Российский законодатель последнее время все больше внимания уделяет упрощению процедуры оформления прав физических и даже юридических лиц на некоторые категории объектов недвижимого имущества.
Средства массовой информации обнадежили граждан возможностью легализовать их права на объекты недвижимости, которые на многие годы зависли вне гражданско-правового оборота. У некоторых людей со времен СССР нет ничего более весомого в качестве подтверждения их прав на гаражи, находящиеся в их собственности, кроме книжки члена кооператива или расписки о том, что они когда-то передали деньги в оплату покупки этого объекта. Ажиотаж созданный СМИ в 2015 году был подогрет еще и тем, что срок упрощенки был установлен до 2018 года, в связи с чем было очень много желающих «приватизировать гараж».
Однако, основная масса гаражей, существующих на данный момент и оставшихся за пределами гражданского оборота, построены на земельных участках, предоставленных гаражно-строительным кооперативам для осуществления их деятельности. В связи с чем эта категория недвижимых объектов не подпадает под упрощенный порядок регистрации.
Нормативная база
Вопросы перехода в собственность членов кооперативов гаражей, построенных и предоставленных им ГСК, урегулированы Гражданским Кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) в частности 218 его статьей, а также Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее – Закон о регистрации) в рамках непосредственно процедуры регистрации.
Перечень необходимых документов и правила процедуры
Подтверждает данный факт справка, выданная председателем правления ГСК.
Однако, поскольку право собственности – вещное право, оно считается возникшим не с момента полной выплаты пая, и не с момента документального подтверждения этого факта, а исключительно после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности пайщика, то есть только после государственной регистрации собственник сможет распорядиться объектом недвижимого имущества по своему желанию (купля-продажа, дарение, и т.д.).
Один из документов, которые заявитель должен представить на государственную регистрацию, справка о выплате паевого взноса в данном ГСК.
И вот тут появляется блок проблем номер один. Справку-то председатель даст, зачастую председатели даже если и меняются, то остаются членами этих же кооперативов. Но в рамках проведения правовой экспертизы регистратор должен проверить полномочия лица, выдавшего справку и правоспособность самого юридического лица – гаражного-строительного кооператива. И тут раздолье для возможных вариантов неудачного завершения оформления права гражданина на его гараж.
То на дату выдачи справки председатель был уже и не председатель вовсе. То ГСК уже не существовал на момент выдачи справки, и получается гараж был построен после его ликвидации на отведенном ему земельном участке не понятно на каких основаниях.
Председатель ГСК, подписывающий справку о выплаченном пае, уполномочен совершать какие-либо действия от имени юридического лица, только если оно создано и зарегистрировано как юридическое лицо в установленном законом порядке. В противном случае выданная справка не может быть рассмотрена как надлежащий правоустанавливающий документ.
Часто встречаются случаи, когда председатель ГСК, не предоставивший своевременно в инспекцию Федеральной налоговой службы необходимые сведения, выдает справку о выплате пая, в то время как регистрирующий орган в соответствии со ст. 21. 1 Федерального Закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» принял решение о внесении в ЕГРЮЛ записи о ликвидации юридического лица. Получается на момент выдачи справки правоспособность кооператива прекращена, следовательно, отсутствуют полномочия у председателя ГСК, поэтому такое лицо не вправе выдавать правоустанавливающий документ.
Таким образом, граждане, как правило, не могут подтвердить членство в кооперативе и факт выплаты пая за гаражный бокс.
Помимо этого, есть еще специфика оформления прав на построенные здания, строения, сооружения, предусмотренная ст. 222 ГК РФ, которая говорит о том, что строительство возможно осуществлять лишь на земельных участках, отведенных землепользователям для целей строительства.
Собственнику гаража требуется представить одновременно с заявлением о регистрации права документы, свидетельствующие о предоставлении ГСК земельных участков для целей создания гаражей.
Однако, в достаточно большом количестве случаев эти документы содержат такие типичные почти для всех часто встречающиеся ошибки:
- Не содержат конкретного указания на то, что земля была предоставлена именно для строительства гаражей.
- У кооператива имеются лишь акты о предварительном согласовании места расположения гаражных боксов на земельном участке для проведения проектно-изыскательских работ, но до заключения договора дело так и не дошло. Как правило, информацией об отведении земельного участка кооперативу для строительства ни районные администрации, ни администрация города не располагают.
