Под наймом (арендой) жилого помещения подразумевают соглашение, по которому владелец жилой площади (квартиры, комнаты, дома) предоставляет его другому человеку или организации во временное пользование для проживания.
Оглавление статьи
Виды и особенности договоров
Все вопросы, связанные с временной передачей жилых помещений, в России регулируются двумя законодательными актами:
- Гражданским кодексом РФ (глава 35);
- Жилищным кодексом РФ (глава 8).
Именно они чётко разграничивают договора аренды жилых помещений на коммерческий и социальный найм.
Каждый из этих видов имеет не только собственные нормы регулирования, но и особенности, связанные с порядком заключения, правами и обязанностями сторон, сроком действия.
Договор социального найма
Это соглашение, по условиям которого человеку во владение и в пользование для целей постоянного проживания предоставляется квартира из федерального или муниципального жилищного фондов.
Одной из особенностей этого вида договоров является то, что в качестве собственника квартиры выступает государственный или муниципальный орган, обладающий полномочиями на распоряжение имуществом, а нанимателем по данному договору может быть только физическое лицо – гражданин.
Заключение договора социального найма происходит на бессрочной основе – без указания срока, по наступлении которого необходимо освободить жилое помещение.
Все права и обязанности собственника жилья и нанимателя, которые должны быть включены в социальный найм, указаны в соответствующих нормах Гражданского и Жилищного кодексов.
Договор коммерческого найма
Данный договор заключается между собственником и иным лицом (нанимателем) по вопросу предоставления для проживания помещения на временной основе.
Одно из главных отличий коммерческой аренды заключается в том, что со стороны нанимателя могут выступать не только физические лица, но и организации и индивидуальные предприниматели.
Единственное ограничение – целью предоставления помещения должно быть только проживание в нём физических лиц.
Ещё на стадии переговоров сторонам рекомендуется определиться с вопросом постоянной или временной прописки в арендуемой квартире.
Ст. 683 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что договор коммерческой аренды может действовать не более 5 лет.
Содержание договора
Объём прав и обязанностей, что прописан в нормах главы 35 Гражданского кодекса РФ для коммерческого найма является базовым и может быть дополнен и расширен. А следовательно, в содержание договора можно включать любые положения, касающиеся сроков и условий предоставления жилого помещения.
Под содержанием договора найма подразумевается совокупность его условий, касающихся передачи, использования, возврата помещения, проживания в нём самого нанимателя и членов его семьи, содержания (ремонта и ухода) и пр.
Все условия можно поделить на 3 группы:
- существенные;
- дополнительные;
- случайные.
Существенные условия
К ним относят положения, указание которых обязательно по закону и без которых договор найма считается недействительным.
Как для коммерческого, так и для социального найма единственным обязательным является условие о предмете сделки – квартире. В соглашение непременно должны быть прописаны все характеристики передаваемого во временное пользование жилого помещения (адрес, общая и жилая площади, количество комнат, кадастровый номер и др.).
Дополнительные условия
К дополнительным условиям относят те, что прописаны в ГК РФ и ЖК РФ по поводу прав и обязанностей собственника и нанимателя (членов семьи нанимателя).
Особенностей этой группы является то, что сторонам соглашения в большинстве случаев предоставляется выбор:
- включить условия в том виде, в каком они указаны в законе;
- изменить прописанные в законе условия их по своему усмотрению.
Также особенностью дополнительных условий является их взаимность. То есть если у собственника есть какая-то обязанность, то у нанимателя есть соответствующее право требовать, чтобы эта обязанность исполнялась.
Случайные условия
Это те положения, которые включаются сторонами договора по своему усмотрению.
В содержание договоров социального найма жилых помещений крайне редко включаются подобные условия, так как составлением документов и определением объёма условий занимаются государственные и муниципальные органы. Как правило, все договора передачи муниципальных и государственных квартир составлены по единому образцу и их не меняют применительно к конкретной ситуации.
А вот относительно договора коммерческого найма ситуация обратная – стороны полностью свободны во включении в содержание дополнительных условий. Правда, собственники и наниматели не всегда пользуются предоставленным правом.
Также стороны договора часто подробно прописывают:
- размер и порядок оплаты коммунальных расходов;
- сроки посещения жилого помещения собственником;
- условие хранения некоторых вещей, принадлежавших владельцу или нанимателю;
- перечень имущества, которое передаётся вместе с квартирой;
- возможность участия в собраниях жильцов;
- разрешение на временную или постоянную прописку.
Требования к оформлению договора
Относительно формы соглашений о найме жилых помещений закон держит единую позицию:
- Договор между владельцем помещения и нанимателем обязательно должен заключаться в письменном форме на бумажном носителе.
- В тексте должны быть указаны паспортные данные сторон.
К договору обязательно должен быть приложен акт приема-передачи, подтверждающий вступление нанимателя во временное владение жильём. - Экземпляры договора должны быть подписаны обеими сторонами.
Договоры аренды жилья, заключенные на срок 1 год и более, подлежат государственной регистрации в Управлении Росреестра по субъекту.
Условия и порядок расторжения
Основные положения о прекращении действия договоров социального и коммерческого найма жилых помещений прописаны в статье 687 ГК РФ, но могут быть также дополнены (в коммерческой аренде) любыми другими положениями по усмотрению сторон.
Наниматель по социальному найму является более защищённой стороной, чем собственник жилья.
В частности, по требованию владельца (государственного или муниципального органа) договор социального найма расторгается только в судебном порядке и только по основаниям, указанным в части 4 статьи 83 ЖК РФ. Однако даже в этом случае суд может предоставить нанимателю срок до 1 года для устранения нарушений, которые могут послужить причиной для расторжения договора.
В коммерческом найме действующие нормы закона предоставляет только 2 основания прекращения аренды:
- истечение срока;
- соглашение сторон.
Закон не позволяет собственнику жилья по своей инициативе расторгать договор, в то время как наниматель может это сделать, предупредив о своём уходе за 3 месяца.
Однако тот же самый ГК РФ предоставляет владельцу помещения способ защиты от злоупотребления со стороны жильцов. На основании статьи 421 ГК РФ (свобода договора) в договор аренды жилого помещения рекомендуется включить условия о его прекращении по инициативе собственника.
Видео: Особенности договора аренды квартиры (найма жилого помещения)
В сюжете юрист рассказывает о том, какую форму договора выбрать при сдаче жилого помещения, как грамотно составить текст договора. Объясняется для чего необходимо регистрировать договора аренды (найма) жилого помещения.