Ипотека

Особенности продажи жилой недвижимости, являющейся ипотекой в Сбербанке

Как продать квартиру в ипотеке СбербанкаСегодня купить жилье без привлечения кредитных средств довольно непросто даже при наличии приличной зарплаты.

Поэтому большинство наших граждан вынуждены брать ипотечный кредит, для того чтобы улучшить жилищные условия. Это позволяет довольно быстро обзавестись собственным жильем, но и накладывает определенные обязательства.

Нужно помнить о том, что фактически квартира не является вашей собственностью до тех пор, пока не внесены все средства и кредит не погашен. Следовательно, распоряжаться своей квартирой – сдавать ее в аренду или продать в случае необходимости — вы тоже без разрешения банка не можете. Поэтому, прежде чем принять решение о покупке квартиры в кредит, нужно взвесить все за и против этого шага; проанализировать свои возможности не только с учетом текущей ситуации и платежеспособности, но и постараться «заглянуть в будущее»: насколько вы уверены в завтрашнем дне и в том, что сможете гасить долг и спустя несколько лет.

К сожалению, всего предусмотреть невозможно, и иногда в жизни возникают такие ситуации, когда необходимо продать жилую недвижимость, находящуюся в залоге. Это может произойти по разным причинам: из-за отсутствия средств на погашение долга; супруги, бравшие кредит на покупку совместного жилья, могут развестись, и каждый желает получить свою долю после развода, могут возникнуть и другие причины. Продать имущество, находящееся в залоге у банка, очень сложно. Но все-таки некоторые пути выхода из этой ситуации есть. Рассмотрим их на примере Сбербанка — услугами этого финансового учреждения в нашей стране пользуются очень многие граждане.

Условия предоставления займа

В 2017 году Сбербанк снизил процентные ставки по своим ипотечным кредитам.

Так, средняя базовая ставка сейчас составляет 9,5 %. Такая же базовая ставка действует и для приобретения загородной недвижимости – участка под строительство дачи или готовой дачи.

По некоторым проектам, при участии в долевом строительстве и покупке жилья в новостройке от компаний-застройщиков — партнеров банка ставка снижена до 7,5 %.

Для молодых семей предусмотрены сниженные ставки до 8,9 %. К тому же для покупки квартиры можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса или для частичного погашения кредита.

Условия покупки и продажи квартиры в ипотеку СбербанкаПо «военной ипотеке» ставка составляет от 10, 9 %.

Условия кредитования в этом году тоже изменились. Теперь заемщику достаточно внести 15 % от договорной или оценочной стоимости квартиры или загородного дома, кредит выдается на оставшиеся 85 %. Однако если заемщик не предоставляет документы, подтверждающие его доход и платежеспособность, то сумма первоначального взноса должна составлять не менее 50 % от стоимости объекта недвижимости.

Минимальная сумма кредита составляет 300000 рублей. Выдается она на срок до 30 лет.  Возможно досрочное погашение в любое время. Обеспечением по займу является приобретаемый объект недвижимости – он находится в залоге у банка до полного погашения долга. Заемщик обязан застраховать приобретаемой жилье от потери или гибели, а вот страхование жизни и здоровья заемщика – дело добровольное. Однако при отказе от заключения подобного договора, увеличиваются процентные ставки по кредиту от 0,5 до 1 %.

Чтобы оформить заем нужно подать в банк заявление и необходимые документы. В течение 5 рабочих дней Сбербанк их рассмотри и примет решение, после чего заемщику дается срок в 3 месяца, чтобы подобрать нужный объект недвижимости, собрать на него все документы и заключить договоры.

Возможные проблемы

Продавать квартиру, которая находится в залоге у банка, по закону можно только с разрешения самой кредитной организации.

Если в договоре с банком стоит пункт о невозможности ее продажи, то нужно искать другие пути реализации имущества.

Даже в том случае, если банк согласен на продажу залоговой недвижимости или его согласие по договору не требуется, то при продаже могут возникнуть сложности, которые очень непросто бывает решить самостоятельно, без помощи опытных юристов и риэлторов.