- Документы на землю свидетельствуют о том, что участок был предоставлен по результатам инвентаризации кооперативу под самовольно возведенными гаражными боксами, то есть напрямую определяя их самовольно возведенными объектами.
- Лицо, указанное в правоуставливающем документе на участок, и заявитель, который указан в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, не совпадают. Это не позволит провести регистрацию прав на гаражные боксы.
- Гаражный бокс находится за пределами отведенного гаражно-строительному кооперативу земельного участка (этот случай встречается реже).
Гараж, построенный с нарушением правил ст. 222 ГК РФ – самовольная постройка, на которую лицо, осуществившее строительство, не приобретает право собственности. Это может в последующем повлечь для хозяина неблагоприятные последствия, например, снос по решению суда.
В Красноярском крае регистрирующий орган совместно с администрацией г. Красноярска, местными районными администрациями рассмотрели возможность заключения с гражданином договора аренды на 11 месяцев на земельный участок, непосредственно занятый гаражным боксом в гаражном кооперативе, при предоставлении им справки о выплаченном паевом взносе. Это сделано в целях возможности в дальнейшем регистрации права граждан на проблемные гаражи в упрощенном порядке на основании декларации об объекте. Некоторые отделы Управления Росреестра по Красноярскому краю эту практику успешно переняли.
С 2017 года декларацию заменил техплан.
Кроме того, ст. 40 Закона о регистрации предусмотрено, что право собственности на построенный объект недвижимого имущества регистрируется на основании разрешения на ввод соответствующего объекта в эксплуатацию. Если строительство было завершено до вступления в силу ныне действующего Градостроительного Кодекса, то это может быть Акт о вводе в эксплуатацию здания, строения, сооружения, или иной документ, соответствующий законодательству на момент окончания строительства.
Подытоживая все вышесказанное, получается вот такой перечень того, что человек при обращении с соответствующим заявлением должен предоставить:
- Справка о выплате пая ГСК;
- Правоустанавливающий документ ГСК на земельный участок (этого не требуется в случае, если уже хотя бы один гаражный бокс из этого ГСК зарегистрирован, либо в ЕГРН имеется запись об аренде ГСК, либо ином его праве на землю, а также указано назначение земли «для строительства гаражей»);
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Ранее заявитель также приносил протокол о полномочиях председателя правления ГСК, выписку из ЕГРЮЛ, устав ГСК. Теперь же все это, а также иные необходимые сведения для устранения возникающих вопросов регистратор может запросить сам в порядке межведомственного взаимодействия у других гос. органов, органов МСУ, но для ускорения процесса все это заявитель имеет право сдать сам с основным пакетом документов.
Стоимость процедуры оформления
Непосредственно за регистрацию права собственности Налоговым Кодексом Российской Федерации установлена государственная пошлина, которая составляет 2000 руб. для физического лица, для юридического – 22000 руб. Юридические лица также могут быть членами потребительских кооперативов, и у них в том же порядке возникают права на переданные им объекты.
Услуга по изготовлению технического паспорта обойдется существенно дороже, зависит в том числе от сложности работы, например, количества уровней в вашем гаражном боксе, но в среднем составит около 4000-5000 руб.
Кадастровый паспорт для представления регистрирующему органу не обязателен, так как реализована «Дорожная карта» по повышению качества государственных услуг, в связи с чем в реестре недвижимости теперь имеются все необходимые сведения о поставленных на кадастровый учет объектах.
Кто виноват, и что делать?
Все рассмотренные проблемы являются следствием прежде всего юридической безграмотности населения, а также руководства потребительских кооперативов. А граждане оказались в безвыходном положении, связанными по рукам и ногам из-за ошибок как в учредительных, так и правоустанавливающих документах ГСК.
Если вы обнаружили в своих документах неустранимые препятствия для оформления ваших прав, описанные в этой статье, и пришли к выводу, что ваш гараж все-таки самовольная постройка, единственный выход – признавать право собственности в судебном порядке. Это, конечно, займет больше и времени, и средств, но зато вы в любой момент сможете распорядиться своей недвижимостью.
Есть еще вариант – ждать чего же еще сможет придумать законодатель, ради увеличения налогооблагаемой базы во благо государства, ну и чтобы людям помочь оформить их зависшие на долгие годы объекты недвижимости.
Рекомендации о проведении рассмотренной в статье процедуры оформления смотрите в следующем видеосюжете:
