Земля

Что такое рыночная стоимость земельных участков

Рыночная стоимость земельного участкаПродажа любого товара предполагает определение справедливой цены.

Многие граждане при расчете стоимости отталкиваются от аналогичных объявлений, но такой порядок не всегда представляется возможным, например, если речь идет о нетипичном земельном участке.

Определение понятий

Федеральный закон № 135 «Об оценочной деятельности» и Федеральный стандарт №2 определяют рыночную стоимость как наиболее вероятную цену, в соответствии с которой недвижимость может быть продана другому лицу в условиях открытого рынка.

При размещении объявления о продаже объекта необходимо соблюдать публичную оферту, используемую в данных случаях, а срок экспозиции должен быть достаточным для того, чтобы потенциальные покупатели смогли его заметить.Что такое рыночная стоимость земельных участков

Законодательное регулирование вопроса

Оценить стоимость земельного участка невозможно без следующих основных законодательных актов:

  1. Законы о рыночной стоимости земельного участкаФедерального закона № 135 «Об оценочной деятельности», принятие которого произошло 29 июля 1998 г.
  2. Земельного кодекса РФ.
  3. Федерального закона № 137, изданного 25 октября 2001 г., в соответствии с которым предыдущий закон был введен в действие.

Специалисты рекомендуют также пользоваться:

  1. Стандартами оценки, обязательными для каждого оценщика. Основание – Постановление Правительства № 519, датированное 2001 г.
  2. Правилами, регламентирующими последовательность действий учреждений, сдающих в аренду земельные участки, являющиеся собственностью государства или муниципалитета. Официальная бумага – Постановление Правительства № 808, принятое в ноябре 2002 г.
  3. Правилами, касающимися кадастровой оценки земли. Утверждающий документ – Постановление Правительства № 278 от 29.04.2002 г. и др.

Какие факторы необходимо учитывать

Цена земельного участка наиболее тесно взаимосвязана со следующими факторами:

  • Факторы, которые влияют на рыночную стоимость земельных участковсоциальными особенностями;
  • демографической обстановкой;
  • уровнем развития экономики;
  • действующими налогами;
  • налаженной правовой обстановкой;
  • состоянием окружающей среды;
  • земельными характеристиками;
  • территориальным расположением надела;
  • потенциальным доходом.

Проводя оценку стоимости земельного участка, специалист зачастую отталкивается от:

  • численности, плотности, а также качественных характеристик района;
  • инвестиционного климата, уровня жизни населения, частоты использования долгосрочных займов;
  • градостроительных и природоохранных режимов, а также от установленных в районе налогов и сборов;
  • климатической ситуации, геологической и гидрологической обстановки, наличия красивых ландшафтов и т.д.;
  • размера, формы и рельефа земельного надела, расположения по отношению с соседними землями, качества почвы, наличия воды;
  • близости транспортных магистралей, инфраструктурных объектов (школ, детских садов, больниц и т.д.).

Вышеперечисленные факторы могут, как повысить, так и понизить стоимость объекта, например, престижный район или великолепный дизайн однозначно сыграют на руку, а вот, развернувшаяся поблизости свалка, наверняка, все испортит.

Порядок расчета

Правильно определить рыночную стоимость можно только при соблюдении следующей последовательности:

  1. Правила расчета рыночной стоимости земельных участковПодписание договора о проведении оценки. Сразу после скрепления взаимоотношений, специалист определится с основными параметрами: предназначением, категорией земель, видом собственности, сервитутом и т.д.
  2. Сбор и анализ полученных данных. Оценщик не только собирает необходимые документы на участок, но и проводит объективное изучение разнообразных характеристик, способных отразиться на финальной цене недвижимости. Среди главных факторов, способных повлиять на ценник, обычно выделяют: прилегающие постройки, наличие/отсутствие зеленых насаждений, экологический фон, перспективу получения прибыли или размер дополнительных финансовых вложений.
  3. Выбор оптимального метода оценки и выполнение необходимого расчета. Специалист делает вывод о целесообразности использования той или иной методики только на основании сравнительного анализа.
  4. Определение окончательной цены, которая будет отражаться в отчете.
  5. Письменное оформление произведенной работы. Отчет – это доказательный документ, предназначенный для определенного круга лиц, в том числе и заказчика.

Оформление отчета

Отчет об оценке является официальной бумагой, соответствующей требованиям, изложенным в Законе об оценочной деятельности.