К тому же нужно помнить о том, что продажа ипотечной квартиры часто будет происходить по более низкой цене, чем средняя рыночная.

Сложности могут возникнуть при продаже и в том случае, если покупатель, собирающийся приобрести квартиру, тоже берет ипотечный кредит, но в другом банке. Банк-конкурент может отказаться финансировать покупку залогового жилья.

Риски могут быть связаны и с тем, что не всегда оплата происходит через банковскую ячейку. В этом случае есть вероятность оказаться обманутым мошенниками и недобросовестными покупателями.Проблемы при продаже квартиры, находящейся в ипотеке в Сбербанке

Требования финансового учреждения

Если вы приняли решение продать свою залоговую квартиру, то обязательно следует известить об этом банк.

Сбербанк при этом выдвигает заемщикам свои требования:

  • Требования к продавцу квартиры в ипотеке от СбербанкаПриблизительно за месяц до даты следующего платежа по кредиту нужно сообщить банку о принятии решения. При этом нужно обязательно назвать весомые причины, из-за которых вы решили продать имущество. Сотрудники банка могут попытаться отговорить вас от продажи. Самым серьезным аргументом обычно является отсутствие средств на погашение кредита. Только в этом случае нужно быть готовым к тому, что в дальнейшем получить кредит даже на меньшую сумму в Сбербанке вам будет проблематично.
  • Следующее непременное требование – это наличие письменного согласия банка на продажу залогового жилья. Банк обычно тянет с выдачей этой бумаги, так как не хочет терять клиента. В случае отказа в выдаче согласия, можно обратиться в Центробанк, предупредив об этом свое отделение Сбербанка. Чаще всего после этого Сбербанк идет на уступки, так как иначе ему предстоит решать вопросы еще и с вышестоящими органами.
  • После получения согласия и оформления сделки в первую очередь необходимо погасить все проценты и возможные штрафы. В последние годы за досрочное погашение не предусматриваются санкции, но стоит основательно изучить свой договор, чтобы не упустить все нюансы.

Выполнение всех требований банка позволит вам совершить сделку без нарушения законодательства и без выплаты лишних штрафов и комиссий.

Способы реализации залоговой недвижимости

Продать ипотечную квартиру можно несколькими способами.

Для некоторых способов не требуется согласие банка, в других же оно будет необходимо.

Без согласия банка

Есть несколько способов, позволяющих продать залоговое имущество без участия банка.

Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка без согласия банкаМожно взять в долг сумму, не достающую до погашения кредита. К примеру, если есть возможность, можно взять нужную сумму в долг и досрочно погасить кредит.

После того как через Росреестр вы снимаете обременение, то становитесь единоличным собственником жилья и можете распоряжаться им по своему усмотрению.

Продав недвижимость, вы возвращаете долг своим кредиторам.

Еще одни способ, для которого не нужно согласие банка. Вы просите покупателя выплатить вам аванс, в размере суммы вашей задолженности перед банком, обещая снизить рыночную стоимость квартиры. На этот шаг согласится не каждый покупатель из-за высоких рисков быть обманутым. К тому же не всегда у людей есть возможность выдать такую сумму наличными средствами. Однако, если оформить все правильно и выдать покупателю расписку, заверенную нотариусом, в получении задатка, возможно, получится продать квартиру именно этим способом. Получив деньги, вы также расплачиваетесь с банком и снимаете обременение, после чего оформляете договор купли-продажи.

Получение одобрения финансового учреждения

Несмотря на кажущуюся простоту двух первых вариантов сделки, на практике бывает очень сложно добиться продажи именно таким способом. Поэтому стоит рассмотреть и другие методы.

Выплата задолженности банку покупателем. Это один из самых распространенных способов. При этом покупатель и заемщик должны составить предварительный договор купли-продажи, который тщательно проверяется банком, вместе с остальными документами. После их изучения составляется основной договор, покупатель выплачивает деньги непосредственно банку, разницу после выплаты долга, получает продавец.

