Продажа недвижимости, в том числе квартиры, сопровождается как подписанием соответствующего договора, так и обязательным составлением и подписанием акта ее передачи.
Гражданское законодательство обязывает стороны сделки подписать такой документ, если договор не предусматривает иное.
Оглавление статьи
Что представляет собой передаточный акт квартиры?
Документ этот не менее важен, чем сам договор, как для покупателя, так и для продавца в случае возникновения споров между сторонами сделки.
Не обойтись без акта и для регистрации права на приобретаемое жилье, поскольку обязательство по договору является выполненным после вручения имущества покупателю и подписей всеми сторонами сделки акта о фактической передаче недвижимости.
Прежде всего, простановкой подписей стороны определяют момент вручения жилья покупателю. С этого момента на приобретателя недвижимости возлагаются риски утери, гибели имущества, необходимости нести расходы по обслуживанию, сохранности.
Учитывая обязательность регистрации права на недвижимость, и необходимость представления договора купли-продажи и приложений к нему в уполномоченный орган. Все документы по сделке оформляются в письменной форме.
В акте отражается необходимая информация в отношении сторон, объекта сделки, суммы и порядка расчетов.
Он должен содержать:
- дату и место подписания;
- технические характеристики квартиры (площадь, этаж);
- наличие санитарно-технического, кухонного, электрического и иного оборудования;
- оборудование помещения телефонной линией, Интернетом.
Значение составления данного документа
Момент вручения квартиры – это важный юридический факт, фиксация которого необходима для подтверждения полного исполнения условий договора, возможности предъявления исков сторонами договора, взыскания неустойки и возмещения ущерба.
Именно передаточный акт квартиры является письменным доказательством, который может быть предъявлен в суд в качестве подтверждения исполнения или неисполнения сделки.
Отсутствие или неподписание акта для продавца влечет не только неисполнение договора, но и невозможность возложения на покупателя обязательств по сохранению имущества, рисков его утери, повреждения.
Кроме того, продавец продолжает нести ответственность за любой вред, который может быть причинен третьим лицам (например, соседям), в частности, пожаром в квартире.
Первостепенное значение акт передачи имеет для покупателя. Без подписания данного документа он не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру, а следовательно, не сможет распоряжаться ею по своему усмотрению (продать, подарить ее, передать в залог, в наем или в аренду, не сможет начать перепланировку в помещении).
Без приемки жилья покупатель не может получить ключи и осуществить фактическое владение квартирой.
Причины несвоевременного составления акта приемки-передачи квартиры различны, но любое уклонение от оформления этого документа при продаже преследуется по закону, поскольку является неисполнением договора.
Для покупателя важна возможность:
- потребовать передать ему квартиру в судебном порядке;
- получить доступ в квартиру;
- взыскать с продавца ущерб или проценты за незаконное пользование чужими средствами;
- расторгнуть договор.
Правовые последствия подписания акта
С момента подписания соглашения о приемке жилья наступают правовые последствия для сторон сделки.
В частности, стороны фиксируют факт передачи имущества, устанавливают момент вручения квартиры покупателю. Покупатель же принимает все риски и затраты по эксплуатации, целостности квартиры, по ее обслуживанию.
Покупатель получает весь комплект документов для их представления в регистрирующий орган и оформления перехода права, что дает возможность получения всех прав и обязанностей собственника квартиры, в том числе владения, пользования и распоряжения имуществом.
Требования к составлению и подписанию документа
В законодательстве не содержится требований к оформлению акта приемки-передачи при продаже квартиры, однако правила делового оборота и судебная практика выработали определенные требования к образцу этого документа.
Поскольку акт является одним из документов, входящих в перечень необходимых для государственной регистрации, в нем должна быть указана информация для внесения в реестр прав, в том числе:
- дата, место составления;
- описание технической характеристики недвижимости, ее кадастровый номер;
- наличие или отсутствие возражений сторон сделки;
- паспортные данные покупателя и продавца, их подписи.
Условия и особенности передачи квартиры могут быть отражены как в отдельном письменном документе, подписанным сторонами, так и включаться в текст договора.
Во втором случае договор выполняет функции акта, и с подписанием договора имущество будет считается переданным покупателю.
Возможность оспаривания факта передачи квартиры
Законом установлено, что принятие покупателем имущества, не соответствующего договору купли-продажи, не освобождает продавца от ответственности за неисполнение договора. Акт, подписанный с нарушением закона, не влечет законных правовых последствий.
Передаточный акт – документ, фиксирующий юридический факт вручения квартиры покупателю, который в некоторых случаях можно и необходимо оспорить.
Недействительная сделка не создает юридически важных последствий, на которые она была направлена.
По такой сделке не может возникнуть право собственности на квартиру.
Суд одновременно с основной сделкой продажи, признанной недействительной, отменяет и приемку-передачу жилья.
В исковом заявлении в суд, кроме заявления о применении последствий ничтожности сделки, должно быть указано требование о признании незаконной передаче квартиры и об отмене данного акта.
Это особенно целесообразно тогда, когда на основании данного документа было получено свидетельство о праве собственности.
Видео: Что важно знать при принятии квартиры в новостройке?
В видеосюжете даются практические советы, как проводить осмотр квартиры в новостройке при принятии ее от заказчика. Даются рекомендации, как задокументировать выявленные недостатки при осмотре и добиться их устранения до подписания акта приемки-передачи квартиры.