Документ должен быть обязательно заверен подписью квалифицированного специалиста-оценщика.

В основе данного вида услуг лежит ст. 66 ЗК РФ. В настоящее время оценка очень востребована на рынке: ею пользуются физические лица, организации и государственные учреждения, решившие произвести сделку с землей или разрешить спорную ситуацию.

Отчет должен состоять из следующих разделов:

  1. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участкаОбщая информация, подкрепленная фактами и выводами. Здесь же размещается актуальное описание объекта, состоящее из: категории земель, цели использования, точного места расположения, величины площади. Кроме того нужно перечислить бумаги, лежащие в основе оценочной процедуры.
  2. Представление оценки. Обязательно нужно составить характеристику земельного участка, перечислить документы (свидетельство, подтверждающее право собственности, выписку из ЕГРН и т.д.), а также оговорить цель проведения оценочных работ. Например, рыночная стоимость необходима для снижения кадастровой.
  3. Список законов, нормативных актов и стандартов, лежащих в основе конкретного отчета.
  4. Количественная и качественная сторона вопроса. Предполагается роспись имущественных прав, физических показателей и составление характеристики в отношении места расположения объекта.
  5. Анализ текущего состояния рынка.
  6. Обоснование эффективности выбранного метода оценки с подробным описанием.

Возможно ли ее снижение

Определение рыночной стоимости зачастую лежит в основе спора, направленного на снижение кадастрового ценника на землю.

Несогласие граждан часто бывает очень даже обоснованным. Причины просты: с целью приближения кадастровой стоимости к рыночной, зачастую избирают массовую оценку. Для расчета могут использоваться статистические данные или средние цены, действующие на территории одного региона, но абсолютно не актуальные для другого. Такое может случиться, если оценкой земельных участков, расположенных в Ростовской области будет заниматься оценщик-специалист, всю жизнь проживающий и трудящийся на территории Московской области.

Проанализировать допущенные ошибки и пересмотреть (оспорить) результаты оценки рыночной стоимости объекта может независимая экспертиза, которая также оформит свои расчеты и выводы в письменном виде.

Порядок и особенности определения в случае аренды

Какому бы методу оценки не было отдано предпочтение, соблюдение следующих принципов является обязательным:

  • Как оценивается рыночная стоимость земельного участка при его арендевзаимосвязь между окончательной стоимостью и полезностью для покупателя должны быть очевидны;
  • если рынок располагает несколькими однородными по пользе объектами, то следует отдавать предпочтение самому дешевому;
  • соотношение спроса и предложения имеет прямое воздействие на окончательный результат.

Уровень эффективности использования участка определяет законность деятельности в сочетании с получением максимального дохода.

На арендную плату влияют следующие ценообразующие параметры:

  1. Кадастровая стоимость.
  2. Рыночная стоимость. К ее использованию прибегают только в том случае, если не известно значение предыдущего показателя.
  3. Результат проведенного аукциона.
  4. Земельный налог.
  5. Ставка оплаты, напрямую зависящая от срока аренды.

Остальные важные сведения, касающиеся порядка внесения арендного платежа, его размера, периодичности и специфики, оговариваются сторонами и излагаются в договоре.

Взаимосвязь с кадастровой стоимостью

Рыночную и кадастровую стоимость недвижимости или земли нельзя назвать синонимами.

Как рыночная стоимость земельного участка зависит от кадастровойПервая зависит от многочисленных факторов, действующих в определенный момент времени, а что лежит в основе стоимостного выражения второй?

Главная отличительная черта состоит в том, что кадастровая стоимость придает земельному участку юридический статус.

Как известно, рынок – это нестабильная среда, соответственно, может меняться и ценник объектов недвижимости, чего нельзя сказать в отношении кадастрового значения – оно остается статичным на протяжении, как минимум, 3-х лет.

Определение значений этих двух видов цен тоже различно: одна зависит от рынка, а другая от действующих нормативных актов.

Рыночную стоимость гражданин может определить самостоятельно, например, для составления объявления о продаже недвижимости, а кадастровую может утвердить только исполнительная власть.

Но, несмотря на такое обилие различий, эти значения взаимосвязаны между собой. Именно рыночная стоимость берется в расчет при пересмотре кадастровой, например, если есть подозрение на искусственное завышение стоимостного показателя.

О методах оценки стоимости земельных участков смотрите в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Оставить комментарий