Еще один способ, когда покупатель и продавец договариваются о продаже квартиры, находящейся в залоге, путем перечисления средств на аккредитованный счет в том же банке, где и был взят кредит продавцом, то есть в Сбербанке. Покупатель открывает там счет и перечисляет туда деньги. Сумму долга забирает себе банк, а разница остается продавцу.

Если покупателю не хватает собственных средств, то с согласия банка, он может стать заемщиком по кредиту вместо продавца. Этот способ довольно долгий и бюрократический. Используют его в очень редких случаях, когда никакие другие варианты невозможны. Для смены заемщика потребуется собрать очень большое количество документов, которые будут потом долго и тщательно проверяться. Хотя суть метода довольно проста – покупатель заключает с банком договор ипотечного кредитования, и сумма долга продавца переходит к нему.Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с согласием банка

Необходимые документы

Для того, чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, потребуется собрать и предоставить в банк такие документы:

  • Документы для продажи квартиры в ипотеке Сбербанкапаспорт;
  • договор купли-продажи недвижимости, заключенный между покупателем и заемщиком банка;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности;
  • закладная по кредиту;
  • справка о зарплате и доходах, подтверждающая платежеспособность;
  • документ, который подтверждает внесение покупателем средств, достаточных для погашения долга по кредиту заемщика;
  • после внесения средств на погашение долга – документ, подтверждающий снятие обременения с продавца.

В некоторых случаях банк может потребовать дополнительные документы от продавца и покупателя, особенно, если покупатель становится новым заемщиком по этому кредиту.

При разводе

Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка при разводе супругов

Часто бывает так, что приобретая квартиру, молодые супруги оформляют ее в общую собственность. Часто кредит оформляется на одного из них, а второй становится его созаемщиком или поручителем.

Даже в том случае, если собственность документально оформлена на одного из них, фактически квартира или дом являются их общей собственностью, и ответственность перед банком они несут оба. Однако случается, что спустя несколько лет совместной жизни, супруги решают развестись. В этом случае встает вопрос, что делать с квартирой и кредитом на нее. По закону оба супруга должны и дальше выплачивать его. Существует несколько вариантов выхода из этой ситуации. Один из них заключается в том, что бывшие супруги сами договариваются, как им поступить  с жильем, если кто-то из них остается жить в нем, и в каком объеме каждый из них будет выплачивать долг банку.

Другой вариант — это продолжить гасить кредит вместе, и после его погашения разделить имущество.

Третий способ – это с согласия банка продать квартиру, выплатить банку долг, а остаток делить уже между собой.

Возможные риски при оформлении сделки

Решая продавать квартиру, долг по который не выплачен банку в полном объеме, нужно быть готовым к тому, что эта процедура может быть связана с некоторыми рисками и проблемами. К ним можно отнести такие:

  • Если в ипотечной квартире за время ее пользования заемщиком были сделаны перепланировка или ремонт, то банк после всех проверок может отказать в согласии на ее продажу.
  • Жилую недвижимость будет сложно продать по рыночной цене. Обычно она продается по сниженной стоимости. Хотя с другой стороны, это позволит быстрее найти покупателя и погасить долг перед банком.
  • Небольшой выбор покупателей. Это особенно актуально, если требуется погасить долг перед банком за наличные средства – не у всех покупателей могут оказаться наличные в нужном объеме.
  • Потеря собственности. При продаже вы лишаетесь недвижимости, однако при этом у вас не будет и долга перед банком.

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных покупателей и продать недвижимое имущество в ипотеке с наименьшими рисками, следует внимательно изучать все договоры, расписки, которые вы оформляете и подписываете. Если вы чувствуете, что вам трудно разобраться во всех нюансах сделки, то лучше обратиться за консультацией к опытным юристам и риелторам, которые помогут провести сделку с минимальными потерями.

О способах продажи жилой недвижимости, купленной с использованием ипотечного кредита, смотрите в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Оставить комментарий