретного участка лицом должна быть подана заявка на межевание территории. Только тогда участок заносится в кадастровый реестр для дальнейшего учета.
Следует помнить, что процедура межевания и все расходы на нее ложатся на плечи арендатора. Когда специалистами будет составлен план участка, и он будет заверен в кадастровой службе, ему останется предъявить копию кадастровой планировки и выписку из паспорта. После всего этого следует заключение договора на временное пользование с городской администрацией. Так официально будет подтвержден факт передачи земли в аренду лицу.
Существует льготные категории граждан, имеющие право претендовать на земли по сниженным тарифам либо вообще бесплатно:
- многодетные семьи;
- участники войн;
- инвалиды 1 и 2 групп;
- ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС.
Составление договора
Его сторонами всегда будут выступать две стороны: муниципальные власти и наниматель (физическое или юридическое лицо).
Так, на текущий момент в 2017 году землю можно получить несколькими способами:
Бесплатно – чаще всего земельные наделы, предоставляемые в аренду населению государством, располагаются вне границ города. Привлекают они по большей части пенсионеров, им по душе чистый воздух, отдаленность от городской суеты, леса, поля, огороды. Также подобным образом государство привлекает молодые кадры в село по причине их нехватки в глубинках, именно поэтому в соответствии с договором земля им предоставляется с правом последующего выкупа. В первые 5 – 6 лет от арендных выплат они освобождаются.- Посредством торгов на аукционе – данный способ предусмотрен при нецелевом использовании надела. Специалисты тщательно контролируют весь механизм подобных сделок, а любое подозрение на мошенничество отслеживается и преследуется по закону, преступников штрафуют. Инициаторами торгов выступают федеральные или муниципальные власти, начальной ставкой является аренда участка. Вся процедура отражена в протоколе, по его итогам определяется победитель, предложивший более высокую цену, нежели конкуренты. Договор аренды в данном случае заключается через 20 дней после завершения аукциона.
- Без проведения публичных торгов – для этого необходимо огласить одну из следующих целей использования земли: фермерское хозяйство, ИЖС или возведение многоэтажного жилого дома, строительство частной школы, детского сада и т.д.
Вообще минимальный срок аренды составляет 1 год, максимальный достигает 49 лет. При строительстве дома и реконструкции продолжительность найма ограничивается 10 годами. Земли для освоения юридическими лицами даются максимум на 5 лет, сельхоз. участки под ИЖС – на 20 лет. Пастбища для скота, обустройства фермерского хозяйства – максимум на 3 года. Земля с незавершенной стройкой может находиться в аренде у пользователя не более 3 лет, потом ее могут выставить на торги. Так государство борется с долгостроями.
Правила расчета оплаты
Повсеместная стоимость процедуры законом не определена. Цена аренды участка зависит от экономического благополучия определенного региона, проще всего узнать сумму непосредственно в администрации города, села, поселка.
Арендная плата формируется, исходя из таких основных факторов:
- рыночная стоимость земель;
- оценка кадастровыми органами;
- земельный налог;
- сравнение с максимально похожим участком.
Если участок выставлялся на аукционе, то начальной ставкой будет определенный процент от его кадастровой стоимости, обычно он равен 1,5%. При отсутствии такой оценки базовая ставка будет установлена по итогам анализа ситуации по стране.
Дополнительными критериями считаются:
- ценность земли;
- зональный коэффициент;
- налог на землю, изменяемый вместе со стоимостью участка, указанной в кадастровом паспорте;
- целевая категория (участок под фермерское хозяйство будет стоить дешевле, чем земля под застройку жилого объекта недвижимости).
Существующие ограничения
Законом оговорено, что землю для временного пользования вправе взять не только российский, но и иностранный гражданин.
Однако надел передать в пользование будет невозможно, если:
он является собственностью федерального значения, то есть принадлежит непосредственно государству, на нем запланировано ведение каких-либо значимых масштабных работ;- у земли уже есть законный собственник, хоть постоянный, хоть временный.
Выкупу не подлежат следующие категории земель:
- заповедники, природоохранные зоны, лесные массивы;
- земли санаторно-курортного назначения;
- промышленные предприятия;
- другие особые территории.
В 149 статье Налогового Кодекса РФ четко прописано, что арендная плата за землю у государства или муниципалитета налогом на добавленную стоимость не облагается. Однако в Налоговую службу все же отчитываться нужно, таков порядок.
Информация о правилах использования земель, находящихся в муниципальной собственности, изложена в следующем видеосюжете:
