Многие люди считают, что неприватизированную квартиру нельзя продать. Но это не так: есть несколько способов проведения такой сделки.
Как можно продать жилую недвижимость, когда у вас нет права собственности на нее? Каким путём можно оформить продажу, и какие риски имеются?
Оглавление статьи
Законодательное регулирование вопроса
Известно, что продать недвижимость имеет право только собственник. Не приватизировав жилую площадь, человек не имеет право ей распоряжаться. Поэтому продать такую жилплощадь в стандартном порядке не получится.
Сделки с неприватизированным жильём предусмотрены Жилищным законодательством, а с приватизированным – регулируются ГК.
Но всё же есть несколько выходов. Самым популярным является предварительная приватизация квартиры с последующей продажей. Оформить право собственности могут все жильцы, прописанные в жилплощади. Есть и другие способы, которые не предусмотрены на законодательном уровне, но и не являются нарушение.
Способы и порядок продажи
Прежде всего, предметом сделки может быть квартира или комната.
Есть несколько способов продать недвижимость, которая не является собственность:
Предварительная приватизация
Вначале нужно узнать, можно ли присвоить жилье себе.
Есть некоторые виды недвижимости, на которые нельзя оформить право собственности:
- Жилплощадь в военных городах и спецдомах.
- Выделяемое для обеспечения социальной поддержки.
- Аварийное жильё, а также то, в котором проводится капитальный ремонт.
Продавец идёт в местную администрацию и заполняет заявление (его также заполняют все члены семьи), прикрепляя к нему следующие документы:
- Паспорт.
- Справка о составе семьи и характеристиках жилья.
- Документ, в котором отражена жилищная квота.
- Бумага, подтверждающая права на льготы.
- Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.
Заявление будут рассматривать в течение 30 дней. Далее будет заключён договор о законной приватизации жилья. Он должен быть заверен нотариусом. Оформив договор, продавец становится владельцем жилой недвижимости.
Если покупатель заинтересован в приобретении квартиры, он должен согласиться внести задаток за приватизацию. Если он сделал это, то продавец получает право на продажу жилья, после чего стороны заключают договор купли-продажи.
Обмен жильём
Для начала нужно найти покупателя. В объявление о продаже не надо скрывать, что жилье не было приватизировано.
Найдя покупателя, необходимо провести обмен. Для этого он должен купить недвижимость, принадлежащую агентству и выделенную именно для проведения обмена.
Оба участника подготавливают документы, и подают заявление на обмен, а госорган принимает решение о разрешении на проведение сделки.
Покупателю достаётся неприватизированная жилая недвижимость, а вам – жилплощадь для обмена, которую вы продаёте агентству.
Этот вариант осуществим, только если в неприватизированной квартире никто кроме продавца не был зарегистрирован. Также такой способ можно использовать только в регионах, в которых разрешается обмен и передача договора соцнайма.
Именно прописка является единственным основанием для оформления права владения жилой недвижимостью. Однако есть риск того, что агентство откажется возвращать буферное жильё назад. Поэтому следует внимательно подойти к выбору риелтора.
Регистрация покупателя в неприватизированной недвижимости
Другой, менее надёжный способ заключается в следующем:
- В муниципальную жилплощадь прописывают покупателя.
- Продавец переделывает на него лицевой счёт и выписывается из квартиры.
- Покупатель по-прежнему не является владельцем жилья, но имеет право проживать в нём. В последующем он имеет право оформить её в собственность.
Если покупатель является родственником продавца, то для этого понадобится лишь согласие всех жильцов на регистрацию. А вот когда он является посторонним лицом, необходимо получить разрешение ещё и собственника жилья.
Правила раздела
Поделить неприватизированную жилплощадь при разводе можно несколькими способами:
- Одна из сторон отказывает от раздела и предоставляет право проживания в квартире другому супругу. Сделав это, человек теряет дальнейшее право на получения права собственности.
- Одна неприватизированная жилплощадь обменивается на несколько других. Это можно сделать, переоформив договор социального найма на каждого супруга по отдельности.
- Супруги приватизируют жилье, после чего осуществляют её раздел. Важно, чтобы она стала собственностью до развода.
Когда оба супруга были зарегистрированы, они имеют право разделить жильё на равные части (в соответствие с нормами Семейного кодекса). Если другие члены семьи были прописаны, они также получают право получить долю после оформления права собственности. В любом случае это очень сложный процесс, поэтому стоит обратиться к юристам.
Если есть долги по коммунальным услугам
Будет непросто найти покупателя, который захочет переплачивать за квартиру, поэтому продавцу лучше снизить цену.
Чтобы осуществить сделку, можно пойти двумя путями:
- Договориться с покупателем о выдаче аванса, который пойдёт на оплату долгов, затем – приватизации. Только после этого выплачивается основная сумма. Для этого оформляется договор, который затем заверяется нотариально.
- Обратиться в риэлтерскую компанию. Агентство может согласиться помочь вам погасить долги за определённое вознаграждение. Оно возьмётся за поиск покупателя, выплатой по накопленным обязательствам и приватизацией квартиры. Для этого агентство действует по доверенности продавца, закреплённой в договоре об оказании услуг.
К примеру, если у вас есть долги по оплате жилищно-коммунальных услуг, то риэлтерская фирма могут отправить гарантийное письмо в департамент ЖКХ, обещая погасить весь долг после оформления права собственности жилплощадь.
Риски при оформлении сделки
Но если по каким-то причинам продавец не может сделать этого, то появляются риски. Лучше всего будет обратиться к юристам, которые помогут проконтролировать ход сделки и не позволят продавцу стать жертвой мошенников.
Наибольший риск для продавца – стать жертвой мошенничества покупателя или агентства недвижимости. К примеру, агентство не станет выкупать жильё, которое предоставило для проведения обмена. Покупатель неприватизированного жилья также рискует, ведь если он не сможет оформить право собственности на квартиру, то он останется лишь с правом пользования.
Несовершеннолетние дети являются обязательными участниками приватизации жилья. Для продажи такой недвижимости продавец с несовершеннолетними детьми должен будет получить разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки. Для этого туда оба родителя должны подать заявление.
Кроме того, сделки по продаже неприватизированного жилья не являются полностью обоснованными с позиции законодательства. Это слишком ненадёжный способ, и любая заинтересованная сторона может подать исковое заявление в суд, требуя признать сделку недействительной. Для этого достаточно просмотреть, сколько раз была перепродана буферная квартира, предоставляемая агентством.
Сложно сказать, каковы шансы выиграть в разбирательстве. Однако если вы отказались от права проживания в неприватизированном жилье, его уже не вернуть – оно останется у тех, кто был зарегистрирован в нём.
Чтобы обезопасить себя, разузнайте о том, какой репутацией пользуется покупатель или фирма. Найдите бывших клиентов агентства и поинтересуйтесь, как они проводят сделки.
Каждое действие лучше всего закрепить документально. Для этого:
- Если покупатель даёт согласие на внесение задатка, оформляйте предварительный договор. Обозначьте в нём ответственность сторон и обязанность заключить договор купли-продажи после того, как продавец приватизирует жилую площадь.
- Обозначьте стоимость сделки.
- Выписывайте расписки при получении денежных средств.
О правилах проведения сделок купли-продажи неприватизированной недвижимости смотрите в следующем видеосюжете: